분양 취소라니요. 위장전입인 줄 몰랐어요.
부동산법 설명서 - 청약, 거래 편
김용우 변호사행정
피고 조합의 이사들이었던 원고들은 피고 조합이 2019년 10월 26일 개최한 임시총회에서 자신들이 이사직에서 해임되고 직무가 정지된 결의가 무효라고 주장하며 소송을 제기하였습니다. 원고들은 임시총회 소집 발의 절차, 임시총회 소집 절차, 그리고 결의 절차에 중대한 하자가 있었다고 주장했습니다. 구체적으로 발의서 조작, 안건 설명 부족, 법원 허가 미취득, OS요원 투입을 통한 서면결의서 확보, 유효하지 않은 서면결의서 및 현장 참석자 등으로 인해 결의가 무효라고 주장했습니다. 그러나 법원은 원고들의 주장을 모두 기각하며 이 사건 임시총회에서 이루어진 이사 해임 및 직무정지 결의가 유효하다고 판단하였습니다.
이 사건은 재개발조합의 임시총회에서 현직 이사들에 대한 해임 및 직무정지 결의가 이루어진 후, 해임된 이사들이 해당 결의의 절차적 위법성을 주장하며 결의 무효 확인을 구한 사건입니다. 주로 조합 운영의 투명성과 조합원의 의결권 행사 과정의 적법성 여부를 둘러싼 분쟁입니다.
조합 임원 해임을 위한 임시총회의 발의 절차, 소집 절차, 결의 절차에 위법한 하자가 있었는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다. 특히 임시총회 소집 발의서의 진정성, 임원 해임 및 직무정지 안건 소집을 위한 별도의 법원 허가 또는 구청장 승인 필요 여부, 서면결의서의 유효성 판단 기준(대필, 지장날인 누락, 대표조합원 지정 문제 등)이 중요하게 다루어졌습니다.
법원은 원고들의 청구를 모두 기각하고 이 사건 임시총회 결의가 유효하다고 판단했습니다. 임시총회 발의 과정에서 발의서 조작이나 안건 설명 부족을 인정할 증거가 없다고 보았고, 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 조합원 10분의 1 이상의 요구가 있다면 조합임원 해임을 위한 임시총회 소집 시 별도의 법원 허가가 필요하지 않으며, 임원 해임에 직무 정지는 당연히 포함되는 개념이므로 직무정지 안건을 따로 결의했더라도 법적 하자가 아니라고 판단했습니다. 또한 피고 조합 정관의 특정 조항이 상위 법률에 반하여 효력이 없다고 보았습니다. 서면결의서의 유효성에 대해서는 일부 무효표를 인정했지만 전체 총회 결의 요건을 충족하는 데 문제가 없다고 판단했습니다. 특히 대필 서면결의서라도 조합원의 진정한 의사에 따라 작성되었다면 유효하며, 지장날인 누락만으로는 서면결의서를 무효로 볼 수 없다고 판시했습니다.
법원은 재개발조합의 임원 해임 및 직무정지를 위한 임시총회 결의가 절차적 하자로 인해 무효라는 주장을 모두 기각하였고, 해당 결의가 유효하다고 최종 판단했습니다.
이 사건은 「도시 및 주거환경정비법」(이하 도시정비법) 제43조 제4항이 주요하게 적용되었습니다. 도시정비법 제43조 제4항은 조합원 10분의 1 이상이 요구할 경우 요구자 대표가 조합원 5분의 1 이상의 동의를 받아 조합 임원 해임을 위한 임시총회를 소집 및 개최할 수 있도록 규정하고 있습니다. 법원은 이 조항에 따라 개최되는 임시총회에서 법원의 허가가 필요하지 않다고 보았습니다. 또한, 임원 해임은 해임된 자의 직무수행 정지를 당연히 포함하는 개념이므로, 해임된 임원에 대한 직무정지 안건은 해임 안건의 효력을 확인하는 의미를 가질 뿐이어서, 이로 인해 일반 임시총회 소집 절차를 따르지 않은 것이 위법하다고 보지 않았습니다. 구 도시정비법(2009. 2. 6. 개정 전) 제23조 제4항 단서 조항(정관에서 해임에 관하여 별도로 정한 경우 정관에 따름)이 삭제된 점을 들어, 정관으로 조합 임원의 해임 요건과 절차를 법률이 정한 것보다 엄격하게 제한할 수 없도록 한 입법 취지를 강조했습니다. 따라서 피고 조합 정관 제18조 제4항 중 총회에서 해임된 임원의 직무수행 정지에 별도의 이사회 또는 대의원회 의결이 있어야 한다는 부분은 도시정비법 제43조 제4항에 반하여 효력을 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 서면결의서의 유효성에 대해서는, 날인, 서명, 주소, 작성일자 기재 일부가 누락되었더라도 조합원의 신원과 그 의사를 확인할 수 있는 정도의 요건이 구비되면 효력이 있다는 일반적인 법리를 적용했습니다. 공유 지분 조합원의 의결권과 관련하여서는, 대표조합원으로 지정된 자만이 의결권을 행사할 수 있음을 확인했습니다.
조합 총회 소집 발의 절차 시 안건 내용을 명확히 설명하고 조합원 서명을 받아야 합니다. 단순히 서명을 받았다는 사실만으로 절차 위법을 인정하기 어렵습니다. 조합 임원 해임 결의에는 별도의 절차 없이 해임된 임원의 직무 정지 효력이 당연히 포함되며, 따라서 직무정지 안건을 별도로 상정하더라도 이는 해임 안건의 효력을 확인하는 의미로 해석될 수 있습니다. 조합 정관의 규정이 「도시 및 주거환경정비법」 등 상위 법률의 취지에 반하는 경우에는 해당 정관 규정의 효력이 제한될 수 있으며, 특히 임원 해임 관련 정관 조항이 법률보다 엄격하게 제한하는 경우 무효가 될 수 있습니다. 서면결의서는 작성자의 진정한 의사가 중요하며, 타인이 대필했더라도 조합원의 의사에 따라 작성되었다면 유효할 수 있습니다. 지장날인이 없더라도 서명, 주소, 작성일자 등 조합원의 신원과 의사를 확인할 수 있는 다른 요건이 구비되면 유효하다고 판단될 수 있습니다. 공유 지분의 경우 대표조합원으로 지정된 자만이 의결권을 행사할 수 있으므로, 대표조합원 선임 신고가 명확하지 않은 경우 의결권이 제한될 수 있어 주의해야 합니다. 총회 성원 및 의결 요건 충족 여부는 전체 조합원 수, 참석자 수, 유효한 의결권 수를 정확히 집계하여 판단해야 하며, 일부 무효표가 발생하더라도 전체 결의에 영향을 미치지 않는다면 결의는 유효할 수 있습니다.
