건물 신축 후 임야 일부 무단 점유 소유권 다툼

원고 A가 피고 B종중 소유의 임야 일부를 매수하여 20년 이상 점유했으므로 시효취득을 원인으로 한 소유권이전등기를 요구했으나, 법원은 원고가 토지 소유권을 취득할 법률요건 없이 무단 점유했다고 판단하여 청구를 기각한 사건입니다.

관련 당사자

• 원고 A: 용인시 처인구 E 전 1,253㎡를 20,000,000원에 매수하고 그 위에 주택을 건축한 사람으로, 인접한 피고 소유 임야 일부도 매수 및 점유했다고 주장하며 소유권이전등기를 청구했습니다.
• 피고 B종중: 용인시 처인구 C 임야 128,629㎡의 소유자로, 원고의 시효취득 주장을 반박했습니다.

분쟁 상황

원고는 1995년 11월 7일 용인시 처인구 E 전 1,253㎡를 20,000,000원에 매수하기로 계약하고, 1998년 11월 7일 농지전용허가를 받아 2007년 10월 12일 단독주택(이 사건 건물 1층 151.38㎡)에 대한 소유권보존등기를 마쳤습니다. 원고는 건물 신축 과정에서 마당과 하수관 매설 공간이 필요하여 1998년 3월경과 1998년 8월경 피고로부터 인접한 피고 소유의 임야 일부(이 사건 토지 (ㄷ)부분 467㎡, (ㄴ)부분 110㎡)를 매수했다고 주장했습니다. 원고는 1998년 8월 26일부터 이 사건 토지를 점유하기 시작하여 20년 이상 '소유의 의사'로 평온, 공연하게 점유했으므로, 민법상 점유취득시효가 완성되었다고 보아 피고에게 2018년 8월 25일 시효취득을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구했습니다. 피고는 원고의 주장을 부인하며 이 사건 토지의 소유자가 피고라고 주장했습니다.

핵심 쟁점

원고가 피고 소유 임야의 일부인 '이 사건 토지'(110㎡와 467㎡, 합계 577㎡)를 20년 이상 '소유의 의사'(자주점유)로 평온, 공연하게 점유했으므로 시효취득을 인정하여 소유권이전등기를 받을 수 있는지 여부가 쟁점이었습니다. 특히, 원고의 점유가 민법 제197조 제1항에 따른 '자주점유' 추정을 유지하는지, 아니면 '타주점유'로 추정이 번복되는지가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

원고는 이 사건 토지를 피고로부터 매수했다고 주장했으나, 매매 사실을 증명할 서면이나 매매대금 지급 증거를 제출하지 못했습니다. 또한, 매수 목적물(토지의 면적이나 위치)도 명확히 특정하지 못했습니다. 원고가 자신의 다른 토지에 대해서는 등기 이전을 위해 소송(수원지방법원 2007가단83355호)까지 제기하여 2009년 9월 18일 소유권이전등기를 마쳤음에도, 이 사건 토지에 대해서는 20년이 넘도록 아무런 조치를 취하지 않은 점도 지적되었습니다. 더욱이 피고의 전 대표가 작성한 수첩 기록이나 내용증명에 따르면, 원고는 1998년 9월 10일경부터 1998년 12월 14일경까지 경계 측량 및 임야 훼손으로 피고와 마찰을 겪었으며, 1999년 4월 2일 및 1999년 5월 6일에는 원상복구를 요청하는 내용증명까지 받은 사실이 확인되었습니다. 이 모든 사정을 종합할 때, 법원은 원고가 이 사건 토지에 대한 소유권 취득의 법률요건이 없다는 사실을 알면서도 무단으로 점유했다고 보았습니다. 따라서 원고의 점유는 '자주점유'의 추정이 번복되어 '타주점유'에 해당하며, 시효취득 요건을 충족하지 못하므로 원고의 청구를 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

• 민법 제197조 제1항 (점유의 태양): "점유자는 소유의 의사로 선의로 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다." 이 조항은 물건을 점유한 사람은 특별한 사정이 없는 한 '소유의 의사'(자주점유)를 가지고 점유한 것으로 일단 간주됨을 의미합니다. 그러나 이 사건처럼 점유자가 스스로 매매와 같은 자주점유의 권원을 주장했음에도 그 사실을 증명할 수 없거나, 점유자가 성질상 소유의 의사가 없는 것으로 보이는 권원에 바탕을 두었거나, 타인 소유임을 알면서 무단으로 점유한 것이 증명되면 '자주점유'의 추정은 깨질 수 있습니다.
• 점유취득시효 (민법 제245조 제1항): "20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다." 이 조항에 따라 부동산의 소유권을 취득하기 위해서는 20년간의 점유뿐만 아니라 '소유의 의사'(자주점유), '평온한 점유', '공연한 점유'라는 요건이 모두 충족되어야 합니다. 이 사건에서 원고는 20년 이상 점유했다고 주장했지만, '자주점유'가 인정되지 않아 시효취득 요건을 충족하지 못했습니다. 법원은 원고가 이 사건 토지를 무단으로 점유했다고 보았기 때문에, 자주점유의 추정을 번복하여 시효취득을 인정하지 않았습니다.

참고 사항

유사한 상황에 처했을 때, 다음과 같은 점들을 참고할 수 있습니다.

• 부동산 매매 증거 철저히 보관: 토지 매수를 주장하려면 매매계약서, 대금 지급 영수증, 계좌 이체 기록 등 매수 사실을 증명할 수 있는 객관적인 서류를 반드시 보관해야 합니다. 구두 계약만으로는 권리 주장이 어렵습니다.
• 점유 개시 시점 및 목적물 특정의 중요성: 점유취득시효를 주장하기 위해서는 점유를 시작한 정확한 시점과 점유한 토지의 범위(면적, 위치)를 명확하게 특정할 수 있어야 합니다. 경계가 불분명한 토지 일부를 점유할 때는 측량 등을 통해 정확한 범위를 확인해야 합니다.
• 소유권 취득 노력의 일관성: 자신의 소유라고 생각하고 점유를 시작했다면, 장기간 등기를 마치지 않거나 권리 행사를 소홀히 하는 것은 점유취득시효 주장에 불리하게 작용할 수 있습니다. 적극적인 등기 이전을 위한 조치를 취했는지 여부가 중요하게 고려됩니다.
• 분쟁 발생 시 기록 및 대응: 토지 소유자와 경계 침범, 훼손 등으로 마찰이 발생했을 때에는 그 내용을 서면으로 기록하고, 내용증명 발송 등에 대해 신중하게 대응해야 합니다. 이러한 기록은 나중에 점유가 '무단 점유'였음을 입증하는 증거로 사용될 수 있습니다.
• 자주점유 추정 번복 가능성 인지: 부동산을 점유하더라도 '소유의 의사'가 없었다고 판단될 만한 객관적인 사정(예: 타인 소유임을 알면서 무단으로 점유한 경우, 매매계약 증거 부족 등)이 있다면, '자주점유'의 법적 추정이 깨질 수 있으며, 이 경우 점유취득시효는 인정되지 않습니다.