행정
재개발사업 조합이 오래된 무허가 건축물 소유자를 관리처분계획에서 누락시킨 사안입니다. 법원은 도시정비법과 서울시 조례에 따라 무허가 건축물 소유자도 분양 대상에 해당하며 따라서 이들을 누락한 관리처분계획은 중대하고 명백한 하자가 있어 무효라고 판단했습니다.
H재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합은 서울 용산구 일대에서 재개발사업을 추진했습니다. 이 구역 내에 1970년 6월 이전 건축되어 1979년 무허가건축물관리대장에 등재된 무허가 건축물에 거주하는 A씨가 있었습니다. 재개발조합은 사업의 분양신청 절차를 진행하면서 A씨에게 분양신청 통지를 누락했으며, 이후 2023년 6월 23일 용산구청장으로부터 인가받은 관리처분계획에서 A씨를 조합원이나 현금청산 대상자로 전혀 반영하지 않고 누락시켰습니다. 이에 A씨는 자신의 권리가 침해되었다며 관리처분계획 중 자신을 누락한 부분이 무효임을 주장하며 소송을 제기했습니다.
재개발조합이 무허가 건축물 소유자를 조합원 또는 현금청산자로 관리처분계획에 포함하지 않고 누락시킨 것이 무효 사유에 해당하는지 여부가 쟁점입니다. 특히, 무허가 건축물 소유자도 분양 대상자가 될 수 있는지, 그리고 분양 신청 통지를 누락한 것이 절차상 중대한 하자인지 문제가 되었습니다.
법원은 피고 재개발조합이 서울특별시 용산구청장으로부터 2023년 6월 23일 인가받은 관리처분계획 중 원고를 누락한 부분은 무효임을 확인했습니다. 이는 원고가 관련 법령에 따라 분양 대상자에 해당함에도 불구하고 재개발조합이 분양신청 통지를 누락하고 관리처분계획에서 배제한 것이 중대하고 명백한 하자에 해당한다고 보았기 때문입니다.
법원은 원고의 청구를 받아들여, 무허가 건축물 소유자를 관리처분계획에서 누락한 부분이 무효임을 확인하고 소송 비용은 피고 재개발조합이 부담하도록 판결했습니다.
이 사건은 도시정비법 및 서울시 도시정비조례가 재개발사업에서 무허가 건축물 소유자의 권리를 어떻게 보호하는지에 대한 중요한 법리를 다룹니다. • 도시 및 주거환경정비법 (도시정비법) 제39조 제1항 제1호, 제2조 제9호 가목: 재개발사업의 조합원은 '토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자'로 규정되어 있습니다. 이는 무허가 건축물 소유자도 일정한 요건을 갖추면 조합원 자격을 가질 수 있음을 시사합니다. • 도시정비법 제72조 제1항: 사업시행자는 '정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자에게 분양신청 통지를 해야 한다'고 명시하고 있습니다. 이는 조합이 분양 대상이 될 수 있는 모든 권리자에게 분양 신청 기회를 제공해야 할 의무가 있음을 의미합니다. • 도시정비법 제73조 제1항: 분양 신청을 하지 않거나 철회한 자는 현금 청산 대상자가 된다고 규정하여, 분양 신청 절차가 권리 행사 및 청산의 중요한 기준이 됩니다. • 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 (서울시 도시정비조례) 제36조 및 부칙 제29조, 구 서울시 도시정비조례 제27조 제1항 제1호, 제2조 제1호 가목: 이 사건 정비구역은 2006년 재정비촉진계획 결정 고시가 이루어졌으므로, 서울시 도시정비조례 부칙에 따라 2010년 개정되기 전의 구 서울시 도시정비조례 제27조가 적용됩니다. 이 조례는 '1981년 12월 31일 현재 무허가건축물대장에 등재된 무허가건축물'의 소유자를 분양 대상자로 인정합니다. 원고의 무허가 건축물이 1970년 6월 이전에 건축되어 무허가건축물대장에 등재되었으므로, 구 서울시 도시정비조례에 따라 분양 대상자 자격을 갖추었습니다. • 법리: 관련 법령 및 조례에 따라 분양 대상자 자격을 갖춘 무허가 건축물 소유자에게 재개발조합이 분양 신청 통지를 누락하고 관리처분계획에서 배제한 것은 단순한 절차상 하자가 아니라, 관리처분계획의 중대하고 명백한 하자에 해당하여 그 부분이 무효가 됩니다. 이는 조합의 권리 의무 관계에 대한 본질적인 부분을 침해하는 행위로 판단됩니다.
• 재개발이나 재건축 지역에 무허가 건축물을 소유하고 있다면 해당 지자체의 도시정비조례를 반드시 확인하여 자신의 건축물이 분양 대상이 될 수 있는 '기존 무허가 건축물'에 해당하는지 여부를 파악해야 합니다. 특히 조례의 부칙 조항을 통해 적용되는 조례의 시점(구 조례 또는 신 조례)을 명확히 확인하는 것이 중요합니다. • 조합으로부터 분양 신청 통지를 받지 못했을 경우, 통지 누락 사실을 인지하는 즉시 조합에 문의하고 자신의 권리(조합원 자격 여부 및 분양 신청 가능성)를 적극적으로 주장해야 합니다. • 자신의 무허가 건축물이 언제 건축되었고 언제 무허가건축물관리대장에 등재되었는지 등 건축물 관련 기록과 증빙 자료를 철저히 보관하고 있어야 합니다. 이는 분양 대상 자격을 입증하는 중요한 자료가 됩니다. • 관리처분계획에 본인이 누락되었거나 부당하게 제외되었다고 판단될 경우, 해당 계획 인가 후 즉시 이의를 제기하거나 법적 조치를 고려해야 합니다.
