지역주택조합 추진위가 모집대행사에 수수료 반환을 요구한 사건

A지역주택조합 추진위원회(원고)가 주식회사 B(피고)와의 조합원 모집 용역계약과 관련하여, 피고의 채무불이행(허위·과장 광고 및 안심보장증서 위험성 미고지) 또는 부당이득 반환을 이유로 총 3,520만 원의 지급을 청구했습니다. 원고는 피고의 불완전한 교육·감독과 안심보장증서 제안으로 인해 조합원들이 가입계약을 해지하고 분담금을 반환받았다고 주장했습니다. 그러나 법원은 피고가 수임인으로서 선량한 관리자의 주의의무를 위반했거나 위임받은 업무를 성실히 수행하지 못했다고 볼 증거가 부족하다고 판단했습니다. 특히 조합원 가입계약서의 혼동스러운 기재가 동·호수 확정 착오의 주원인이며, 안심보장증서의 법률적 검토는 피고의 용역 업무 범위에 포함되지 않는다고 보았습니다. 이에 따라 법원은 원고의 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고: A지역주택조합 추진위원회 (공동주택 신축사업을 위해 지역주택조합 설립을 추진하는 위원회)
• 피고: 주식회사 B (부동산 컨설팅 및 분양 대행업 등을 목적으로 설립된 회사)
• 관련 회사: 주식회사 D (이 사건 용역계약의 당사자 중 한 곳)
• 조합원: E, G (A지역주택조합에 가입했으나 후에 계약을 해지하고 분담금을 반환받은 사람들)

분쟁 상황

A지역주택조합 추진위원회(원고)는 주식회사 B(피고)와 조합원 모집 용역계약을 체결하고, E와 G을 포함한 조합원 모집에 대한 수수료 총 3,520만 원을 피고에게 지급했습니다. 이후 조합원 G은 안심보장증서의 효력 문제 등을 이유로, E는 동·호수 지정, 토지확보율, 안심보장증서 관련 허위 사실 고지를 이유로 조합가입계약을 해지하고 분담금을 반환받았습니다. 이에 원고는 피고가 조합원 모집 과정에서 ① 피고 직원들에 대한 교육·감독 의무를 소홀히 하여 허위·과장 광고(동·호수 확정, 토지확보율 관련)를 유도했고, ② 법적 위험성이 있는 '안심보장증서'의 사용을 제안하여 손해를 입혔으므로, 채무불이행에 따른 손해배상 책임을 져야 한다고 주장했습니다. 또한, 예비적으로는 가입 부적격으로 인한 해약 시 수수료를 반환하도록 한 용역계약 조항에 따라 피고가 받은 수수료가 부당이득이므로 반환해야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

조합원 모집 대행사가 조합원 모집 과정에서 허위·과장 광고를 하거나, 법적 위험성이 있는 증서를 사용하도록 제안하여 지역주택조합 추진위원회에 손해를 입힌 경우 채무불이행에 따른 손해배상 책임이 있는지, 그리고 지역주택조합 가입계약이 해제된 경우 대행사에 지급된 수수료가 부당이득으로 반환되어야 하는지 여부입니다.

법원의 판단

1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.

결론

법원은 A지역주택조합 추진위원회가 주식회사 B를 상대로 제기한 3,520만 원의 손해배상 및 부당이득 반환 청구를 모두 기각했습니다. 이는 주식회사 B가 지역주택조합 조합원 모집 용역 계약상의 의무를 위반했다고 볼 충분한 증거가 없다고 판단했기 때문입니다.

연관 법령 및 법리

본 사건에서는 다음과 같은 법률과 법리가 적용되었습니다.

1. 민법 제681조 (수임인의 선관의무)​: 수임인(이 사건에서는 주식회사 B)은 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임사무(조합원 모집 용역)를 처리해야 합니다. 이는 일반적인 사람에게 요구되는 정도의 주의를 넘어서, 그 직업이나 지위에 따라 요구되는 높은 수준의 주의를 기울여야 한다는 의미입니다. 만약 수임인이 이 의무를 게을리하여 위임인(A지역주택조합 추진위원회)에게 손해를 입혔다면 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다. 본 판결에서는 피고가 조합원 모집 용역 계약에 따라 수임인으로서 선관주의 의무를 위반했는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 법원은 용역 계약상 조합원 모집에 필요한 정보 제공 및 직원 교육 의무는 주로 원고에게 있었고, 조합가입계약서의 작성 권한도 원고에게 있었으므로, 동·호수 착오나 안심보장증서의 법적 위험성 미고지가 피고의 선관주의 의무 위반이라고 단정하기 어렵다고 판단했습니다. 즉, 피고의 업무 범위에 법률적 검토 의무 등이 포함되지 않는다고 본 것입니다.
2. 부당이득 반환 원칙: 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이익을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 합니다(민법 제741조). 본 사건에서 원고는 피고가 가입 부적격으로 인한 해약 시 수수료를 반환하도록 한 용역 계약 조항에 따라 기지급 수수료가 부당이득이라고 주장했습니다. 하지만 법원은 해당 계약 조항이 '관계 법령에서 요구하는 조합원 자격을 구비하지 못했을 때'를 전제로 하는 규정일 뿐이며, 본 사건의 조합원 가입계약 해지가 피고의 귀책사유로 인한 것이 아니라고 판단했으므로, 피고가 법률상 원인 없이 수수료 이익을 얻었다고 볼 수 없다고 보아 부당이득 반환 청구를 기각했습니다.

참고 사항

지역주택조합 사업과 같이 여러 당사자가 얽혀있는 복잡한 계약 관계에서는 다음 사항들을 유의해야 합니다.

1. 계약서 내용의 명확성 확인: 지역주택조합 가입 시 계약서의 모든 조항, 특히 동·호수 확정 여부, 토지확보율, 분담금 환불 조건 등 중요한 내용이 명확하게 기재되어 있는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 애매모호한 문구나 작은 글씨로 기재된 내용은 추후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.
2. 조합원 모집 과정에서의 설명: 분양 대행사 직원의 설명이 계약서 내용과 다르거나 과장된 부분이 있다면, 이를 녹취하거나 서면으로 증거를 남겨두는 것이 중요합니다. 단순히 직원의 구두 설명에만 의존하기보다는 모든 중요한 내용은 반드시 계약서에 명시하도록 요구해야 합니다.
3. 안심보장증서 등 추가 약속의 유효성 확인: 안심보장증서와 같이 조합원에게 특정 조건을 보장하는 문서가 있다면, 해당 문서가 조합의 정식 절차(예: 총회 의결)를 거쳐 적법하게 발행되었는지 여부를 확인하는 것이 필요합니다. 그렇지 않으면 추후 법적 효력이 인정되지 않을 수 있습니다.
4. 책임 소재 명확화: 지역주택조합 사업에서 업무대행사와 계약을 체결할 때, 조합원 모집 과정에서 발생할 수 있는 문제(예: 허위·과장 광고, 법률 위반)에 대한 책임 소재를 명확히 규정하는 조항을 계약서에 포함하는 것이 중요합니다. 교육·감독 의무, 정보 제공 의무 등을 구체적으로 명시해야 합니다.
5. 조합원 자격 및 해지 조건: 지역주택조합의 조합원 자격 요건은 법령에 따라 정해져 있으므로, 가입 전에 본인이 자격 요건을 충족하는지 정확히 확인해야 합니다. 또한, 계약 해지 및 분담금 반환 조건에 대해서도 계약서에 명시된 내용을 정확히 숙지하고 있어야 합니다. 본 사례처럼 단순한 '가입 부적격' 외의 사유로 계약이 해지될 경우 수수료 반환 여부가 달라질 수 있습니다.