지역주택조합 사업 불투명 상황 은폐 조합원 모집 사기 사건

C지역주택조합의 조합장인 피고인 A과 업무대행사 대표이사인 피고인 B은 사업부지 매매계약이 사실상 해지되고 사업승인도 받지 못했으며, 미분양관리지역 선정 및 낮은 조합원 모집률로 인해 사업 진행이 매우 불투명한 상황임을 알고 있었습니다. 그럼에도 불구하고 이러한 중요한 사실들을 숨긴 채 공모하여 피해자에게 1년 내 입주가 가능하다고 거짓말하여 조합 가입을 유도했고, 피해자로부터 계약금 20,998,100원을 받아 편취했습니다. 법원은 이들의 사기죄를 인정하여 각 징역 4개월에 집행유예 1년을 선고했습니다.

관련 당사자

• 피고인 A: C지역주택조합의 조합장으로서 조합 사업을 총괄하고 조합원 모집 과정에 책임이 있는 자
• 피고인 B: C지역주택조합과 업무대행계약을 체결한 D(주)의 대표이사로서 조합원 모집 업무를 담당한 자
• 피해자 I: 피고인들의 거짓말에 속아 지역주택조합에 가입하고 계약금을 지급한 조합원

분쟁 상황

피고인 A은 C지역주택조합의 조합장, 피고인 B은 업무대행사인 D(주)의 대표이사였습니다. 해당 조합은 사업부지 매매계약을 체결하고 조합설립인가를 받았으나, 중도금과 잔금을 제때 지급하지 못해 4회에 걸쳐 매도인으로부터 매매계약 해지 통보를 받아 사실상 계약이 해지된 상태였습니다. 또한 정식 공사도급약정도 체결되지 않았고, 사업부지가 미분양관리지역으로 선정되었으며, 조합원 모집률도 70%에 미치지 못해 중도금 대출 지급보증도 받을 수 없는 등 사업 진행이 매우 불투명한 상황이었습니다. 그럼에도 피고인들은 이러한 사실을 숨기고 조합원 모집률을 높이기로 공모한 뒤, 2017년 3월 29일 주택홍보관에서 피해자 I에게 사업부지를 보여주며 '1년 공사 후 2018년 6월경 입주할 수 있도록 해주겠다'고 거짓말했습니다. 이에 속은 피해자는 조합 가입 계약을 체결하고 계약금 20,998,100원을 지급했습니다.

핵심 쟁점

지역주택조합의 조합장과 업무대행사 대표가 사업 진행이 사실상 불투명한 상태임을 알면서도 이를 숨기고 거짓 정보로 새로운 조합원을 모집하여 계약금을 편취한 행위가 사기죄에 해당하는지 여부, 특히 조합장의 신의칙상 고지의무 위반이 기망행위에 해당하는지 여부가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 피고인 A과 B에게 각 징역 4개월을 선고하고, 이 형의 집행을 판결 확정일로부터 1년간 유예했습니다.

결론

법원은 피고인들이 지역주택조합 사업의 핵심적인 문제점(사업부지 매매계약 해지, 사업 불투명성 등)을 인지하고 있었음에도 이를 고지하지 않고 허위 정보를 제공하여 피해자를 속여 재산상 이익을 취득한 사실을 인정했습니다. 특히 조합장인 A에게는 업무대행사를 통한 조합원 모집 과정에서도 사업의 중대한 위험을 고지할 신의칙상 의무가 있다고 판단했으며, 이를 이행하지 않은 것이 기망행위로 간주되었습니다. 미필적 고의와 피해 회복이 참작되어 집행유예가 선고되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 다음 법령과 법리에 따라 판단되었습니다.

1. 형법 제347조 제1항 (사기)​: '사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다.' 피고인들은 지역주택조합 사업이 사실상 불가능에 가까운 위험한 상황임을 알면서도 이를 숨기고 허위 사실을 고지하여 피해자를 속여 조합 가입 계약금 명목의 재산상 이익을 취득했으므로 사기죄가 성립합니다.

2. 형법 제30조 (공동정범)​: '2인 이상이 공동하여 죄를 범한 때에는 각자를 그 죄의 정범으로 처벌한다.' 조합장 A와 업무대행사 대표이사 B가 공모하여 피해자를 기망하고 재산상 이익을 취득했으므로, 두 피고인 모두 사기죄의 공동정범으로서 책임이 인정되었습니다.

3. 형법 제62조 제1항 (집행유예)​: '3년 이하의 징역 또는 금고 또는 500만원 이하의 벌금의 형을 선고할 경우에 제51조의 사항을 참작하여 그 정상에 참작할 만한 사유가 있는 때에는 1년 이상 5년 이하의 기간 형의 집행을 유예할 수 있다.' 법원은 피고인들의 사기 범행이 미필적 고의에 의한 점, 그리고 피해 회복이 이루어졌다는 점 등을 유리한 정상으로 고려하여 징역형의 집행을 일정 기간 유예하는 결정을 내렸습니다.

4. 신의칙상 고지의무: 특정 관계에서 상대방에게 중대한 영향을 미칠 수 있는 사실을 알려야 할 의무를 말합니다. 이 사건에서는 지역주택조합의 조합장인 피고인 A이 조합원 모집 과정에서 사업부지 매매계약 해지 통보와 같이 조합 사업의 존립에 관한 중대한 정보를 충분히 설명하거나 직접 고지할 신의칙상의 의무가 있다고 보았습니다. 이러한 고지의무를 이행하지 않고 침묵한 것 또한 기망행위에 해당하여 사기죄가 성립할 수 있습니다.

참고 사항

지역주택조합에 가입을 고려할 때는 반드시 사업부지 확보 현황(소유권 이전 여부, 매매대금 완납 여부), 사업승인 진행 상황, 시공사 확정 및 공사도급계약 체결 여부, 그리고 조합원 모집률 등 사업의 핵심적인 진행 상황을 스스로 꼼꼼히 확인해야 합니다. '1년 내 입주', '확정 수익 보장' 등 과장되거나 단정적인 홍보 문구에 현혹되지 않도록 주의해야 하며, 미분양관리지역 지정 여부 등 사업의 위험 요인에 대해서도 정확한 정보를 요구하고 확인하는 것이 중요합니다. 서류를 통해 확인되지 않는 내용은 구두 약속이라도 반드시 서면으로 남겨두어야 하며, 의문스러운 점이 있다면 계약 전 충분한 시간을 가지고 전문가의 조언을 구하는 것이 현명합니다.