사기
피고인 A은 임대사업자로서, 피고인 B은 분양대행사 운영자로서 공모하여 신탁 등기된 오피스텔에 대해 신탁사의 사전 승낙 없이 전세 계약을 체결했습니다. 이들은 임대인인 피고인 A의 전세보증금 반환 의사나 능력이 없다는 사실을 피해자에게 고지하지 않고 기망하여, 피해자로부터 전세보증금 7천만 원을 편취한 사기 사건입니다. 법원은 피고인들에게 각각 징역 10개월을 선고했습니다.
피고인 A은 인천 남동구 C 오피스텔 D호를 포함한 오피스텔 3개 호실 및 빌라 8개 호실의 소유자이자 임대사업자이고, 피고인 B은 분양대행사인 주식회사 E을 운영하는 사람입니다. 2019년 6월경 피고인 B은 피고인 A에게 C 오피스텔 D호를 분양가 1억 6천8백만 원에 분양받도록 권유하면서, 오피스텔을 주식회사 F에 담보신탁하여 1억 3천7백만 원을 대출받고, 신탁사와 우선수익자의 사전 승낙 없이 임차인을 물색하여 전세 계약을 체결한 후 그 전세 보증금으로 분양 잔금을 모두 조달할 수 있으며 상당한 수익금을 얻을 수 있다고 제안했습니다. 피고인 A은 이를 승낙하고 같은 방법으로 오피스텔 3개 호실 및 빌라 8개 호실에 대해 분양받기로 한 다음 피고인 B에게 전세 계약 체결을 위임했습니다. 피고인 B은 다시 공인중개사 H와 중개보조인 I에게 오피스텔 D호에 대한 전세 계약 체결을 위임했습니다. 2020년 3월 2일경 피고인들의 위임을 받은 H와 I은 피해자 L과 C 오피스텔 D호에 대해 전세보증금 7천만 원, 계약기간은 ‘2021년 3월 2일부터 2022년 3월 1일까지’로 정하는 전세 계약을 체결했습니다. 그러나 사실 피고인들은 주식회사 F과 우선수익자인 M조합 잠원동 지점으로부터 위 전세 계약 체결에 대해 사전 승낙을 받지 않았고, 그로 인해 오피스텔 소유권 변경 시 임차인인 피해자는 신탁회사나 새로운 소유자 등에 대항할 수 없었습니다. 또한 피고인 A은 이 오피스텔 D호를 포함한 11개 부동산에 대해 부동산 담보신탁 등으로 약 14억 원 상당의 대출과 임차인들로부터 받은 보증금으로만 분양대금을 지급하고 자신의 자금을 전혀 투입하지 않았으며, 오히려 위 대출금과 보증금으로 분양대금을 모두 납부하고도 1억 1천6백만 원 상당을 수익금으로 취득하는 이른바 ‘갭투자’ 방식으로 소유권을 취득했습니다. 당시 피고인 A은 위와 같은 채무 외에 별다른 재산이나 소득이 없어 피해자와 전세 계약을 체결하더라도 정상적으로 보증금을 반환해 줄 의사나 능력도 없었습니다. 그럼에도 피고인들은 위와 같은 중요한 사실을 피해자에게 고지하지 않는 방법으로 피해자를 기망했고, 이에 속은 피해자로부터 2020년 3월 2일 피고인 B이 운영하는 주식회사 E 명의의 은행 계좌로 전세보증금 7천만 원을 송금받았습니다. 이로써 피고인들은 공모하여 피해자를 기망하여 피해자로부터 7천만 원을 교부받았습니다.
피고인들이 신탁 담보된 오피스텔의 전세 계약 시 신탁사의 사전 승낙을 받지 않고, 임대인(피고인 A)의 전세보증금 반환 의사나 능력이 없음에도 이를 피해자에게 고지하지 않아 전세보증금을 편취한 행위가 사기죄에 해당하는지 여부입니다.
법원은 피고인 A과 피고인 B에게 각각 징역 10개월을 선고했습니다.
법원은 피고인들이 공모하여 신탁 부동산에 대한 중요한 사실(신탁사의 사전 승낙 부재, 임대인의 보증금 반환 능력 없음)을 피해자에게 고지하지 않고 기망하여 전세보증금 7천만 원을 편취한 사실을 인정했습니다. 특히 피고인 A은 아무런 자본도 없이 임대사업을 하며 주된 책임이 있음에도 책임을 회피하려 했고, 피고인 B은 범행을 제안하고 주도한 점, 그리고 피해 회복이 전혀 이루어지지 않은 점 등이 실형 선고의 중요한 이유가 되었습니다.
형법 제347조 제1항 (사기): 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처합니다. 이 사건에서 피고인들은 임대인 A의 보증금 반환 의사 및 능력 없음, 그리고 신탁 부동산에 대한 전세 계약 시 신탁사의 사전 승낙을 받지 않았다는 중요한 사실을 피해자에게 고지하지 않아 피해자를 속였습니다(기망 행위). 피해자는 이러한 사실을 알았더라면 전세보증금을 지급하지 않았을 것이므로, 피고인들의 기망 행위와 피해자의 재물 교부 사이에는 인과관계가 인정됩니다. 따라서 피고인들의 행위는 사기죄의 구성요건을 충족합니다. 형법 제30조 (공동정범): 2인 이상이 공동하여 죄를 범한 때에는 각자를 그 죄의 정범으로 처벌합니다. 이 사건에서 피고인 A은 임대사업자로서 전세보증금 반환의 주된 책임이 있고, 피고인 B은 분양대행사 운영자로서 이러한 사기 범행을 제안하고 그 실행을 주도했습니다. 두 피고인이 서로 역할을 분담하여 피해자를 기망하고 재물을 편취하려는 의사를 가지고 공동으로 범행을 실행했으므로, 공동정범이 성립하여 각 피고인은 사기죄의 정범으로서 처벌됩니다.
신탁 등기된 부동산과 전세 계약을 할 때에는 반드시 등기부등본상의 신탁원부를 확인하여 신탁계약의 내용을 정확히 파악해야 합니다. 신탁회사에 직접 연락하여 해당 부동산에 대한 전세 계약 체결이 신탁사의 동의를 받았는지, 신탁등기가 말소되는지 여부 등을 확인하는 것이 중요합니다. 임대인이 다수의 부동산을 무자본 또는 최소한의 자본으로 갭투자하는 경우, 임대인의 재정 상태와 보증금 반환 능력을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 임대인의 채무 현황, 다른 부동산 소유 현황 등을 다각도로 살펴보는 것이 좋습니다. 전세보증금이 해당 부동산의 매매가와 유사하거나 과도하게 높은 경우, 이른바 ‘깡통 전세’의 위험이 있으므로 주의해야 합니다. 계약 체결 시 공인중개사가 관련 법률 및 중요 사실을 제대로 설명하는지 확인하고, 미흡하다고 판단될 경우 스스로 정보를 찾아보고 필요한 경우 도움을 구하는 것이 현명합니다. 계약서에 신탁원부상 명시된 우선수익자의 동의 여부나 말소 특약 등을 명확히 기재하고, 이를 증명하는 서류(동의서 등)를 첨부해야 합니다.
