상가 분양대행 수수료 및 성과금 청구 사건

원고(분양대행업체 주식회사 A)는 피고(상가 건물 소유주 E)를 상대로 미지급된 분양수수료 40,666,800원과 분양성과금 1,990,000,000원을 포함한 총 2,030,666,800원의 지급을 청구하였습니다. 피고는 이미 지급할 분양수수료를 초과하여 지급했으며, 분양성과금에 대한 합의는 없었다고 주장하며 원고의 청구를 다투었습니다.

관련 당사자

• 원고(주식회사 A): 상가 분양대행 업무를 수행한 법인
• 피고(E): 공매로 취득한 K 상업시설 건물의 소유주

분쟁 상황

피고 E는 2018년 2월 9일 K 상업시설을 공매로 취득한 후 주식회사 H과 분양대행계약을 체결했습니다. H은 원고 주식회사 A를 분양이행자로 참여시켜 약 337억 원의 분양금액에 대해 11%의 수수료를 지급하기로 했고 피고는 이 계약을 추인했습니다. 이후 분양에 어려움이 발생하자 피고는 H과의 계약을 해지하고 2018년 5월 11일 원고와 직접 '매입형 분양대행계약'을 체결했습니다. 이 계약의 주요 내용은 원고가 이 사건 상가 지하 1층, 2층을 모두 분양하고 분양대금 중 약정된 120억 원을 피고에게 우선 지급하며 계약 기간 만료 시점까지 매각되지 않은 상가는 원고가 매수하여 소유권을 취득하는 것이었습니다. 원고는 2019년 1월 30일 피고에게 목표 분양률 100%(총 120억 원)를 2019년 5월 10일까지 달성하지 못할 경우 12억 원의 위약금을 지급하겠다는 약정서를 작성해 주었습니다. 피고는 원고에게 총 1,392,733,826원을 지급했는데 이 중 1,183,733,826원은 N을 통해 나머지 209,000,000원은 직접 송금한 금액입니다. 2019년 4월 3일 피고는 원고가 지하 1층 130호의 계약금 등 103,220,000원을 편취, 횡령했다는 이유로 이 사건 계약을 해지하고 분양수수료 미지급분은 지급하지 않겠다고 통보했습니다. 변론종결 당시까지 이 사건 상가 지하 1층 33개 호실 중 11개 호실만 분양 완료되었고 지하 2층은 미분양 상태로 피고가 제3자에게 임대한 상황이었습니다. 원고는 미지급 분양수수료와 약정된 분양성과금을 주장하며 피고에게 총 2,030,666,800원의 지급을 청구하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째 원고가 주장하는 미지급 분양수수료 40,666,800원이 실제 존재하는지 여부입니다. 둘째 원고와 피고 사이에 고액의 분양성과금 지급에 대한 합의가 있었는지 여부입니다. 셋째 원고가 주장하는 리모델링 공사비 명목으로 지급받은 금액이 있는지 여부와 피고의 분양방해 주장의 타당성입니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 다음과 같은 이유로 원고의 청구를 받아들이지 않았습니다.

분양수수료 청구에 관하여: 법원은 이 사건 상가 지하 1층 111호 분양에 대한 피고의 분양수수료 지급 의무 40,666,800원은 인정했지만 피고가 이미 원고에게 지급한 총액 1,392,733,826원이 원고가 분양한 11개 호실의 총 분양수수료 913,109,670원을 초과하므로 피고의 변제 주장을 받아들여 미지급 분양수수료는 없다고 판단했습니다. 원고가 주장한 리모델링 공사비 명목의 지급금 433,566,021원에 대해서는 원고가 공사비를 초과 지출했거나 공사를 시행했다는 증거가 부족하며 오히려 피고에게 요청한 공사비보다 실제 지출이 적은 것으로 나타나 인정되지 않았습니다.

분양성과금 청구에 관하여: 법원은 원고가 제출한 증거만으로는 20억 원이 넘는 고액의 분양성과금 지급 합의가 있었다고 단정하기 부족하다고 판단했습니다. 구체적인 약정서 등 처분문서가 없고 분양 실적이 저조하여 목표 달성 가능성이 낮았던 상황에서 고액의 성과금 지급 합의가 있었다는 것은 쉽게 납득하기 어렵다고 보았습니다. 또한 원고 스스로 구체적인 산정 근거를 제시하지 못했으며 계약서상 '분양대금의 10% 이상'이라는 조항 역시 청구액과 맞지 않고 프로모션 진행 승인도 없었다고 지적했습니다. 원고의 피고 분양 방해 주장은 증거가 부족할 뿐만 아니라 원고가 인감증명서 교부 요청 후 위약금 약정서를 작성하는 등 모순된 태도를 보인 점을 들어 받아들여지지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결에는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.

계약의 유효성 및 해석: 민법상 계약은 당사자 간의 합의에 의해 성립하며 그 내용에 따라 효력이 발생합니다. 특히 본 사건과 같이 분양수수료 지급 조건, 성과금 약정 등 계약의 핵심 내용은 계약서에 명확히 기재되어야 하며 불분명한 조항은 관련 법규 및 거래 관행에 따라 해석될 수 있습니다. 법원은 불완전한 문장이나 모호한 표현이 있을 경우 당사자의 의사, 계약 체결의 경위, 목적, 이행 상황 등 제반 사정을 종합하여 합리적으로 해석합니다. 변제와 상계의 법리: 채무자가 채권자에게 여러 채무를 부담하는 경우 특정 채무를 변제하면 해당 채무가 소멸합니다. 만약 채무자가 채권자에게 이미 지급한 총액이 채권자가 주장하는 특정 채무액을 초과할 경우 법원은 초과 지급된 금액만큼 해당 채무가 변제되었다고 판단할 수 있습니다. 본 사안에서는 피고가 원고에게 지급한 총액이 원고가 주장하는 분양수수료의 총합을 초과하여 미지급 수수료가 없다고 판단되었습니다. 입증책임의 원칙: 소송에서 특정 사실을 주장하는 당사자는 그 사실의 존재를 입증할 책임이 있습니다. 예를 들어 원고가 분양성과금 지급에 대한 합의가 있었다고 주장하는 경우 원고는 그 합의의 존재와 내용에 대해 증거를 제시하여 입증해야 합니다. 또한 지급받은 돈이 특정 명목(예: 공사비)으로 지급되었다고 주장할 때도 그 주장을 뒷받침하는 객관적인 증거를 제시해야 합니다. 본 판결에서 법원은 원고가 분양성과금 합의나 리모델링 공사비 지출 주장에 대한 충분한 증거를 제시하지 못했으므로 이를 인정하지 않았습니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

명확하고 구체적인 계약서 작성: 분양 수수료율, 성과금 지급 조건, 분양 목표 달성 기준, 위약금 조항, 계약 해지 사유 및 절차 등 모든 중요한 내용은 빠짐없이 계약서에 명확하게 기재해야 합니다. 구두 합의는 추후 분쟁 발생 시 입증이 어렵습니다. 특히 고액의 금전이 오가는 약정은 반드시 서면으로 작성하고 당사자 모두의 서명 또는 날인을 받아야 합니다. 정확한 회계 처리 및 증빙 보관: 계약과 관련된 모든 금전 거래(입금, 출금, 비용 지출 등)에 대해 정확한 회계 장부를 기록하고 세금계산서, 영수증, 송금 내역 등 증빙 자료를 철저히 보관해야 합니다. 이는 향후 법적 분쟁 시 자신의 주장을 입증하는 강력한 증거가 됩니다. 계약 이행 상황 기록 및 관리: 분양 실적, 공사 진행 상황, 상대방의 협조 여부 등 계약 이행과 관련된 모든 진행 과정을 문서화하고 기록해두는 것이 좋습니다. 상대방의 비협조나 계약 방해 행위가 있다고 주장하려면 구체적인 일시, 내용, 증거(예: 이메일, 문자 메시지, 회의록 등)를 확보해야 합니다. 불합리한 약정 주의: 상식적으로 납득하기 어려운 비율의 성과금이나 불분명한 조건의 약정은 신중하게 검토해야 합니다. 특히 세금 문제와 관련하여 탈세 목적의 합의는 법적 처벌은 물론 해당 약정의 유효성에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 목표 미달 시의 대비책 마련: 분양 목표 달성이 어렵거나 기타 계약 이행에 차질이 예상될 경우 즉시 상대방과 협의하여 계약 내용을 조정하거나 위약금 조항 등 불이익에 대한 대비책을 마련해야 합니다. 또한 불가피한 사정으로 목표를 달성하지 못했다면 그에 대한 명확한 사유와 증거를 준비해야 합니다.