재개발 상가 분양 기준 변경에 대한 조합원들 불복 사건

J지구 주택재개발정비사업조합이 기존 관리처분계획을 변경하여 일부 조합원의 상가 분양권을 삭제하자, 해당 조합원들이 변경된 관리처분계획이 신뢰보호의 원칙에 위배되고 재량권을 일탈·남용하여 위법하다고 주장하며 처분 취소를 요구한 사건입니다. 법원은 조합이 원고들에게 상가를 공급하겠다는 공적인 견해를 표명했다고 보기 어렵고, 관리처분계획 변경은 법령과 정관에 따라 가능하며 조합의 재량 범위 내에 있으므로 신뢰보호의 원칙이나 재량권 일탈·남용에 해당하지 않는다고 판단하여 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고들: 재개발조합 설립 당시부터 참여한 조합원 및 조합원 권리를 양수 또는 증여받은 자들 (총 8명)
• 피고: J지구 주택재개발정비사업조합

분쟁 상황

피고 조합은 J지구 주택재개발정비사업을 위해 2012년 설립되었습니다. 2015년 7월 사업시행계획을 인가받고, 같은 해 9월 1차 분양신청 공고를 하였으며, 일부 원고들은 아파트와 함께 상가 분양을 신청했습니다. 2016년 1월 2차 분양신청 공고 시에는 '상가 및 아파트를 모두 신청했더라도 권리가액이 미달되면 상가 또는 아파트 중 하나만 분양받을 수 있다'는 유의사항이 공지되었습니다. 2016년 12월 1차 관리처분계획 인가 시, 상가 분양기준에 '제7순위: 공동주택을 분양받은 자'가 포함되어 원고들은 상가도 분양받는 것으로 계획되었습니다. 2020년 3월 아파트 평형변경 신청 안내가 있었고 원고들은 3차 분양신청을 했으며, 당시 통지된 '분양대상자별 종전 권리가액 및 분양예정 대지⋅건축시설의 추산액'에는 상가 분양예정 내용이 기재되었으나 '기존 관리처분기준에 따라 임시배정(향후 취소 또는 면적이 변경될 수 있음)'이라는 단서가 붙어있었습니다. 그러나 2021년 12월 피고 조합은 임시총회를 개최하여 관리처분계획을 변경하고 기존 상가 분양기준 중 '제7순위: 공동주택을 분양받은 자' 조항을 삭제했습니다. 이로 인해 원고들은 상가를 분양받지 않고 아파트만 분양받는 내용으로 통지받았고, 2022년 5월 안양시장으로부터 변경된 관리처분계획이 인가되었습니다. 원고들은 이러한 변경이 자신의 상가 분양권을 박탈하고 신뢰보호의 원칙 및 재량권 일탈·남용에 위배된다며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

재개발 조합이 관리처분계획을 변경하여 조합원의 상가 분양권을 삭제한 행위가 신뢰보호의 원칙에 위배되는지 여부와 재량권을 일탈·남용하여 위법한지 여부입니다.

법원의 판단

원고들의 피고에 대한 청구를 모두 기각하며 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다.

결론

재개발정비사업조합이 조합원들에게 상가를 공급하겠다는 공적인 견해를 표명했다고 볼 증거가 부족하며, 관리처분계획의 수립 및 변경은 총회 의결로 가능하고 조합의 계획재량 범위 내에 있으므로 신뢰보호의 원칙 위반이나 재량권 일탈·남용에 해당하지 않아 원고들의 주장은 이유 없다고 판단되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 재개발정비사업조합의 관리처분계획 변경이 적법한지 여부가 핵심 쟁점입니다.

1. 도시 및 주거환경정비법 (도시정비법)​:

• 제45조 제1항 제10호: 이 조항은 관리처분계획의 수립 및 변경은 총회의 의결을 거쳐야 한다고 규정합니다. 이는 조합 총회의 결정으로 관리처분계획을 변경할 수 있는 법적 근거가 됩니다.
• 제74조 제1항: 사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때 분양신청 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여 시장·군수 등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하려는 경우에도 동일하다고 규정합니다. 이는 조합원들의 의사를 존중하려는 취지이지만, 조합이 관계법령 및 조합정관에서 정한 분양기준에 따라 분양규모를 결정할 수 있는 권한을 구속하는 것은 아닙니다.
• 제23조 제1항 제4호, 제74조 제4항 및 같은 법 시행령 제63조 제1항 제4호: 이들 조항은 상가를 분양할 때 기존의 토지 및 건축물 가격과 토지등소유자가 부담하는 비용의 비율, 즉 권리가액을 고려하여 분양이 이루어져야 함을 규정합니다. 이는 본인의 권리가액에 비례하여 공평하게 상가를 분양받을 수 있도록 하는 중요한 기준이 됩니다.

2. 신뢰보호의 원칙: 행정법의 일반원칙 중 하나로, 행정청의 공적인 견해표명을 신뢰한 개인의 이익을 보호하기 위한 원칙입니다. 적용되기 위해서는 행정청의 공적인 견해표명, 개인의 신뢰, 그 신뢰에 대한 귀책사유 없음, 신뢰에 따른 개인의 행위, 행정청의 반하는 처분으로 인한 이익 침해, 그리고 공익 또는 제3자의 정당한 이익을 현저히 해할 우려가 없는 경우 등의 요건이 필요합니다. 본 사건에서는 피고 조합이 원고들에게 상가를 공급하겠다는 공적인 견해를 표명했다고 보기 어렵다고 판단되어 원칙이 적용되지 않았습니다.

3. 계획재량행위: 도시환경정비사업에서의 관리처분계획 수립은 이른바 계획재량행위에 해당하여 상당한 재량이 인정됩니다. 즉, 조합은 법령 및 정관이 정하는 범위 안에서 총회의 의결로 분양대상자와 분양기준을 결정하고 변경할 수 있으며, 이로 인해 일부 조합원들 사이에 다소 불균형이 초래되더라도 특정 토지등소유자의 재산권을 본질적으로 침해하지 않는 한, 위법하다고 보기 어렵습니다.

참고 사항

재개발조합의 관리처분계획은 조합 총회 의결을 통해 변경될 수 있으므로, 초기 분양 계획이 확정적인 것은 아닐 수 있다는 점을 인지해야 합니다. 분양신청 안내문이나 개별 통지서에 '예정', '임시배정', '변경될 수 있음'과 같은 조건부 표현이 포함되어 있다면, 이는 확정된 권리로 보기 어렵습니다. 조합은 법령과 정관에 따라 조합원들의 권리가액을 고려하여 공평한 분양 기준을 정할 수 있으며, 이는 정당한 재량권 행사로 인정될 수 있습니다. 관리처분계획은 행정계획으로서 조합에 상당한 재량이 인정되는 영역이므로, 단순히 본인에게 불이익이 발생했다는 이유만으로 위법하다고 주장하기는 어렵습니다. 조합 사업 진행 과정에서 변경될 수 있는 가능성을 항상 염두에 두고, 모든 공고문과 통지 내용을 상세히 확인하는 것이 중요합니다.