과천 지식기반산업용지 분양 대상자 선정 관련 무효 확인 사건

과천시가 공고한 지식기반산업용지 분양에서 한 컨소시엄이 분양 대상자로 선정되자, 탈락한 다른 컨소시엄이 선정된 컨소시엄의 사업계획서에 중대한 하자가 있다며 분양대상자 선정 무효 확인과 자신들이 분양 대상자가 되어야 한다는 소송을 제기했습니다.

탈락한 컨소시엄은 사업계획서에 참여업체별 건물 지분 미기재, 자가사용 의무비율 및 입주시설 비율 누락, 근린생활시설 면적 비율 초과, 시설계획과 재무계획 간 부용도 시설 활용 방안 불일치, 허용용도 시설명칭 및 면적 누락, 지구단위계획을 위반한 차량 진출입로 계획, 주차대수 및 자전거 주차대수 산정 오류 등 총 7가지 하자를 주장했습니다.

그러나 법원은 제출된 증거들만으로는 사업계획서에 분양 절차의 공공성과 공정성을 현저히 침해할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정하기 부족하다고 판단하여, 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 컨소시엄 (A 주식회사 외 8개 회사): 과천시 지식기반산업용지 분양 신청에서 탈락한 9개 기업으로 구성된 컨소시엄.
• 피고 (과천시): 과천시 N동 일원 M 공공주택지구 내 지식기반산업용지 2차 잔여용지 분양을 공고하고, 사업계획서 평가 결과를 토대로 심의위원회를 통해 분양대상자를 최종 확정한 지방자치단체.
• 피고 보조참가인 (경기주택도시공사): 과천시와 함께 분양을 공고하고, 사업계획서 평가위원회를 통해 신청 컨소시엄들의 사업계획서 평가를 담당한 공공기관.
• 참가인 컨소시엄 (주식회사 J 외 10개 회사): 과천시 지식기반산업용지 분양에서 최종 분양 대상자로 선정된 11개 기업으로 구성된 컨소시엄.

분쟁 상황

과천시는 M 공공주택지구 내 지식기반산업용지 중 'O 3,148㎡ 관내기업 전용용지'에 대한 분양을 공고했습니다. 이에 원고 컨소시엄(A 주식회사 외 8개 회사)과 참가인 컨소시엄(주식회사 J 외 10개 회사)이 각각 사업계획서를 제출하여 분양 신청을 했습니다.

평가 결과, 참가인 컨소시엄이 987.67점을 얻어 912.33점을 얻은 원고 컨소시엄을 제치고 분양 대상자로 선정되었습니다. 이에 원고 컨소시엄은 참가인 컨소시엄의 사업계획서에 여러 중대한 하자가 있어 선정 자체가 무효이며, 자신들이 분양 대상자가 되어야 한다고 주장하며 법원에 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 분양 대상자로 선정된 컨소시엄(참가인 컨소시엄)이 제출한 사업계획서에 입찰 절차의 공공성과 공정성을 현저히 침해할 정도로 중대한 하자가 있었는지 여부와, 만약 그러한 중대한 하자가 있었다면 분양대상자 선정이 무효이고 탈락한 컨소시엄(원고 컨소시엄)이 분양 대상자가 되어야 하는지 여부였습니다.

구체적으로 원고 컨소시엄은 다음 사항들을 하자로 지적했습니다:

1. 참여업체별 건물 지분 미기재 여부
2. 자가사용 의무비율 및 입주시설 비율 누락 여부
3. 근린생활시설 및 판매시설 면적이 지상건축연면적 20%를 초과하여 지침을 위반했는지 여부
4. 부용도 시설의 활용 방안이 시설계획과 재무계획에서 '임대'와 '분양'으로 모순되게 기재되었는지 여부
5. 허용용도 시설명칭 및 시설면적 누락 여부
6. M 공공주택지구 지구단위계획상 도로 위계가 가장 낮은 도로에 차량 진출입로를 설치해야 함에도 불구하고 위계가 높은 도로에 설치를 계획하여 위반했는지 여부
7. 과천시 주차장 조례를 위반하여 근린생활시설 주차대수를 잘못 산정하고 법정 주차대수의 20%에 미달하는 자전거 주차대수를 계획했는지 여부

법원의 판단

법원은 원고 컨소시엄이 주장하는 사업계획서의 하자들이 입찰 절차의 공공성과 공정성을 현저히 침해할 정도로 중대하다고 인정하기 부족하다고 판단하여, 원고 컨소시엄의 청구를 모두 기각했습니다.

각 하자 주장에 대한 법원의 구체적인 판단은 다음과 같습니다:

1. 참여업체별 건물 지분 미기재: 피고가 제출한 사업계획서에 지분율이 기재되어 있었고, 원고들이 최초 제출본에 누락되었다고 주장했으나 이를 인정할 증거가 부족하다고 보았습니다.
2. 자가사용 의무비율 및 입주시설 비율 누락: 지침이 컨소시엄 참가업체별로 나눠서 기재하도록 명시하지 않았고, 전체 자가사용 및 임대비율이 기재되어 있어 하자로 보기 어렵다고 판단했습니다.
3. 근린생활시설 면적 관련 지침 위반: 비록 사업계획서에 오기가 있었으나, 피고가 추가 증빙 자료를 요구하여 확인한 결과 근린생활시설 및 판매시설 면적 비율이 지침 기준(19.96%로 20% 이내)을 충족했으므로 중대한 하자가 아니라고 보았습니다. 또한, 지침에 따라 불명확한 점에 대해 추가 증빙을 요구할 수 있으므로 피고의 판단 방식에 문제가 없다고 보았습니다. 오픈형 오피스, 청년창업지원공간 등도 사용 목적이나 형태에 비추어 전시장, 회의장에 해당한다고 볼 수 있어 하자가 아니라고 판단했습니다.
4. 시설계획과 재무계획의 부용도 시설 활용 방안 불일치: 부용도 시설의 활용 방안에 모순된 기재가 있었으나, 사업성 분석상 '분양'을 전제로 한 것으로 보이고 '임대'는 오기로 판단하여 중대한 하자로 보기 어렵다고 보았습니다.
5. 허용용도 시설명칭 및 해당 시설면적 누락: 사업계획서에 허용용도 시설명칭 및 각 층별 주용도, 부용도 시설면적이 기재되어 있었고, 지침에서 각 층별로 각 허용용도 시설별 면적을 표시해야 한다고 규정하고 있지 않으므로 하자가 없다고 판단했습니다.
6. 차량 진출입로 관련: 지구단위계획상 '원칙으로 한다'는 문언상 예외적인 설치가 가능하다고 보았고, 동쪽 20m 도로에 설치하는 것이 교통 영향이 적을 것으로 보여 하자가 있다고 단정하기 어렵다고 판단했습니다.
7. 주차대수 관련: 근린생활시설 주차대수 산정 기준을 잘못 기재한 오기는 있었으나, 실제 계획된 총 주차대수(165대)가 조례에 따른 법정 주차대수(149대)를 초과하므로 하자가 없다고 보았습니다. 자전거 주차대수가 법정 주차대수의 20%에 미달하는 점도 향후 조정 가능성이 있고 전체적인 계획 주차대수가 충분하므로 중대한 하자가 아니라고 판단했습니다.

결론

법원은 원고 컨소시엄의 모든 주장을 받아들이지 않아, 피고 과천시의 분양 대상자 선정은 유효하며, 주식회사 J 외 10개 회사로 구성된 컨소시엄이 해당 용지의 분양 대상자 지위를 유지하게 되었습니다. 소송 비용은 원고 컨소시엄이 부담하게 됩니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 '입찰 절차 하자의 무효 판단 법리'와 'M 지식기반산업용지 2차 잔여용지 분양지침서'(이하 '이 사건 지침')의 규정, 그리고 관련 법령(과천시 주차장 조례, M 공공주택지구 지구단위계획)의 해석 및 적용에 관한 것입니다.

1. 입찰 절차 하자의 무효 판단 법리: 대법원 판례(대법원 2006. 6. 19.자 2006마117 결정 등 참조)에 따르면, 계약 체결을 위한 입찰 절차에서 입찰서 제출에 하자가 있더라도 그것만으로 해당 입찰이 무효가 되는 것은 아닙니다. 무효가 되기 위해서는 그 하자가 '입찰 절차의 공공성과 공정성이 현저히 침해될 정도로 중대할 뿐 아니라 상대방도 그러한 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우'이거나, '그러한 하자를 묵인한 낙찰자의 결정 및 계약 체결이 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 결과가 될 것임이 분명하여 이를 무효로 하지 않으면 그 절차에 관하여 규정한 취지를 몰각하는 결과가 되는 특별한 사정'이 있는 경우에 한합니다. 법원은 이 사건에서 원고들이 주장하는 하자들을 위 법리에 비추어 볼 때, 입찰 절차의 공정성을 현저히 침해할 정도의 중대한 하자로 보기 어렵다고 판단했습니다.

2. 이 사건 지침 및 관련 규정의 해석:

• 컨소시엄 참여업체별 건물 지분 및 용지지분 일치 (이 사건 지침 제18조 제2항, 제38조 제2항)​: 지침은 컨소시엄 구성 시 참여업체별 '납입 자본금의 비율'에 따라 용지지분을 이전받고, 용지지분과 건물지분이 일치해야 한다고 규정합니다. 법원은 참가인 컨소시엄의 사업계획서에 실제 이러한 지분율이 기재되어 있음을 확인하고, 원고의 주장을 배척했습니다.
• 주용도 시설 자가사용 의무비율 (이 사건 지침 제40조 제1항, 별첨2 서식 8-2, 서식 11)​: 지침은 주용도 시설의 건축 연면적 70% 이상 충족 및 자가사용 의무비율 50% 이상 직접 입주 사용을 요구하며, 자가사용 비율 명기를 정합니다. 법원은 지침이 컨소시엄 개별 참여업체별 자가사용 면적을 명시적으로 요구하고 있지 않고, 컨소시엄 전체의 자가사용 및 임대 비율이 기재되어 있었으므로 하자가 아니라고 보았습니다.
• 근린생활시설 및 판매시설 면적 제한 (이 사건 지침 제7조 제3항 제2호)​: 지침은 근린생활시설과 판매시설이 지상 건축 연면적의 20% 기준에 적합해야 한다고 규정합니다. 법원은 비록 사업계획서상 오기가 있었으나, 피고가 지침 제26조 제7항('불명확한 점이 있을 경우 필요한 증빙서류를 추가 제출 요구할 수 있다')에 따라 추가 증빙을 받아 확인한 결과 실제 면적 비율이 19.96%로 기준을 충족했음을 인정하며, 이를 중대한 하자로 보지 않았습니다.
• 시설계획과 재무계획 간 불일치: 법원은 사업계획서 내 부용도 시설 활용 방안에 모순된 기재가 있었으나, 이는 오기로 판단하고 전체적인 운영 수입 확보나 시설 이용 계획상 '분양'을 전제로 한 것으로 보아 중대한 하자가 아니라고 보았습니다.
• 차량 진출입로 설치 원칙 (이 사건 지침 제9조 제1항, M 공공주택지구 지구단위계획)​: 지구단위계획은 차량 진출입로를 '도로의 위계가 가장 낮은 도로에서 하는 것을 원칙으로 함'이라고 정합니다. 법원은 '원칙으로 한다'는 문언상 예외적인 설치도 가능하다고 해석하고, 대상 용지의 주변 교통 상황을 고려할 때 동쪽 20m 도로에 진출입로를 개설하는 것이 타당할 수 있으므로 하자가 아니라고 판단했습니다.
• 주차대수 산정 (이 사건 지침 제9조 제1항, 과천시 주차장 조례)​: 과천시 주차장 조례는 시설면적에 따른 주차시설 설치 기준을 정합니다. 법원은 사업계획서에 조례 내용을 잘못 기재한 오기는 있었으나, 실제 계획된 총 주차대수(165대)가 법정 주차대수(149대)를 초과하여 충분했고, 자전거 주차대수도 향후 조정 가능성을 고려할 때 중대한 하자가 아니라고 판단했습니다.

참고 사항

비슷한 분양이나 입찰 상황에서 다음 사항들을 참고할 수 있습니다:

• 지침의 철저한 준수와 확인: 공고된 분양 지침이나 입찰 지침의 모든 세부 사항을 정확히 이해하고 사업계획서를 작성하는 것이 매우 중요합니다. 특히 컨소시엄 구성 시 각 참여사의 지분 비율, 자가사용 의무 비율, 시설 면적 비율 등 숫자로 명시된 기준들은 더욱 면밀히 검토해야 합니다.
• 오기나 불일치 최소화: 사업계획서 내에 시설 활용 방안과 같이 중요 내용이 모순되거나 잘못 기재된 오기는 추후 논란의 소지가 될 수 있으므로, 최종 제출 전에 여러 번 확인하여 오류를 최소화해야 합니다.
• 불명확한 사항에 대한 적극적 대응: 발주처가 제출 서류에 대해 불명확한 점이 있어 추가 증빙 자료를 요구할 경우, 이는 자신의 계획을 명확히 설명하고 오해를 해소할 수 있는 기회이므로 적극적으로 응대하여 필요한 자료를 제출해야 합니다.
• '원칙' 규정의 유연성 이해: '원칙으로 함'과 같은 문구가 사용된 규정은 특정 조건 하에서 예외가 허용될 수 있음을 의미할 수 있습니다. 해당 규정의 취지와 실제 적용 가능성을 고려하여 계획을 수립하는 것도 방법입니다.
• 하자의 중대성 입증의 어려움: 경쟁 입찰에서 탈락하여 상대방의 사업계획서에 하자가 있음을 주장할 때는, 단순히 지침에 대한 경미한 위반이 아니라 '입찰 절차의 공공성과 공정성을 현저히 침해할 정도'의 중대한 하자임을 명확히 입증할 수 있어야 합니다. 사소한 오기나 해석의 여지가 있는 부분만으로는 선정을 무효화하기 어렵습니다.
• 전체적인 기준 충족 여부: 개별 항목의 사소한 오류가 있더라도, 최종적으로 계획된 내용(예: 주차대수)이 전체적인 기준(법정 주차대수)을 충족한다면 그것만으로 중대한 하자로 인정되지 않을 수 있습니다.