부동산 매매/소유권
건물주(원고)가 임차인(피고)에게 상가를 임대하고, 무단 증축된 불법 구조물 사용을 허락했습니다. 이후 관할 기관으로부터 불법 구조물 철거 및 주차장 원상회복 명령을 받자, 건물주는 임차인에게 협조를 요구하며 계약 갱신을 거절하고 건물 인도를 청구했습니다. 임차인은 건물주의 영업 방해 및 구조물 철거 시도를 주장하며 손해배상을 청구했습니다. 법원은 불법 구조물 문제가 건물주의 무단 증축에서 비롯되었고, 주차장 원상회복 지연도 임대인의 방해 행위가 일부 기여했으며, 이들이 임대차 계약 갱신 거절의 '중대한 사유'에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 따라서 임대차 계약은 갱신된 것으로 보아 건물주의 건물 인도 청구를 기각했으며, 임차인의 영업 방해 주장에 대한 증거가 부족하다고 판단하여 손해배상 청구도 모두 기각했습니다.
원고 A는 피고 B에게 자신의 소유 건물 중 일부를 임대하여 피고가 음식점을 운영하게 했습니다. 이와 함께 원고가 무단으로 증축한 철골 구조물(이 사건 구조물)의 사용도 허락했습니다. 임대차 기간 만료를 앞둔 2023년 3월, 관할 경제자유구역청은 원고에게 이 사건 구조물 등에 대한 철거 명령을 내렸고, 이어 중구청은 부설 주차장에 대한 원상회복 명령을 내렸습니다. 원고는 피고에게 이 사건 구조물의 철거와 주차장 원상회복에 협조를 요청했으나, 피고는 이 사건 구조물이 임대차 목적물에 포함되거나 무상 사용 허락된 것이므로 철거에 대한 협의가 필요하며, 계약 갱신을 요구했습니다. 원고는 피고가 철거 및 원상회복에 비협조적이고 임대차 관계의 신뢰가 파탄되었다는 이유로 계약 갱신을 거절하고, 임대차 계약이 2023년 6월 30일 만료되었다며 건물 인도와 미지급 차임 상당의 부당이득 반환을 청구하는 본소를 제기했습니다. 반면 피고는 원고 측(원고의 남편)이 동의 없이 이 사건 구조물을 철거하려고 시도하고, 주차장 사용을 방해하는 등 영업을 방해하여 손해를 입었다며, 권리금 상당의 부당이득 반환과 정신적 고통에 대한 손해배상을 청구하는 반소를 제기했습니다. 원고의 남편은 2023년 5월경 피고 동의 없이 구조물을 철거하려다 권리행사방해죄로 벌금 300만원의 약식명령을 받기도 했습니다.
상가 임대차 계약의 갱신 거절 사유가 정당한지, 특히 불법 건축물 사용과 주차장 원상회복 지연이 계약을 계속하기 어려운 중대한 사유에 해당하는지 여부가 쟁점이었습니다. 또한 건물주 측의 영업 방해 및 불법 건축물 철거 시도가 임차인에 대한 불법행위에 해당하는지 여부도 주요 쟁점이었습니다.
원고(건물주)의 본소 청구(건물 인도 및 부당이득 반환)와 피고(임차인)의 반소 청구(권리금 상당 부당이득 반환 및 손해배상)를 모두 기각했습니다. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 각자 부담하도록 했습니다.
법원은 임대인이 주장하는 계약 갱신 거절 사유(불법 구조물 철거 비협조 및 주차장 원상회복 지연)가 상가건물 임대차보호법에서 정한 '임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유'에 해당한다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 불법 구조물은 임대차 계약 체결 당시부터 불법 건축물이었고, 그 철거 명령은 건물주의 무단 증축에 기인한 것이며, 주차장 원상회복 지연도 건물주의 사용 방해가 원인이 된 부분이 있어 임차인의 중대한 의무 위반으로 볼 수 없다고 보았습니다. 따라서 임대차 계약은 임차인의 갱신 요구에 따라 갱신된 것으로 보아 건물주의 건물 인도 청구를 기각했습니다. 임차인의 손해배상 청구에 대해서는 건물주 측의 주차장 사용 방해나 불법 구조물 철거 시도가 불법행위로 인정하기에 증거가 부족하며, 손해액 및 인과관계 또한 인정하기 어렵다고 보아 임차인의 청구도 기각했습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 (계약갱신 요구 등) 임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다. 단, 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 임대인이 주장한 갱신 거절 사유(불법 구조물 철거 비협조, 주차장 원상회복 지연)가 위 법에서 정한 '현저히 위반' 또는 '중대한 사유'에 해당한다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 이는 상가임대차법이 임차인의 경제생활 안정을 도모하기 위한 취지에 따라 임차인 보호를 강조하는 입장입니다.
계속적 계약의 신뢰관계 파탄과 해지 계속적 계약은 당사자 간의 신뢰를 바탕으로 하므로, 일방 당사자가 계약상 의무를 위반하여 신뢰관계가 파괴된 경우 상대방은 계약을 해지할 수 있습니다. 그러나 상가건물 임대차 계약의 경우, 상가임대차법의 강행규정성과 임차인 보호 취지를 고려할 때, 법률에서 정한 갱신 거절 사유에 준하는 임차인의 현저한 의무 위반이 아닌 이상 임대인이 일방적으로 계약을 해지하기는 어렵습니다.
불법행위로 인한 손해배상 책임 (민법 제750조) 고의 또는 과실로 인한 위법 행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 불법행위로 인한 손해배상을 청구하려면 고의·과실에 의한 가해 행위, 위법성, 손해 발생, 가해 행위와 손해 사이의 인과관계가 모두 입증되어야 하며, 입증 책임은 이를 주장하는 사람에게 있습니다. 이 사건에서 임차인 B는 임대인 A가 영업을 방해했다며 손해배상을 청구했지만, 법원은 건물주 A의 가해 행위와 손해 사이의 인과관계, 손해액 등을 인정할 만한 증거가 부족하다고 보아 청구를 기각했습니다.
건축법 제79조 (위반건축물 등에 대한 조치 등) 건축법상 위반 건축물에 대해서는 허가권자가 건축주 등에게 시정명령(철거 등)을 내릴 수 있습니다. 이 사건에서 원고 소유 건물에 불법 증축된 '이 사건 구조물'에 대해 철거 명령이 내려졌습니다.
주차장법 제19조의4 (부설주차장의 용도변경 금지 등) 및 제29조, 제32조 (벌칙, 이행강제금) 부설주차장은 그 설치 목적을 해치거나 기능을 유지하는 데 필요한 최소한의 범위에서 주차장 외의 용도로 사용할 수 없습니다. 이를 위반할 경우 원상회복 명령이 내려질 수 있으며, 이행하지 않을 시 벌칙 또는 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 이 사건에서 원고 소유 건물의 부설주차장에 대해 주차장 기능 미유지를 이유로 원상회복 명령이 있었습니다.
상가 임대차 계약을 할 때는 건물의 무허가 또는 불법 증축 여부를 반드시 확인하고, 만약 있다면 계약서에 해당 부분의 사용 조건, 철거 시 책임 주체, 비용 부담 등을 명확히 기재해야 합니다. 구두 약속이나 묵시적 동의는 추후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법은 임차인의 계약 갱신 요구권을 강력하게 보호하고 있습니다. 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유는 법으로 엄격하게 제한되어 있으므로, 단순히 임대인에게 불리한 상황이 발생했다고 해서 갱신을 거절하기는 어렵습니다. 임차인의 의무 위반이 '현저히' 크거나 임대차를 '계속하기 어려운 중대한' 사유여야 합니다. 임대차 관계에서 분쟁이 발생했을 때, 임대인이 임차인의 영업을 부당하게 방해하는 행위는 불법행위가 될 수 있습니다. 설령 임차인이 계약상 의무를 제대로 이행하지 않는 부분이 있더라도, 임대인은 적법한 절차를 통해 해결해야 하며, 임의로 시설을 훼손하거나 영업을 방해해서는 안 됩니다. 권리금 계약은 임대차 계약과는 별개의 계약이므로, 임대차 계약이 갱신되지 않아 종료되는 경우와 권리금 회수 기회를 침해받는 경우에 대한 법적 판단이 다를 수 있습니다. 이 사건에서는 임대차 계약이 갱신된 것으로 보아 권리금 관련 청구가 기각되었습니다. 분쟁 발생 시 감정적인 대응보다는 내용증명, 증거 사진, 관계 기관의 공문 등 객관적인 자료를 확보하고 법률 전문가와 상담하여 법적 절차에 따라 해결하는 것이 중요합니다.
