기타 금전문제 · 임대차
메타폴리스 상업시설 소유주인 메타폴리스 주식회사(임대인)와 의류 쇼핑몰 엔터식스(임차인) 사이에 임대차 계약 조건 변경을 둘러싼 분쟁이 발생했습니다. 계약에는 그랜드 오픈일로부터 2년 후 물가상승률과 매출실적을 고려하여 계약 조건을 협의, 조정하기로 하는 조항이 있었습니다. 2년이 지나자 임대인은 임차인의 매출이 예상보다 저조하다는 이유로 월 임대료 및 관리비 인상을 요구했으나, 임차인은 이를 거절했습니다. 이에 임대인은 조정된 임대료와 기존 임대료의 차액을 지급하라는 소송을 제기했으며, 임차인은 오히려 기존 계약의 임대료 계산 방식에 오류가 있어 초과 지급된 부분이 있다며 해당 금액의 반환을 요구하는 반소(맞소송)를 제기했습니다.
원고(임대인)는 메타폴리스 상업시설을 임대하며 피고(임차인)와 임대차 계약을 맺었는데, 계약서에 '그랜드 오픈일(2010년 12월 23일) 이후 2년이 종료되는 시점에 물가상승률 및 매출실적을 반영하여 계약조건을 협의, 조정하기로 한다'는 조항(이 사건 조정조항)을 포함했습니다. 2년이 경과한 2012년 11월경, 원고는 피고가 입점 신청 당시 제시했던 예상 매출액(월 70억 원)에 훨씬 못 미치는 매출을 기록하고 있다며(2011년 월평균 37억 원, 2012년 월평균 51억 원) 월 차임을 최소 4억 9,000만 원으로 보장해야 한다거나, 고정 수수료율 8%를 적용해야 한다고 제안하며 차임 인상을 요구했습니다. 하지만 피고는 원고의 제안을 모두 거절했고, 양측은 여러 차례 협의를 시도했지만 합의에 이르지 못했습니다. 이에 원고는 이 사건 조정조항과 민법 제628조(차임증감청구권)에 근거하여 매출실적 저조 및 물가상승 등을 이유로 차임 및 관리비 인상을 주장하며, 피고에게 기존에 지급한 차임 및 관리비와의 차액 1,421,957,076원과 그에 대한 지연이자를 지급하라는 본소 청구를 제기했습니다. 반면 피고는 임대료 산정 시 제1 임대차와 제2 임대차의 매출액을 합산하여 수수료율을 적용한 것과 수수료율을 구간별로 적용하지 않고 획일적으로 적용한 것이 오류라며, 이로 인해 원고에게 620,236,976원을 초과 지급했으니 이를 부당이득으로서 반환하라는 반소 청구를 제기했습니다.
임대차 계약 상의 '계약조건 협의 및 조정' 조항이 임대료 및 관리비 증액을 법원에 청구할 수 있는 근거가 되는지 여부, 그리고 매출실적 저조 등 경제사정 변동이 민법상 차임증감청구권 또는 사정변경의 원칙에 따라 임대차 계약 내용을 변경해야 할 정도인지 여부가 주된 쟁점이었습니다. 또한, 임차인이 제기한 반소에서는 임대료 산정 시 매출액 합산 기준(제1 임대차와 제2 임대차의 매출액을 합산하여 수수료율을 적용하는 것이 맞는지) 및 수수료율 구간별 적용 방식(하나의 월 순매출액에 대해 구간별로 다른 수수료율을 적용하는 것이 맞는지)에 오류가 있었는지 여부도 다투어졌습니다.
법원은 임대인인 메타폴리스 주식회사의 본소 청구와 임차인인 주식회사 엔터식스의 반소 청구를 모두 기각했습니다. 이에 따라 소송비용은 본소로 인해 발생한 부분은 메타폴리스 주식회사가, 반소로 인해 발생한 부분은 주식회사 엔터식스가 각각 부담하게 되었습니다.
법원은 임대인의 임대료 및 관리비 인상 요구와 임차인의 임대료 초과 지급 반환 요구를 모두 받아들이지 않았습니다. 이는 기존 임대차 계약 내용이 유지되어야 하며, 당사자들이 주장하는 사정변경이나 계산 오류가 계약 내용을 변경할 만큼의 정당한 사유가 되지 않는다고 판단한 것입니다.
민법 제628조(차임 또는 전세금의 증감청구권): 이 조항은 임대물에 대한 공과부담의 증감 또는 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이나 전세금이 더 이상 적절하지 않게 된 경우, 당사자들이 장래에 대해 그 금액을 늘리거나 줄여달라고 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이는 계속적 채권 관계인 임대차의 특성상 계약 관계가 장기간 지속되는 동안 사회경제적 변화로 인해 당초 약정한 내용이 현실과 동떨어지게 되어 기존의 약정 내용을 고수하는 것이 정의와 형평에 맞지 않게 될 때 계약 내용을 수정할 수 있도록 하는 '사정변경의 원칙'을 법률에 명시한 것입니다.
사정변경의 원칙 적용 요건: 법원은 사정변경의 원칙을 적용하여 계약 내용을 변경하기 위해서는 다음과 같은 엄격한 요건을 요구합니다.
이 사건에 대한 법원의 판단: 법원은 이 사건 임대차 계약의 '조정조항'이 합의가 불성립할 경우 법원이 적정 차임을 정할 수 있다는 취지는 인정했습니다. 그러나 민법 제628조 및 사정변경의 원칙을 적용하여 임대료 및 관리비를 인상해달라는 임대인의 본소 청구에 대해서는 다음과 같은 이유로 받아들이지 않았습니다.
관리비 조정 여부: 관리비의 경우, 다른 임대차 계약에서 관리비를 고정액으로 약정하고 조정 조항을 두지 않은 점, 이 사건 계약에서 관리비가 매출 실적과 무관하게 전용면적 기준으로 정해진 점, 관리비 관련 특별한 경제사정 변동 증거가 없는 점 등을 들어 임대인의 관리비 인상 요구 역시 받아들이지 않았습니다.
임차인의 반소 청구에 대한 판단: 임차인이 주장한 차임 계산 오류에 대해서는 다음과 같이 판단하여 받아들이지 않았습니다.
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