재개발 지역 세입자의 주거이전비 및 이사비 청구 승소 판결

재개발 사업 구역 내 주택에 거주하던 원고가 주거이전비와 이사비 지급을 신청했으나, 피고 조합이 원고가 실제 임차인이 아니라는 이유로 지급을 거절한 사건입니다. 법원은 임대차계약서상 명의자가 아닌 원고가 실제 거주하였던 배우자로부터 해당 권리를 양도받았음을 인정하여, 피고 조합이 원고에게 주거이전비 14,784,444원과 이사비 1,020,657원을 합한 총 15,805,101원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 이는 재개발 세입자 보상 청구 시 실제 거주 사실과 권리 양도를 통한 청구 가능성을 보여주는 사례입니다.

관련 당사자

• 원고 A: 광명시 재개발 사업 구역 내 주택에 거주하며 주거이전비 및 이사비 지급을 청구한 사람입니다. 본인이 임차인은 아니었으나, 실제 거주자인 배우자 L로부터 해당 청구권을 양도받았습니다.
• 피고 B주택재개발정비사업조합: 광명시 재정비촉진지구 내 재개발 사업을 시행하는 주체로, 원고 A의 주거이전비 및 이사비 지급 신청을 거절하였습니다.
• 원고의 배우자 L: 재개발 구역 내 주택의 임대차계약서상 임차인으로, 실제 가족들과 함께 거주하다가 자신의 주거이전비 및 이사비 청구권을 원고 A에게 양도했습니다.

분쟁 상황

광명시장이 2009년 4월 9일 재정비촉진계획(안)을 공고하고, 2016년 8월 25일 정비사업시행인가를 고시하면서 재개발 사업이 추진되었습니다. 이 사업 구역 내 주택에 2006년 2월 13일부터 가족들과 함께 전입신고하고 거주해온 원고 A는 2018년 5월 8일 피고 B주택재개발정비사업조합에 세입자로서 주거이전비 및 이사비 지급을 신청했습니다. 하지만 피고 조합은 원고가 세입자가 아니라는 이유로 지급을 거절하였고, 이에 원고는 보상금 지급을 청구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

재개발 사업 구역 내 주택의 임대차계약서상 임차인과 다른 사람이 실제 거주한 경우, 해당 실제 거주자가 주거이전비와 이사비를 청구할 수 있는지 여부가 주요 쟁점이었습니다. 또한, 실제 거주자가 명의상 임차인으로부터 주거이전비 및 이사비 청구권을 양도받았을 경우, 그 양수인이 해당 보상금을 청구할 수 있는지에 대한 법적 판단이 필요했습니다.

법원의 판단

피고 B주택재개발정비사업조합은 원고 A에게 총 15,805,101원(주거이전비 14,784,444원, 이사비 1,020,657원)을 지급해야 합니다. 이에 더하여, 2018년 11월 29일부터 2019년 1월 22일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 소송비용은 원고가 10%, 피고가 90%를 부담합니다. 제1항의 지급 명령은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 임대차계약서에 원고가 아닌 배우자 L이 임차인으로 기재되어 있음을 들어 원고가 직접적인 임차인이라는 주위적 주장은 받아들이지 않았습니다. 그러나 예비적 주장으로, 배우자 L이 실제 이 사건 주택의 임차인으로서 장기간 거주하였고, 그 주거이전비 및 이사비 청구권을 원고에게 양도하였음을 인정했습니다. 도시가스 및 전기요금 납부 내역, 이웃 주민들의 거주사실확인서, 다양한 생활 관련 서류, 그리고 원고의 파산면책 후 보증금을 나누어 지급한 통장 내역 등을 종합하여 원고 부부의 장기간 실제 거주 사실을 인정했으며, 적법한 채권 양도 통지가 이루어졌으므로 피고 조합은 양수인인 원고에게 보상금을 지급할 의무가 있다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 재개발 사업에 따른 세입자의 주거이전비 및 이사비 보상과 관련된 것으로, 주로 다음 법령과 법리가 적용되었습니다.

• 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것) 제40조 제1항 및 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법) 제78조 제5항, 제9항: 이 법률들은 공익사업인 정비사업으로 인해 주거용 건축물에서 이주하게 되는 세입자에게 주거이전비와 이사비를 보상하도록 규정하고 있습니다. 이는 세입자의 주거 안정을 도모하고 사업 추진을 원활하게 하려는 정책적, 사회보장적 목적을 가집니다.

• 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조 제2항 본문, 제3항 전문, 제55조 제2항: 주거이전비 지급 대상자를 '사업인정고시일 등 당시 해당 공익사업시행지구 안에서 3개월 이상 거주한 주거용 건축물의 세입자'로 정하고, 가구원수에 따른 4개월분의 가계조사통계 도시근로자가구의 월평균 명목 가계지출비를 기준으로 산정하도록 합니다. 이사비는 이사하는 가재도구 등의 운반에 필요한 비용을 보상하도록 정하고 있습니다.

• 도시재정비촉진을 위한 특별법 제9조 제2항 및 도시 및 주거환경정비법 시행령 제44조의2: 재정비촉진계획 및 정비사업시행인가의 공고에 관한 근거 법령으로, 재개발 사업의 공익사업적 성격과 이에 따른 보상 절차의 시작을 명시합니다.

• 통계법 제3조 제3호: 주거이전비 산정의 기준이 되는 '가계조사통계'를 작성하는 통계작성기관 및 통계의 정의에 관한 근거 법령입니다.

• 대법원 판례 (2012. 2. 23. 선고 2011두23603 판결 등)​: 도시정비법상 주거용 건축물 세입자에 대한 주거이전비 보상은 정비계획 공람공고일 당시 일정 기간 이상 거주한 자를 대상으로 하며, 보상 내용은 사업시행계획 인가고시일에 확정되는 것으로 보고, 보상 확정 후에는 관리처분계획 인가고시일까지 계속 거주할 필요는 없다는 법리를 확립하고 있습니다.

• 채권 양도 법리: 민법상 채권 양도의 원칙에 따라, 주거이전비 및 이사비 청구권 또한 양도가 가능하며, 양도인이 채무자(피고 조합)에게 양도 사실을 통지하면 양수인이 직접 채무자에게 권리를 행사할 수 있습니다.

참고 사항

재개발이나 공익사업으로 인해 이주해야 하는 상황에서 주거이전비나 이사비를 청구할 때 다음과 같은 사항들을 참고할 수 있습니다.

• 실제 거주 사실 입증: 임대차계약서에 본인의 이름이 명시되어 있지 않더라도, 실제 그 주택에 거주했음을 증명할 수 있는 다양한 자료들을 확보하는 것이 중요합니다. 예를 들어 도시가스, 전기요금, 수도요금 등의 공과금 납부 내역, 우편물 수령 내역, 자녀의 학교 통학 기록, 정수기나 신문 등 배달 서비스 내역, 은행 거래 및 보험 계약 서류, 주변 이웃들의 거주 사실 확인서 등이 중요한 증거가 될 수 있습니다.
• 주거이전비 지급 요건: 공익사업인 정비사업의 시행으로 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서, 사업인정고시일 등 당시 해당 사업시행지구 안에서 3개월 이상 거주한 자에게는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상합니다.
• 이사비 지급 요건: 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 거주자가 해당 사업시행지구 밖으로 이사하는 경우, 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용인 이사비를 보상합니다.
• 권리 양도 가능성: 주거이전비나 이사비 청구권은 법적으로 양도가 가능한 채권이므로, 실제 거주자(양도인)로부터 해당 권리를 양도받은 경우(양수인)에도 청구할 수 있습니다. 이때, 채권 양도 사실을 채무자(재개발조합 등)에게 내용증명우편 등으로 명확히 통지하는 것이 필수적입니다.
• 보상액 확정 시점: 주거이전비의 보상 방법 및 금액 등은 원칙적으로 사업시행계획 인가고시일에 확정되는 것으로 보며, 보상 내용이 확정된 세입자는 반드시 관리처분계획 인가고시일까지 계속 거주할 필요는 없습니다.
• 정확한 금액 산정: 주거이전비는 통계청이 조사·발표하는 가계조사통계의 도시근로자가구 가구원수별 월평균 명목 가계지출비를 기준으로 산정되며, 이사비는 인부 노임, 차량 운임, 포장비 등 관련 기준에 따라 산정됩니다. 관련 법령에서 정한 기준에 따라 정확한 금액을 확인하고 청구하는 것이 중요합니다.