행정
A구역주택재개발정비사업조합은 성남시 중원구 B 일원에서 주택재개발정비사업을 진행하며, 2021년 12월 31일 관리처분계획인가를 받았습니다. 이후 2024년 7월 11일 피고인 성남시 중원구청장에게 4차 구역 내 67동 건축물에 대한 해체 허가를 신청했습니다. 피고는 2024년 9월 25일 해체 허가를 하면서, E교회 소유의 특정 건축물(이 사건 건축물)에 대해 조합과 교회 간 건물 인도 소송 등 법적 분쟁이 완결되지 않았다는 이유로 '건물 인도 소송의 승소 확정 판결문 제출'을 조건으로 하는 부관을 추가했습니다. 원고 조합은 이 부관이 건축물 해체 허가의 법적 성격을 기속재량행위로 볼 때 부당하고, 설령 재량행위라 해도 비례의 원칙을 위반하며, 조합이 이미 관리처분계획인가를 통해 관리자 지위를 확보하고 인도집행까지 완료했으므로 위법하다고 주장하며 부관 취소 소송을 제기했습니다.
A구역주택재개발정비사업조합은 재개발 사업을 진행하며 사업구역 내 E교회 소유 건축물에 대해 해체 허가를 신청했습니다. E교회는 관리처분계획 인가 취소 소송을 제기하고 건축물 인도도 거부하는 상황이었습니다. 조합은 가처분 결정을 통해 인도집행을 완료하고 본안 소송에서 1심 승소 판결을 받았으나, E교회는 강제집행 정지 결정을 받아 본안 소송은 계속 진행 중이었습니다. 이러한 상황에서 성남시 중원구청장은 건축물 해체 허가를 내주면서 'E교회와의 건물 인도 소송 확정 판결문 제출'이라는 조건을 붙였고, 조합은 이 조건이 부당하다며 취소 소송을 제기했습니다.
재개발정비사업조합이 관리처분계획인가를 받고 인도집행을 완료한 상황에서, 미완료된 본안소송을 이유로 건축물 해체 허가에 '건물 인도 소송 승소 확정'이라는 부관을 붙인 것이 적법한지 여부가 핵심 쟁점입니다. 구체적으로는 건축물 해체 허가의 법적 성격(기속행위 또는 재량행위)과, 재개발조합이 건축물관리법상 '관리자'에 해당하는지, 그리고 해당 부관이 비례의 원칙 등을 위반하여 위법한지 여부가 다루어졌습니다.
법원은 원고의 청구를 기각했습니다. 이 사건 부관은 원고가 이 사건 건축물에 관한 건물 인도 소송에서 승소 확정 판결을 받아 건축물관리법 상의 '관리자' 지위를 얻게 되면 해체 허가의 효력이 발생하도록 하는 '정지조건'에 해당하며, 이는 건축물 해체의 안전성을 확보하고 법률상 당연히 요구되는 요건을 구비하도록 하는 정당한 부관이므로 위법하지 않다고 판단했습니다.
법원은 재개발정비사업조합이 관리처분계획인가를 받았고 임시 가처분 결정에 따라 인도집행을 완료했더라도, 본안 소송의 확정 판결이 없는 상태에서는 건축물관리법상 건축물 해체 허가를 신청할 수 있는 '관리자'의 지위를 완전하게 얻었다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 특히 건축물 해체 과정에서 발생할 수 있는 안전 문제를 고려할 때, 건물 소유자와의 법적 분쟁이 최종적으로 해결되지 않은 상황에서 '건물 인도 소송 승소 확정'이라는 조건을 붙인 것은 건축물의 안전한 관리를 위한 정당한 행정처분으로 보았습니다. 따라서 원고의 주장은 이유 없다고 판결하며 부관의 적법성을 인정했습니다.
이 사건은 주로 '건축물관리법'과 '도시 및 주거환경정비법(도시정비법)'의 해석에 따라 결론이 나뉘었습니다.
건축물관리법 제2조 제3호 및 제7호, 제30조 제1항: 이 법은 건축물의 안전 확보와 관리를 목적으로 하며, '관리자'를 '관계 법령에 따라 해당 건축물의 관리자로 규정된 자 또는 해당 건축물의 소유자'로 정의합니다. '해체'는 건축물 전체 또는 일부를 파괴하여 제거하는 것을 의미하며, 관리자가 건축물을 해체하려면 원칙적으로 관할관청의 허가를 받아야 합니다. 법원은 조합이 관리처분계획인가를 받았더라도, 소유자와의 법적 다툼이 해결되지 않은 상태에서는 건축물관리법상 '관리자' 요건을 충족했다고 볼 수 없다고 판단했습니다.
도시 및 주거환경정비법 제81조 제1항, 제2항, 제3항, 제4항: 도시정비법은 관리처분계획인가 고시가 있을 경우 종전 토지 또는 건축물의 소유자가 사용ㆍ수익할 수 없게 되며, 사업시행자는 기존 건축물을 철거해야 한다고 규정합니다. 그러나 제3항에서는 안전사고의 우려가 있는 경우 등에는 소유자의 동의 및 시장ㆍ군수 등의 허가를 받아 철거할 수 있다고 명시하고 있고, 제4항에서는 재해 발생 시 철거를 제한할 수 있도록 합니다. 법원은 이러한 규정을 근거로 도시정비법이 사업시행자에게 어떠한 예외 없이 모든 건축물을 철거할 권한을 부여하는 것은 아니며, 특히 소유자가 인도를 거부하는 경우 안전사고의 우려 등에 준하여 추가적인 법적 절차를 거쳐야 한다고 해석했습니다.
행정행위의 부관에 관한 법리: 행정행위에 부가된 조건, 기한, 부담 등의 부관은 행정행위의 효력을 제한하는 종된 의사표시입니다. 법원은 이 사건 부관이 '정지조건'에 해당하며, 주된 행정행위(해체 허가)와 분리 가능하고 본질적 부분이 아니므로 부관만으로도 취소를 구할 소의 이익이 있다고 보았습니다. 그러나 부관이 법률 요건을 충족시키거나 행정목적 달성에 필요한 경우 기속행위에도 부관을 붙일 수 있다고 보아, 이 사건 부관이 건축물 해체의 적법 요건을 구비하도록 하는 '법률요건 충족 부관'으로서 정당하다고 판단했습니다.
유사한 재개발 또는 재건축 사업 진행 시에는 사업 시행자가 아무리 관리처분계획인가를 받았더라도, 개별 건축물 소유자와의 법적 분쟁이 완전히 해소되지 않았다면 해당 건축물에 대한 임의적인 철거 권한이 바로 주어지는 것은 아니라는 점을 인지해야 합니다. 건축물관리법상 '관리자'는 단순히 사용수익권을 넘어 실질적인 해체 권한을 가질 때 인정될 수 있습니다. 따라서 강제집행 정지 결정과 같은 임시적인 사안으로는 '관리자' 요건을 충족했다고 보기 어려울 수 있으며, 본안 소송의 확정 판결을 통해 소유권을 완전히 확보하고 실질적인 관리자 지위를 얻는 것이 중요합니다. 행정청은 건축물 해체 시 발생할 수 있는 안전 문제나 법적 분쟁의 소지를 최소화하기 위해 조건을 부가할 수 있으며, 이는 사업 시행자의 권리를 부당하게 침해하는 것이 아닌 정당한 행정작용으로 해석될 여지가 큽니다. 사업 시행자는 해체 허가 신청 전에 모든 법적 분쟁을 완전히 해소하고 건축물 관리법상 요구되는 '관리자' 요건을 충족하는 데 만전을 기해야 합니다.
