아파트 재건축 상가 감정평가 불만 관리처분계획 취소 소송

재건축 정비사업 조합의 상가 소유 조합원들이 자신들의 상가 종전자산 감정평가액이 부당하게 낮게 평가되었다며 관리처분계획 중 상가 부분의 취소를 청구했습니다. 법원은 감정평가가 관련 법령과 실무기준에 따라 적법하게 이루어졌으며, 조합원들 사이의 형평성을 해칠 정도로 부당하다고 볼 수 없다고 판단하여 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고들: 재건축 대상 A아파트 상가 소유자들로서, 자신들의 상가 종전자산 감정평가액이 낮게 평가되었다고 주장하는 재건축 조합원들
• 피고: 서울 서초구 A아파트 재건축정비사업을 시행하는 조합
• 서울특별시 서초구청장: 피고 조합의 설립 인가 및 관리처분계획 인가를 내준 행정기관
• 주식회사 C 및 주식회사 D: 이 사건 정비구역 내 토지 및 건축물에 대한 감정평가를 수행한 감정평가법인

분쟁 상황

피고 조합은 서울 서초구 A아파트 재건축정비사업을 추진하면서 2021년 12월 16일 관리처분계획을 인가받았습니다. 이 계획 수립에 앞서 2019년 5월 23일 사업시행인가 고시일을 기준으로 C 및 D 감정평가법인을 통해 아파트 및 상가 등 종전자산에 대한 감정평가를 실시했습니다. 원고들은 A아파트 상가 소유자로서, 이 감정평가 결과가 자신들이 소유한 상가의 가치를 부당하게 낮게 평가했다고 주장했습니다. 구체적으로 상가가 공동주택보다 대지 지분이 높고 용적률이 낮으며 대로와 가까워 효용 가치가 높음에도 낮게 평가되었고, 상가는 조합설립 이후 거래 사례가 없어 감정평가가 불리하게 적용되었다고 보았습니다. 또한, 일부 상가의 재산세가 공동주택보다 2배 이상 많이 부과된 점 등을 근거로 감정평가에 문제가 있다고 주장하며, 이에 기초한 관리처분계획 중 원고들에 대한 부분의 취소를 요구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

재건축 정비사업에서 상가 소유 조합원의 종전자산 감정평가액이 적정한지 여부와 이에 기초한 관리처분계획의 위법성 여부가 주된 쟁점입니다. 원고들은 상가의 높은 대지지분, 낮은 용적률, 도로 접근성, 거래 사례 부족, 공동주택 대비 높은 재산세 등을 근거로 감정평가가 부당하다고 주장했습니다.

법원의 판단

원고들의 피고에 대한 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다. 즉, 피고 조합이 인가받은 관리처분계획은 적법하다고 판단했습니다.

결론

법원은 원고들이 주장하는 사유만으로는 이 사건 감정평가 결과가 원고들과 공동주택 소유 조합원들 사이의 형평을 잃게 할 정도로 부당하여 위법하다고 볼 수 없으므로, 이에 기초한 관리처분계획 또한 적법하다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 재건축 사업에서의 관리처분계획 인가와 관련된 감정평가의 적법성을 다루고 있습니다.

1. 도시 및 주거환경정비법 (도시정비법)​

• 제74조 제1항 제5호 (구법)​: 사업시행자는 분양대상자별 종전 토지 또는 건축물의 명세 및 '사업시행계획인가 고시일'을 기준으로 한 가격 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수 등의 인가를 받아야 합니다. 이는 종전자산 평가의 기준 시점을 명확히 하며, 관리처분계획의 필수 구성 요소를 규정합니다.

2. 감정평가 관련 법규

• 구 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조 제3항: 감정평가업자가 감정평가를 할 때 준수해야 할 원칙과 기준에 대한 위임 규정입니다.
• 구 감정평가에 관한 규칙 제16조: 집합건물의 구분소유권 대상 건물 부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가할 때 '거래사례비교법'을 적용해야 한다고 명시합니다. 이 사건 상가 감정평가에도 이 원칙이 적용되었습니다.
• 감정평가 실무기준 (국토교통부 고시)​: 거래사례비교법을 적용할 때 사정보정, 시점수정 등의 구체적인 방법을 규정합니다. 이 사건에서는 시점수정 시 아파트 매매가격지수나 집합상가 자본수익률과 같은 한국감정원 통계 자료가 활용되었습니다.

3. 관리처분계획의 '계획재량' 원칙

• 법원은 주택재건축사업의 관리처분계획에 대해 상당한 범위의 '계획재량'이 인정된다고 봅니다. 이는 사업의 특성상 다수의 이해관계가 얽혀 모든 조합원의 이익을 만족시키기 어렵기 때문입니다 (대법원 2010. 10. 28. 선고 2009두4029 판결 참조). 따라서 관리처분계획이 종전 자산의 면적, 이용 상황, 환경 등을 종합적으로 고려하여 균형 있게 배분하고 합리적으로 이용되도록 하는 것이라면, 특정 조합원에게 다소 불균형이 초래되더라도 재산권을 본질적으로 침해하지 않는 한 위법하다고 보기 어렵습니다.

4. 종전자산 평가의 목적 및 위법성 판단 기준

• 재개발·재건축 등 정비사업에서 종전자산 가격 평가는 조합원들 사이의 '상대적 출자 비율'을 정하기 위한 것입니다 (대법원 2016. 2. 18. 선고 2015두2048 판결 참조). 따라서 감정평가가 관계 법령에서 정한 평가 방식을 위반했거나, 조합원들 사이의 형평성을 현저히 잃게 할 정도로 부당한 경우가 아닌 한, 그 감정평가 및 이에 기초한 관리처분계획은 위법하다고 보기 어렵습니다.

참고 사항

재건축 사업에서 종전자산 감정평가는 조합원 개개인의 분담금과 새로 받을 자산의 크기를 결정하는 중요한 요소입니다. 감정평가 결과에 불만이 있다면, 단순히 자산 가치가 낮게 평가되었다는 주장을 넘어 감정평가 과정이 법규에 맞게 진행되었는지, 혹은 특정 조합원에게 불리하게 적용된 부분이 있는지 등을 구체적으로 파악해야 합니다. 감정평가업자는 '감정평가 및 감정평가사에 관한 법률' 및 '감정평가에 관한 규칙' 등 관련 법령에 따라 평가를 진행해야 하며, 특히 집합건물의 경우 '거래사례비교법'이 적용될 수 있습니다. 이때 사정보정, 시점수정 등 실무기준에 따른 조정이 적절했는지 확인해야 합니다. 개별 자산의 특성(대지지분, 도로 접근성 등)이나 다른 종류의 자산(예: 상가와 공동주택)과의 세금 차이만으로는 감정평가의 위법성을 입증하기 어려울 수 있습니다. 부동산의 객관적 가치를 형성하는 요인이 다양하고, 재건축 사업의 특성상 종합적인 가치를 평가하기 때문입니다. 조합은 종종 소형 지분 소유자 보호를 위한 조치(예: 공동주택 분양권 부여 합의, 정관 개정)를 취하기도 하는데, 이는 전체 조합원 간의 형평성을 고려한 것으로 법원이 인정할 수 있습니다. 감정평가 결과에 대한 이의는 분양신청 등 사업 초기 단계부터 적극적으로 제기하고, 구체적인 증빙 자료를 통해 평가의 오류나 부당함을 주장하는 것이 유리합니다.