기타 금전문제 · 노동
주식회사 A가 학교법인 B 소유의 D빌딩 임대차 용역계약을 체결했으나, 학교법인 B가 주식회사 A의 임대료 산정 방식 등을 문제 삼아 일방적으로 계약 해지를 통보했습니다. 이에 주식회사 A는 학교법인 B의 계약 해지가 부당하다고 주장하며 미지급 용역비와 위약금의 지급을 청구했습니다. 법원은 해당 용역계약이 민법상 위임계약이나 계약서에 해지 사유를 명시한 특약이 있어 임의 해지가 불가능하다고 판단했으며, 주식회사 A의 채무불이행으로 볼 수 없으므로 학교법인 B의 해지 통보가 무효라고 판시했습니다. 다만 위약금에 대해서는 과도한 부분을 감액하여 일부 청구를 인용했습니다.
주식회사 A는 학교법인 B 소유의 D빌딩 임대 업무를 대행하는 용역계약을 체결했습니다. 계약 체결 후 주식회사 A는 주변 시세 분석을 토대로 D빌딩의 임대 예정 가격을 산정하여 학교법인 B에게 제시하고 홍보 및 영업 활동을 진행했습니다. 하지만 학교법인 B는 주식회사 A가 제시한 임대 예정 가격이 주변 시세보다 낮다는 등의 이유를 들어 2016년 7월 22일 일방적으로 용역계약 해지를 통보했습니다. 이에 주식회사 A는 학교법인 B의 해지 통보가 부당하며, 계약 기간 동안 성사시킨 임대차 계약에 대한 용역비와 학교법인 B가 자신을 배제하고 체결한 임대차 계약에 대한 위약금을 청구하게 되었습니다. 학교법인 B는 이 사건 용역계약이 민법상 위임계약이므로 언제든지 해지할 수 있고, 주식회사 A의 계약 위반이 있었으므로 적법하게 해지한 것이라고 주장하며 대립했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, D빌딩 임대차 용역계약의 법적 성격이 민법상 위임계약에 해당하는지 여부 및 위임계약의 임의 해지 규정이 당사자 간 특약에 의해 제한될 수 있는지 여부입니다. 둘째, 피고 학교법인 B가 원고 주식회사 A의 채무불이행을 이유로 계약 해지를 통보한 것이 적법한지 여부입니다. 셋째, 주식회사 A가 주장하는 용역비와 위약금의 지급 의무가 발생하는지 여부 및 그 범위입니다. 넷째, 위약금 액수가 부당하게 과다하여 감액될 여지가 있는지 여부입니다.
법원은 당심에서 확장된 원고의 청구를 포함하여 제1심판결을 변경하고, 피고 학교법인 B는 원고 주식회사 A에게 88,606,688원 및 이 중 64,592,000원에 대하여는 2016년 8월 23일부터, 나머지 24,014,688원에 대하여는 2018년 8월 22일부터 각 2018년 10월 24일까지는 연 5%, 각 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각하고 소송 총비용은 각자 부담하도록 했습니다.
법원은 이 사건 용역계약이 민법상 위임계약의 성격을 가지지만, 계약서상에 해지 사유와 계약 기간을 명시한 특약 조항이 있어 피고의 임의 해지가 제한된다고 보았습니다. 또한 원고가 D빌딩의 임대 예정 가격을 주변 시세에 비해 낮게 책정했다는 피고의 주장이나, 그 외 채무불이행 주장은 원고의 계약 위반으로 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 결과적으로 피고의 일방적인 계약 해지 통보는 효력이 없으므로, 피고는 원고에게 원고가 성사시킨 임대차 계약에 대한 용역비와 피고가 원고를 배제하고 체결한 임대차 계약에 대한 위약금을 지급할 의무가 있다고 보았습니다. 다만, 위약금 액수는 실제 원고의 기여도와 계약 해지 이후의 상황 등을 고려하여 당초 청구 금액의 60%인 24,014,688원으로 감액하여 지급하도록 판결했습니다.
이 사건과 관련하여 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.
1. 민법 제689조 제1항 (위임계약의 임의 해지) 민법 제689조 제1항은 '위임계약은 각 당사자가 언제든지 해지할 수 있다'고 규정하여 위임계약의 임의 해지를 원칙으로 합니다. 그러나 이 규정은 강행 규정이 아닌 임의 규정이므로, 당사자들은 계약서상의 특약으로 임의 해지권을 제한하거나 해지 사유를 별도로 정할 수 있습니다. 이 사건 용역계약의 경우, 계약서 제3조에 계약 기간을 명시하고 제9조에 구체적인 해지 사유를 규정하고 있어, 법원은 피고가 이러한 특약 없이 임의로 계약을 해지할 수 없다고 판단했습니다. 이는 계약 당사자들의 의사를 존중하여 용역 수수료에 대한 원고의 권리를 보호하기 위한 합리적인 해석으로 보았습니다.
2. 공인중개사법 제32조 제1항 (중개수수료 지급 조건) 공인중개사법 제32조 제1항은 '개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다'고 규정하고 있습니다. 이 사건에서 피고는 원고가 중개한 임대차계약이 합의해제되었으므로 용역비 지급 의무가 없다고 주장했으나, 법원은 계약 해제에 원고의 고의나 과실이 없다고 보아 원고의 용역비 채권이 소멸하지 않는다고 판단했습니다. 이는 중개업자의 책임 없는 사유로 거래가 해제된 경우에도 중개수수료를 보호하는 취지입니다.
3. 민법 제398조 제4항 (손해배상 예정액의 감액) 민법 제398조 제4항은 '손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다'고 규정하고 있습니다. 일반적으로 계약서상 위약금 약정은 특별한 사정이 없는 한 손해배상액의 예정으로 추정됩니다. 이 사건에서 법원은 원고가 임대차 계약 체결에 어느 정도 기여했는지와 관계없이 일률적으로 용역비에 준하는 위약금을 정한 것이 과다하고, 원고가 계약 해지 통보 이후 실제 용역업무를 수행하지 않은 점 등을 참작하여 위약금의 60%를 감액했습니다. 이는 당사자에게 가혹할 수 있는 과도한 위약금으로부터 보호하고 손해배상 예정액의 공정성을 확보하기 위한 법원의 직권 감액 권한을 행사한 것입니다.
유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. 계약서 작성 시 계약 기간과 해지 사유를 명확하게 규정하는 것이 매우 중요합니다. 민법상 위임계약은 원칙적으로 언제든지 해지할 수 있지만, 당사자 간의 특약으로 해지 사유를 제한할 수 있으므로 계약 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 용역업무를 수행하는 경우, 의뢰인이 제시하는 문제점에 대해 구체적인 개선 방안을 협의하고 문서화하는 것이 추후 분쟁 발생 시 유리한 증거가 될 수 있습니다. 중개 또는 용역 업무로 인한 계약이 체결된 후, 중개인의 고의나 과실 없이 의뢰인들 간의 합의로 계약이 해제되더라도 중개 수수료를 지급받을 권리가 소멸하지 않을 수 있습니다. 계약에서 정한 위약금 조항이 있더라도, 그 금액이 실제 발생한 손해에 비해 지나치게 과다하다고 판단될 경우 법원은 직권으로 위약금을 감액할 수 있습니다. 계약 해지 통보를 받은 후에도 용역업무를 계속 수행했는지 여부가 손해배상액 산정이나 위약금 감액에 영향을 미칠 수 있으므로, 해지 통보 이후의 조치에 신중해야 합니다.
