골프연습장 건물 용도변경 신청 반려 처분 사건

원고 A 주식회사가 건물을 매입한 후, 기존 임차인인 F가 건축물의 용도변경 허가를 받아 교육연구시설로 변경했음에도 실제로는 골프 연습장을 설치하여 운영한 상황에서 사용승인을 신청했습니다. 하지만 피고인 서울 종로구청장은 용도변경 허가 당시의 도면과 실제 건물의 현황이 불일치한다는 이유로 사용승인 신청을 반려했습니다. 이에 원고는 골프 아카데미가 교육연구시설에 해당하며, 피고의 처분이 재량권을 일탈·남용한 위법한 처분이라고 주장하며 취소를 구했으나, 법원은 실제 건물의 용도는 운동시설에 해당하고 지구단위계획상 해당 구역에는 운동시설 설치가 불가하므로 피고의 처분이 적법하다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A 주식회사: 이 사건 건물을 매입한 소유주로, 용도변경 허가 후 사용승인을 신청했다가 반려 처분을 받자 소송을 제기했습니다.
• 피고 서울특별시 종로구청장: 원고의 사용승인 신청을 반려한 행정 주체입니다.
• B 주식회사: 원고에게 건물을 매도한 기존 소유주이자 이 사건 임차인과 임대차 계약을 체결한 자입니다.
• F(이 사건 임차인): 건물의 임차인으로, 당초 운동시설로 용도변경을 원했으나 지구단위계획 규제에 따라 교육연구시설로 허가를 받은 후 실제로는 골프 연습장을 설치하여 운영했습니다.

분쟁 상황

원고 A 주식회사는 서울 종로구에 위치한 건물(지하 1, 2층)을 매입했습니다. 이 건물은 원고 매입 전 기존 임대인 B과 임차인 F 사이에 임대차 계약이 체결되어 있었는데, 특약으로 임차인의 책임 하에 건물을 '운동시설'로 용도변경하는 내용이 있었습니다. 그러나 건물이 'G 지구단위계획구역' 내에 속하여 운동시설이 들어설 수 없게 되자, 임차인은 임대인과 협의하여 건물의 용도를 '교육연구시설(업무시설, 문화 및 집회시설, 근린생활시설, 운동시설)'로 변경하는 허가를 받았습니다. 이후 원고가 건물을 매입하고 2022년 12월 5일 사용승인을 신청했는데, 종로구청은 2022년 12월 27일 '용도변경 허가 당시 도면과 현황 불일치(지하 1층 교육연구시설이 아닌 운동시설을 위한 시설물 설치)'를 이유로 반려 처분을 내렸습니다. 이에 원고는 실제 설치된 골프 타석이 평생교육시설 운영 목적이며 교육연구시설에 해당한다고 주장하고, 처분이 지나치게 가혹하며 재량권을 일탈·남용했다고 주장하며 반려 처분 취소를 요구했습니다.

핵심 쟁점

이 사건 건물의 실제 용도가 건축법상 ‘교육연구시설’에 해당하는지 아니면 ‘운동시설’에 해당하는지, 그리고 용도변경 허가 내용과 현황이 불일치하여 사용승인 신청을 반려한 피고의 처분이 위법한 재량권 일탈·남용에 해당하는지 여부가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 기각하며, 피고인 서울 종로구청장이 원고에게 한 사용승인(용도변경허가) 신청 반려처분은 적법하다고 판단했습니다.

결론

법원은 이 사건 건물의 실제 용도가 허가받은 교육연구시설이 아닌 운동시설(골프연습장)에 해당하며, 해당 지역의 지구단위계획상 운동시설 설치가 불가능하다는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 종로구청장의 사용승인 반려 처분은 적법하고 재량권을 일탈·남용하지 않았다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 건축법 및 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 건축물 용도 변경 및 사용승인 관련 규정을 다루고 있습니다.₩n- 건축법 제2조 제1항 제3호 (건축물의 용도 정의) 및 건축법 시행령 제3조의5 [별표1] (용도별 건축물의 종류)​: 이 규정들은 건축물의 용도를 유사한 구조, 이용 목적 및 형태별로 분류합니다. 이 사건에서 법원은 지하 1층 골프 아카데미의 핵심 부분이 실제 골프 스윙 및 타격을 위한 타석이며, 주된 수입이 시설물(골프 타석) 사용료일 것으로 보인다는 점을 들어 '교육연구시설(학원)'이 아닌 '운동시설(골프연습장)'에 해당한다고 판단했습니다. 즉, 건물의 실제 현황과 주된 기능에 따라 용도가 결정된다는 법리를 적용했습니다.₩n- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제54조 (지구단위계획의 준수)​: 이 법은 지구단위계획구역에서 건축물 용도변경 시 해당 지구단위계획에 맞게 해야 한다고 규정합니다. 이 사건 건물은 G 지구단위계획구역 내 간선가로변에 위치하여 운동시설이 허용되지 않는 구역이었으므로, 실제 건물이 운동시설로 판단된 이상 지구단위계획에 위배되어 사용승인이 불가능했습니다.₩n- 건축법 제19조 제1항 (용도변경 건축기준 준수) 및 제22조 제2항 (사용승인 요건)​: 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 해야 하며, 사용승인 신청 건축물은 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지 여부를 검사하여 합격된 경우에만 사용승인서를 내주어야 합니다. 이 사건에서 법원은 용도변경 허가 당시 '교육연구시설(학원)'으로 기재된 도면과 실제 현황(운동시설)이 불일치하므로 사용승인 허가 조건을 충족하지 못한다고 보았습니다.₩n- 행정청의 재량권 일탈·남용 금지 원칙: 원고는 피고의 반려 처분이 재량권 일탈·남용이라고 주장했으나, 법원은 이 사건 지구단위계획의 공익적 목적(예술문화중심지 유지), 임차인이 운동시설 불가함을 알면서도 편법적으로 허가를 받은 점, 원고가 주장하는 재산상 손해가 원고 행위로 인한 것으로 보이는 점 등을 고려하여 처분에 재량권 일탈·남용이 없다고 판단했습니다. 이는 행정청의 처분이 법의 목적 범위 내에서 이루어졌는지, 공익과 사익을 합리적으로 형량했는지 등을 기준으로 판단하는 원칙입니다.

참고 사항

건물 용도변경 시, 허가받은 용도와 실제 사용 목적 및 시설 현황이 정확히 일치해야 합니다. 실제 설치된 시설의 형태와 주된 이용 목적이 건축법상의 용도 분류에 미치는 영향이 크므로, 용도변경 허가 후에는 반드시 허가받은 설계도서대로 시공하고 사용해야 합니다. 특히, 지구단위계획과 같은 지역 규제는 건축물의 용도에 엄격한 제한을 가할 수 있으므로, 건물 매입이나 임대차 계약 전에 반드시 해당 지역의 지구단위계획과 건축물 용도 규제를 면밀히 확인해야 합니다. '평생교육시설'과 같이 특정 법률에 따라 교육 목적으로 인정되는 시설이라 할지라도, 건축법상의 용도 분류 기준과 다를 수 있음을 유의해야 합니다. 용도변경 허가 과정에서 실제와 다른 목적으로 허가를 받은 후 편법적으로 시설을 운영할 경우, 사용승인이 거부될 수 있으며 이로 인한 재산상 손해는 행위자의 책임으로 귀결될 수 있습니다.