기타 민사사건
임차인이 임대인에게 마사지샵 임대차 계약 종료 후 시설권리금 3,600만 원과 자신이 대신 납부했다고 주장하는 장기수선충당금 1,109,520원을 반환해달라고 청구한 사건입니다. 법원은 권리금 반환 약정이나 부당이득이 인정되지 않고, 장기수선충당금의 실제 납부 및 전 기간 동일 산정 여부도 증명되지 않았다며 임차인의 청구를 모두 기각했습니다.
원고 A는 2018년 10월경 피고 B로부터 건물을 임차하여 마사지샵을 운영하다가 2020년 11월 9일 임대차 계약 기간 만료로 건물을 인도하였습니다. 원고 A는 임대차 계약 당시 피고 B에게 지급한 총 4,700만 원 중 3,600만 원이 초기 시설 투자비로서 권리금에 해당하며, 이를 돌려받을 약정이 있었거나 피고 B가 부당하게 이득을 얻었다고 주장했습니다. 또한 원고 A는 자신이 임차인으로서 임대인을 대신하여 장기수선충당금 1,109,520원(=월 46,230원 × 24개월)을 납부했으므로 이를 돌려받아야 한다고 주장하면서 소송을 제기했습니다. 과거의 보증금 및 차임 관련 소송에서 원고의 권리금 관련 주장은 받아들여지지 않았고, 피고의 미납 차임 청구는 일부 인정되어 원고가 727만 원을 지급해야 한다는 판결이 확정된 바 있습니다.
임차인이 임대인에게 시설권리금 반환 약정에 따라 권리금 3,600만 원을 돌려받을 수 있는지, 만약 약정이 없다면 부당이득으로 돌려받을 수 있는지, 그리고 임차인이 대신 납부했다고 주장하는 장기수선충당금 1,109,520원을 돌려받을 수 있는지가 쟁점이 되었습니다.
법원은 임차인과 임대인 사이에 시설권리금 반환 약정이 있었다는 증거가 부족하고, 임대차 계약서 특약사항에도 '임차인은 상가 인테리어와 권리금에 대한 권리 없음'이 명시되어 있으며, 임대인 또한 '권리금은 내 돈이 아니니 나한테 얘기할 필요 없다'고 말한 사실이 인정된다고 보았습니다. 또한, 임차인이 주장한 부당이득 반환 청구는 법률상 원인이 없다는 점이 증명되지 않았고, 과거 소송에서 기각된 권리금 계약 취소 주장의 기판력에 반한다고 판단했습니다. 장기수선충당금 청구에 대해서는 임차인이 주장하는 금액을 전 기간 동안 실제로 납부했는지에 대한 증거가 부족하며, 임차인이 차임을 미납한 사실도 있어 충당금을 성실히 납부했다고 단정하기 어렵다고 보아, 임차인의 모든 청구를 기각했습니다.
원고의 청구가 모두 기각되었고 소송비용은 원고가 부담하게 되었습니다.
민법 제741조 (부당이득의 내용)는 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다고 규정합니다. 이 사건에서 원고는 피고가 시설물에 대한 권리금 상당액을 부당이득했다고 주장했지만, 원고가 법률상 원인이 없다는 점을 증명하지 못했고, 계약서 특약사항 및 전소 판결의 기판력에 의해 인정되지 않았습니다. 공동주택관리법 시행령 제31조 제8항 (관리비등)은 장기수선충당금의 납부 의무는 주택의 소유자에게 있으며, 소유자로부터 주택을 임차하여 사용하는 사람이 장기수선충당금을 납부한 경우에는 해당 임차인은 소유자에게 그 납부 금액의 지급을 청구할 수 있다고 규정합니다. 이 사건에서 원고는 자신이 임차인으로서 이 규정에 따라 장기수선충당금의 반환을 요구했으나, 실제로 해당 금액을 납부했음을 충분히 증명하지 못하여 청구가 기각되었습니다. 법원은 통상 권리금은 새로운 임차인으로부터 지급받을 수 있을 뿐 임대인에게는 지급을 구할 수 없는 것이 원칙이라고 봅니다. 임대인에게 권리금을 요구하려면 명확한 특약이나 약정이 있어야 합니다. 기판력(旣判力)이란 확정된 판결의 내용이 당사자와 법원을 구속하여, 동일한 사안에 대하여 다시 다툴 수 없도록 하는 효력을 말합니다. 이 사건에서 원고가 이전 소송에서 주장했다가 기각된 권리금 계약 취소에 따른 부당이득 반환 주장은 전소 판결의 기판력에 반한다고 보아 받아들여지지 않았습니다.
권리금은 보통 새로운 임차인에게서 회수하는 것이 일반적이므로 임대인에게 권리금을 요구할 때는 반드시 명확한 반환 약정을 서면으로 남겨두어야 합니다. 임대차 계약 시 '인테리어와 권리금에 대한 권리 없음'과 같은 특약사항이 있다면, 임차인은 계약 종료 후 시설물 철거나 권리금 회수에 어려움을 겪을 수 있으므로 계약 내용을 신중히 검토해야 합니다. 부당이득 반환을 청구하려면 '법률상 원인이 없음'을 명확히 증명해야 합니다. 단순히 돈을 지급했거나 시설을 설치했다는 사실만으로는 부당이득이 인정되지 않을 수 있습니다. 장기수선충당금과 같은 관리비용은 임대차 계약서에 누가 부담할지 명시하는 것이 좋고, 임차인이 대신 납부했다면 그 내역과 영수증을 철저히 보관하여 증거를 확보해야 합니다. 이전에 동일한 쟁점에 대해 소송이 진행되어 판결이 확정되었다면, '기판력'에 의해 다시 같은 주장을 할 수 없거나 법원에서 받아들여지지 않을 수 있습니다. 따라서 이전 소송의 내용과 결과를 충분히 인지하고 새로운 소송을 준비해야 합니다.
