기타 부동산 · 기타 형사사건
공인중개사 A가 상가 임대차 계약을 알선하며 임대인으로부터 총 1,000만 원을 받았으나, 검찰은 이를 법정 중개보수를 초과한 불법 수수료로 보고 공인중개사법 위반 혐의로 기소했습니다. 법원은 받은 금액 중 법정 중개수수료를 초과하는 부분은 신규 임차인 물색, 임대인과 임차인 사이의 권리금 계약 주선, 기존 임차인과 신규 임차인 사이 약국 영업양도 계약 주선 등 공인중개사법상 중개행위가 아닌 컨설팅 업무에 대한 대가로 판단하여 무죄를 선고했습니다. 이에 검찰이 항소했지만 항소심 또한 원심의 판단을 유지하며 검사의 항소를 기각했습니다.
공인중개사 A는 상가 임대차 계약을 알선하는 과정에서 임대인으로부터 총 1,000만 원을 받았습니다. 검찰은 이 금액이 법정 중개수수료 한도인 243만 원을 초과하는 것이므로 공인중개사법 위반이라고 주장하며 기소했습니다. 공인중개사 A는 243만 원을 제외한 나머지 금액은 신규 임차인 물색, 임대인-임차인 간 권리금 계약 주선, 기존 임차인-신규 임차인 간 약국 영업양도 계약 주선 등 중개행위가 아닌 컨설팅 업무에 대한 대가라고 주장하며 무죄를 호소했습니다.
공인중개사가 부동산 임대차 계약 알선과 함께 권리금 계약 주선, 영업양도 계약 주선 등 중개대상물이 아닌 업무를 수행하고 받은 대가가 법정 중개보수 초과에 해당하는지, 아니면 중개행위가 아닌 컨설팅 대가로 볼 수 있는지의 여부.
원심의 무죄 판결을 유지하며 검사의 항소를 기각했습니다. 피고인 A가 받은 1,000만 원 중 법정 중개수수료(243만 원)를 초과하는 부분은 공인중개사법이 규율하는 중개행위에 해당하지 않는 권리금 계약 주선 및 영업양도 계약 주선 등에 대한 컨설팅 비용으로 판단했습니다.
법원은 공인중개사법상 '중개'의 범위가 토지나 건축물 등 중개대상물에 대한 알선 행위로 한정된다고 보았습니다. 영업용 건물의 권리금, 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우 등 유무형의 재산적 가치는 중개대상물에 해당하지 않으므로, 이러한 비중개대상물에 대한 알선 대가는 중개보수 제한 규정의 적용을 받지 않는다고 판단했습니다. 따라서 피고인이 법정 중개수수료를 초과하여 받은 금액은 법 위반이 아니라고 최종 결론 내렸습니다.
공인중개사법 제2조 (정의): '중개'는 제3조에 따른 '중개대상물'에 대하여 거래당사자 간의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 권리의 득실 변경에 관한 행위를 알선하는 것을 의미합니다. 이 사건에서는 피고인의 행위가 이 '중개'의 범위에 포함되는지가 쟁점이었습니다.공인중개사법 제3조 (중개대상물의 범위) 및 공인중개사법 시행령 제2조 (중개대상물): 이 법에 따른 중개대상물은 토지, 건축물, 그 밖의 토지의 정착물, 임목, 공장재단 및 광업재단으로 한정됩니다. 법원은 영업용 건물의 권리금, 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우 등 유무형의 재산적 가치는 중개대상물에 해당하지 않는다고 보았습니다.공인중개사법 제32조 (중개보수 및 실비): 공인중개사는 중개업무에 관하여 중개 의뢰인으로부터 소정의 중개보수 및 실비를 받을 수 있으며, 이 법 및 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 중개보수 및 실비 외에 어떠한 명목으로도 금품을 받아서는 안 됩니다. 이 조항은 중개대상물에 대한 중개행위에만 적용됩니다.대법원 판례: 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지는 중개업자의 주관적 의사가 아닌, 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지에 따라 결정되어야 합니다. 또한, 권리금 등 유무형의 재산적 가치 양도를 중개한 것은 공인중개사법이 규율하는 중개행위에 해당하지 않는다는 기존 판례를 인용하여 무죄 판단의 근거로 삼았습니다.형사소송법 제364조 제4항: 항소법원이 항소이유 없다고 인정한 때에는 항소를 기각한다는 조항으로, 이 사건에서 검사의 항소를 기각한 법률적 근거입니다.
부동산 중개는 공인중개사법에 명시된 '중개대상물'인 토지, 건축물 등에 한정됩니다.상가 권리금 계약의 알선, 영업시설 및 비품, 거래처, 영업상 노하우 등 무형의 재산적 가치 양도에 대한 알선은 공인중개사법상 '중개행위'로 보지 않습니다.공인중개사가 권리금 계약이나 영업양도 계약 등 비중개대상물에 대한 컨설팅 업무를 수행하고 수수료를 받는 것은 법정 중개보수 제한 규정의 적용을 받지 않을 수 있습니다.계약 시 '중개수수료'와 '컨설팅 비용'을 명확히 구분하여 계약서에 기재하는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.특히 부동산 임대차와 동시에 권리금 계약이 체결되는 경우, 각 대가에 대한 명확한 구분이 중요합니다.
