오래된 건물이 주택으로 인정되어 양도소득세가 늘어난 사건

원고 A는 주택 양도 시 일시적 2주택 감면 혜택을 기대하고 양도소득세를 신고했습니다. 그러나 세무서는 A의 남편이 소유한 오래된 건물이 실제 주거용으로 사용되지 않았음에도 불구하고 세법상 '주택'에 해당한다고 판단하여 A 세대가 3주택을 보유한 것으로 보았습니다. 이에 따라 세무서는 일시적 2주택 감면 요건을 인정하지 않고 약 3억 3천 7백만 원의 양도소득세를 추가로 부과했습니다. 원고는 이에 불복하여 소송을 제기했지만, 법원은 해당 건물이 주거 기능을 유지하고 있어 주택으로 인정된다며 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 주택 양도 시 양도소득세 감면을 주장하며 소송을 제기한 납세자.
• 원고의 남편 B: A와 함께 주택을 소유하고 이 사건 오래된 건물의 소유자.
• 피고 용산세무서장: 원고 A에게 추가 양도소득세를 부과한 과세 당국.
• 원고의 장남 I: 오래된 건물에 거주하다가 이주 후 건물을 원고의 남편과 차남에게 양도한 사람.
• 원고의 차남 G: 오래된 건물 인근에서 음식점을 운영하며 해당 건물을 식자재 보관용으로 일부 사용한 사람.

분쟁 상황

원고 A는 2016년 8월 9일 제1건물을 15억 6천만 원에 양도한 후, 자신이 '일시적 2주택 감경 요건'을 충족한다고 판단하여 2016년 귀속 양도소득세 21,372,980원을 신고·납부했습니다. 그러나 피고 용산세무서장은 원고 세대가 당시 제1, 제2 건물 외에 원고의 남편이 소유한 오래된 건물(이 사건 건물)까지 총 3채의 주택을 소유하고 있었다고 보았습니다. 세무서는 이 사건 건물이 주택에 해당하므로 일시적 2주택 감면 요건이 충족되지 않는다고 판단하여 2017년 5월 4일 원고에게 337,329,250원의 양도소득세를 추가로 부과했습니다. 이에 원고는 이 부과 처분이 부당하다며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

원고의 남편이 소유했던 오래된 건물이 실제 주거용으로 사용되지 않고 일부 식자재 보관용으로 사용되었으며, 장차 철거 후 상업용 건물 신축 목적으로 취득되었음에도 불구하고 세법상 '주택'으로 인정될 수 있는지 여부였습니다. 이 건물이 주택으로 인정되면 원고 세대는 3주택 소유자가 되어 일시적 2주택 감경 요건을 충족하지 못하게 됩니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 기각하고, 피고 용산세무서장이 원고에게 부과한 2016년 귀속 양도소득세 337,329,250원의 처분은 적법하다고 판결했습니다. 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 건물의 공부상 용도와 관계없이 실제 용도가 주거에 공하는지 여부를 판단해야 하며, 일시적으로 다른 용도로 사용되었더라도 주거 기능이 유지되어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있다면 주택으로 보아야 한다는 대법원 판례를 인용했습니다. 이 사건 건물의 경우, 주방, 화장실, 방실 등 주거 시설이 갖춰져 있었고 수도, 전기, 가스가 지속적으로 사용되어 주거 기능이 유지되었다고 보아 주택으로 판단했습니다. 따라서 원고 세대가 제1, 2건물 외에 이 사건 건물까지 총 3주택을 소유하고 있었다고 결론 내렸고, 일시적 2주택 감경 요건은 충족되지 않아 양도소득세 부과 처분은 적법하다고 보았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 구 소득세법 및 시행령에 규정된 '1세대 1주택 비과세 특례' 중 '일시적 2주택 감경 요건'과 관련된 법리 해석이 주요 쟁점이었습니다.

• 구 소득세법 제89조 제1항 제3호 나목: 1세대가 1주택을 소유하는 경우 양도소득세가 비과세되지만, 대통령령이 정하는 일시적 2주택이 되는 경우에도 1주택으로 보아 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다.
• 구 소득세법 시행령 제155조 제1항: 이 조항은 1주택을 소유한 세대가 종전 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우, 종전 주택 취득 후 1년 이상 경과 후 다른 주택을 취득하고 다른 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용한다고 규정합니다. 그러나 법원은 이 감면 요건이 충족되려면 대체 주택 취득 후 기존 주택 양도 시까지 '계속하여 소유 주택수가 2주택 이하로 유지되어야 한다'고 엄격하게 해석했습니다. 원고 세대가 이미 2주택을 소유한 상태에서 주택에 해당하는 이 사건 건물을 추가 취득했으므로, 3주택 소유 상태가 되어 감면 요건을 충족할 수 없다고 판단했습니다.
• 주택의 판단 기준: 법원은 주택 여부를 판단할 때 건축물대장과 같은 공부상 용도보다는 '건물의 실제 용도가 사실상 주거에 제공되는지'를 기준으로 삼아야 한다고 보았습니다. 일시적으로 주거 외의 다른 용도로 사용되더라도, 그 구조, 기능, 시설 등이 본래 주거용으로서 주거에 적합한 상태를 유지하고 주거 기능이 그대로 관리되어 언제든지 주택으로 사용 가능하면 주택으로 봐야 한다는 대법원 판례(대법원 2005. 4. 28. 선고 2004두14960 판결 등)를 따랐습니다. 이 사건 건물은 주방, 화장실, 방실 등 주거 시설을 갖추고 수도, 전기, 가스 사용이 지속되어 주거 기능이 유지되었다고 판단되어 주택으로 인정되었습니다. 건물을 취득한 목적(예: 철거 후 상업용 신축)은 주택 여부 판단에 영향을 미치지 않는다고 보았습니다.
• 조세법률주의 및 감면 규정의 엄격 해석: 법원은 조세 법규를 해석할 때 법문대로 해석해야 하며, 합리적인 이유 없이 확장하거나 유추 해석하는 것이 허용되지 않는다는 조세법률주의 원칙을 강조했습니다. 특히 세금 감면과 같은 특혜 규정은 조세 공평의 원칙에 따라 엄격하게 해석해야 한다고 보아, 일시적 2주택 감면 요건 충족 여부를 판단함에 있어서 2주택 상태가 지속적으로 유지되어야 함을 명확히 했습니다.

참고 사항

건물의 실제 사용 목적과 상태는 세금 부과에 큰 영향을 미칩니다. 건축물대장상 용도가 주택이 아니거나 일시적으로 다른 용도로 사용되더라도, 그 구조와 기능이 주거용에 적합하고 언제든지 주거용으로 전환 가능한 상태라면 주택으로 간주될 수 있습니다. 특히 주방, 화장실, 냉난방 시설, 수도, 전기, 가스 사용 여부 등 주거 기능의 유지 여부가 중요합니다. 주택을 철거하고 다른 용도로 신축할 계획이 있었더라도, 보유 기간 동안 주택으로서의 기능이 유지되었다면 주택으로 인정될 수 있습니다. 또한, '일시적 2주택 감경'과 같은 세금 감면 혜택은 요건이 엄격하게 해석되므로, 대체 주택 취득 후 기존 주택을 양도할 때까지 2주택 이하의 상태가 계속 유지되어야 합니다. 주택 수 계산 시 세대 구성원 모두가 보유한 국내 주택을 꼼꼼히 확인하고, 세금 신고 전에는 각 건물의 실제 용도와 세법상 주택 해당 여부를 면밀히 검토해야 합니다.