행정
원고들이 재건축 예정 아파트를 매수하고 조합원 지위를 주장하였으나, 재건축정비사업조합이 원고들을 포함한 여러 매수자들이 동일한 세대의 구성원으로부터 부동산을 매수했으므로 대표조합원을 선임해야 함에도 이를 이행하지 않아 현금청산대상자로 지정한 사안입니다. 원고들은 조합의 분양신청 통지가 위법하다고 주장하며 현금청산자 지정 무효 및 조합원 지위 확인을 청구했으나, 법원은 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.
원고 A와 B는 2015년 10월 1일 서초구 C아파트 F호를 매수하고, 같은 달 14일 피고 조합에 원고 A를 대표조합원으로 선임한다는 동의서와 조합설립동의서를 제출했습니다. 이 아파트의 원래 소유자 G과 그의 배우자 H는 이 사건 정비구역 내에 각각 26채와 14채의 부동산을 소유하고 있었고, G은 원고들에게 1채를 매도했으며 H는 9명(I 등)에게 9채를 매도했습니다. 피고 조합은 2017년 9월 26일부터 11월 3일까지 분양신청을 받았으나, 2017년 7월 13일 원고 A에게 '대표자 선임 및 분양 관련 안내' 문서를 보내 대표조합원을 선임할 것을 요청했을 뿐 구체적인 부담금 내역, 분양신청 기간 및 장소 등이 기재된 정식 분양신청 통지는 하지 않았습니다. 원고들은 다른 매수자들인 I 등과 대표조합원을 선임하지 않았고, 분양신청도 하지 않았습니다. 이에 피고 조합은 2018년 5월 17일 인가받은 관리처분계획에서 원고들을 현금청산대상자로 지정했습니다. 원고들은 조합의 안내가 부당하며 분양신청 기회를 박탈당했다고 주장하며 관리처분계획의 일부 무효 확인과 조합원 지위 확인을 구하는 소송을 제기했습니다.
재건축 사업에서 하나의 세대에 속하는 구성원들로부터 각각 부동산을 양수한 여러 토지등소유자들이 분양신청을 하기 위해 대표조합원을 선임해야 하는지 여부와 조합의 분양신청 통지가 적법했는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한, 이로 인해 원고들이 현금청산대상자로 지정된 관리처분계획이 유효한지, 그리고 원고들의 조합원 지위가 여전히 인정되는지 여부가 핵심 사안입니다.
법원은 원고들의 청구를 모두 기각했습니다. 소송 비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다.
법원은 구 도시정비법 제19조 제1항 제2호 및 제3호의 입법 취지를 고려할 때, 하나의 세대 구성원(G, H)으로부터 각각 부동산을 매수한 여러 양수인들(원고들 및 I 등)은 서로 대표조합원을 선임해야 한다고 판단했습니다. 원고들이 대표조합원을 선임하지 않았으므로, 조합이 원고들에게 적법한 분양신청 통지를 하지 않았다고 하더라도 현금청산대상자로 지정한 관리처분계획이 위법하다고 볼 수 없다고 보았습니다. 따라서 원고들은 분양신청기간 종료에 따라 현금청산대상자로 확정되어 조합원 지위를 상실했다고 결론 내렸습니다.
이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. 첫째, 구 도시 및 주거환경정비법(이하 '구 도시정비법') 제19조 제1항은 정비사업의 조합원 자격을 규정하며, 특히 제2호는 '수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때'를, 제3호는 '조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때'를 규정하여 이 경우 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다고 명시하고 있습니다. 법원은 이 규정들이 투기 세력 유입을 억제하고 조합원 수의 급격한 증가를 방지하려는 입법 취지를 가지고 있다고 해석했습니다. 이에 따라 한 세대 구성원(G, H)으로부터 여러 사람이 부동산을 매수(원고들 및 I 등)한 경우, 이 양수인들 사이에 중첩적으로 대표조합원을 선임해야 한다고 판단했습니다. 둘째, 구 도시정비법 제46조 제1항 및 같은 법 시행령 제47조 제1항은 사업시행자가 토지등소유자에게 분양신청 기간, 개략적인 부담금 내역 등을 통지하고 공고하도록 규정하고 있습니다. 이러한 통지 절차는 관리처분계획 수립을 위한 필수적 절차로, 적법한 통지가 이루어지지 않으면 관리처분계획이 위법해질 수 있습니다. 그러나 법원은 원고들이 대표조합원을 선임하지 않은 상태였으므로, 조합이 분양신청 통지를 제대로 하지 않았다고 해도 이 자체가 위법하다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 셋째, 행정처분의 무효 여부와 관련하여, 그 하자가 법규의 중요한 부분을 위반한 중대한 것으로서 객관적으로 명백해야만 당연 무효가 됩니다. 법원은 원고들과 같은 경우에 대표조합원 선임의 필요성에 대한 법리가 아직 확립되지 않아 해석에 다툼의 여지가 있었으므로, 조합의 판단이 요건 사실 오인에 해당할지언정 그 하자가 명백하다고 보기는 어렵다고 보았습니다.
재건축·재개발 구역 내에서 부동산을 매수할 때는 조합 정관과 도시정비법상 조합원 자격 및 분양신청 요건을 철저히 확인해야 합니다. 특히, 단일 세대 구성원으로부터 여러 사람이 부동산을 매수하는 경우 '1세대 1조합원' 또는 '1인 1분양권' 원칙이 적용되어 대표조합원 선임 의무가 발생할 수 있습니다. 조합이 보내는 통지서에 분담금 내역, 분양신청 기간 및 장소 등 필수 정보가 누락되어 있다면 즉시 조합에 문의하여 정확한 정보를 요구하고, 법적 자문을 받아 적절한 조치를 취해야 합니다. 단순한 안내문과 정식 분양신청 통지를 구분하여 대처하고, 대표조합원 선임 등 절차적 요건을 충족하지 못하면 분양신청 기회를 박탈당하고 현금청산자가 될 수 있으니 유의해야 합니다. 법적 분쟁 발생 시에는 신속하게 소송을 제기하여 권리 구제에 나서야 하며, 장기간의 지연은 불리하게 작용할 수 있습니다.
