행정
원고 A 외 여러 명이 1975년 토지에 대한 매매예약을 하고 가등기를 마쳤으나, 약 46년이 지난 2021년에야 비로소 완전한 소유권 이전등기를 완료했습니다. 이에 고양시 일산동구청장은 장기간 등기를 하지 않은 것에 대해 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 위반으로 2억 4천여만 원의 과징금을 부과했습니다. 원고는 해당 토지 매매 계약이 무효이거나 등기를 늦춘 정당한 사유가 있었다고 주장하며 과징금 부과 처분 취소 소송을 제기했으나, 법원은 원고의 청구를 기각하고 과징금 부과가 정당하다고 판단했습니다.
원고 등은 1975년 G로부터 고양시 일산동구의 여러 필지 토지를 매매예약하고 소유권이전청구권 보전 가등기를 마쳤습니다. 이 토지들은 선산 조상의 묘소와 위토로 이용되던 종중 소유 토지였고, G 명의로 소유권보존등기가 되어 있었습니다. G의 아들 X은 토지가 임의로 처분되는 것을 막기 위해 원고 등 공동 명의로 소유권을 이전하려 했습니다. 이 과정에서 인근 비농지 토지는 소유권이전등기가 완료되었으나, 농지인 이 사건 토지는 농지매매증명 문제로 가등기만 해두었다고 원고는 주장했습니다. 2001년 G가 사망하고, 2006년경 Z종중이 결성되면서 이 토지에 관한 분쟁이 발생했습니다. 이후 2020년 원고 등은 G의 상속인들과 분쟁 조정을 신청하여 2020년 12월 조정이 성립되었고, 이에 따라 2021년 1월 비로소 이 사건 토지의 소유권 이전등기를 완료했습니다. 그러자 고양시 일산동구청장은 원고 등이 1975년 매매예약 후 약 46년간 등기를 지연한 것에 대해 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률을 위반했다며 2억 4천5백5십3만1천7백9십원의 과징금을 부과했고, 원고는 이 처분을 취소해달라는 소송을 제기했습니다.
이 사건 토지에 대한 소유권이전 계약이 농지법 위반이나 통정허위표시로 인해 무효인지 여부와, 원고가 장기간 소유권 이전등기를 하지 못한 데에 과징금 부과를 면할 정당한 사유가 있었는지 여부입니다.
법원은 원고의 청구를 기각하고, 피고인 고양시 일산동구청장이 원고에게 부과한 과징금 245,531,790원은 적법하다고 판결했습니다.
법원은 이 사건 토지의 소유권이전등기에 관한 계약이 무효라고 볼 수 없으며, 원고에게 소유권이전등기를 신청하지 못할 정당한 사유도 없었다고 판단했습니다. 농지취득자격증명을 받지 못했거나 자경 의사가 없었다고 해도 매매계약 자체가 무효가 되는 것은 아니며, 선산 보존을 위한 가등기나 본등기는 통정허위표시로 볼 수 없다고 보았습니다. 또한 G 사망이나 종중과의 분쟁 이전에도 등기할 수 있었던 약 26년간의 기간 동안 등기를 하지 않은 것은 원고의 책임으로 돌릴 수 없는 정당한 사유가 아니라고 결론 내렸습니다. 따라서 1975년 매매계약일로부터 3년이 지난 후에 이루어진 등기신청에 대해 부동산 실명법에 따른 과징금 부과는 정당하다고 보았습니다.
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산 실명법) 제10조 제1항, 제5조는 부동산의 실권리자가 자신의 명의로 등기하는 것을 의무화하고 있으며, 소유권이전등기를 신청해야 할 의무가 있는 사람이 일정한 기간 내에 등기하지 않으면 과징금을 부과합니다. 이 사건에서는 원고 등이 1975년 매매계약 후 약 46년이 지난 2021년에야 등기를 마쳤으므로, 이 규정에 따라 과징금이 부과된 것입니다. 부동산등기 특별조치법 제2조 제1항은 부동산의 소유권 이전을 목적으로 하는 계약을 체결한 사람은 반대급부의 이행이 완료된 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청해야 한다고 규정합니다. 이 규정은 부동산 실명법의 과징금 부과 기준과도 연관되어, 이 사건에서 법원은 1975년 5월 23일을 반대급부 이행 완료일로 보았으며, 이로부터 3년 이상 지연되어 등기된 경우 과징금 대상이 된다고 보았습니다. 농지법 제6조 제1항(구 농지개혁법 관련 법리 포함)은 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못하는 것이 원칙이라고 명시합니다. 그러나 법원은 농지취득자격증명은 농지 취득의 자격이 있음을 증명하는 서류일 뿐, 농지취득의 원인이 되는 계약 자체의 효력을 좌우하는 요건은 아니라고 해석합니다. 즉, 농지취득자격증명을 받지 못했거나 자경 의사가 없었다고 하더라도, 그 이유만으로 매매 계약 자체가 무효가 되는 것은 아니라고 판시했습니다. 나중에 자격을 갖추면 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 민법 제108조 제1항(통정허위표시)은 상대방과 합의한 허위의 의사표시는 무효로 한다고 규정합니다. 이 사건에서 원고는 가등기와 본등기가 선산을 보호하기 위한 수단에 불과하며, 실제 소유권 이전을 목적으로 한 것이 아니므로 통정허위표시로 무효라고 주장했습니다. 그러나 법원은 종중 재산을 보호하기 위해 가등기나 본등기를 한 경우, 매매예약 등이 실제 없었더라도 이를 통정허위표시로 보아 무효라고 할 수 없다고 판단했습니다. 이는 재산 관리의 법적 장치로 사용된 것이지, 거짓 의사표시가 아니라는 취지입니다.
부동산 매매 계약 후에는 정당한 사유 없이 소유권 이전등기를 장기간 미루면 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 따라 과징금을 부과받을 수 있습니다. 농지 매매의 경우 농지취득자격증명은 소유권 취득의 요건이지 계약의 효력 요건이 아니므로, 증명을 받지 못했거나 자경 의사가 없었다고 해서 계약 자체가 무효가 되는 것은 아닙니다. 추후 자격을 갖추면 등기할 의무가 발생할 수 있습니다. 종중 재산 보호 등 특별한 목적을 위해 명의신탁이나 가등기를 활용하는 경우라도, 실제 소유권 이전 의무가 발생했다면 신속히 본등기를 완료해야 합니다. 정당한 사유란 등기 신청 의무를 이행하기 어려운 법령상 또는 사실상의 장애를 의미하며, 단순히 종중과의 분쟁이나 원소유자의 사망을 기다리는 등의 사유는 정당한 사유로 인정받기 어렵습니다. 부동산등기 특별조치법에 따라 반대급부 이행 완료일로부터 60일 이내에 등기를 신청해야 하며, 이 기한을 넘겨 장기간 등기를 하지 않으면 과징금 대상이 됩니다.
