부동산 매매/소유권 · 임대차
원고 A는 피고 B에게 요양병원 건물을 임대하였고 수차례 갱신 계약을 체결했습니다. 계약 종료 후 피고 B는 연체 차임, 관리비, 전기료 등을 지급하지 않았고 건물을 원상복구하지 않은 채 반환했습니다. 원고 A는 연체금과 건물 반환 지연 위약금, 원상복구 비용 및 원상복구 지연으로 인한 손해배상금을 청구했습니다. 한편 피고 B는 원고 A에게 임대차보증금 반환과 함께 신규 임차인 주선에 대한 권리금 회수 기회를 방해받았다는 이유로 손해배상을 청구하는 반소를 제기했습니다. 법원은 피고 B의 권리금 회수 방해 주장을 기각하고, 건물 반환 지연 위약금은 과다하므로 50% 감액했으며, 원상복구 의무 지체로 인한 손해배상금은 원고가 스스로 원상회복할 수 있었던 4개월간의 임대료 상당액만 인정했습니다. 최종적으로 임대차보증금 8억 원을 공제한 나머지 488,089,855원 및 지연이자를 피고 B가 원고 A에게 지급하라고 판결했습니다.
원고 A는 2011년부터 피고 B에게 요양병원 건물을 임대하였고, 이 계약은 2018년 갱신되어 2019년 3월 31일에 만료되었습니다. 피고 B는 계약 만료일 이후인 2019년 5월 18일에야 건물을 원고 A에게 반환했습니다. 이 과정에서 피고 B는 2019년 3월분 차임과 관리비, 3월 및 4월분 전기료 등을 미납했으며, 계약에 따른 원상복구 의무를 이행하지 않았습니다. 이에 원고 A는 직접 원상복구 공사를 진행해야 했습니다. 한편 피고 B는 계약 만료 전 신규 임차인 D과 권리금 계약을 추진했으나, 원고 A가 D에게 무리한 임대조건을 제시하여 권리금 회수 기회를 방해했다고 주장하며 임대차보증금과 권리금 상당의 손해배상을 청구했습니다. 원고 A는 피고 B가 미납한 금액들과 건물 반환 및 원상복구 지연으로 인한 손해배상금을 임대차보증금에서 공제해야 한다고 맞섰고, 이로 인해 본소와 반소가 동시에 진행되는 복잡한 분쟁 상황이 발생했습니다.
임대차 계약 종료 후 임대차 보증금 반환 범위, 임차인의 권리금 회수 기회 방해 여부 및 손해배상 청구 인정 여부, 건물 반환 지연에 따른 위약금 약정의 유효성 및 감액 여부, 임차인의 원상복구 의무 이행 여부 및 원상복구 비용 청구 인정 여부, 원상복구 의무 지체로 인한 손해배상금(임대료 상당액) 인정 여부, 임대인의 임대차보증금 반환 의무와 임차인의 건물 인도 및 원상복구 의무 간 동시이행 관계 여부가 주요 쟁점이었습니다.
법원은 피고 B에게 원고 A에게 488,089,855원 및 그중 48,089,855원에 대해서는 2019. 5. 28.부터, 440,000,000원에 대해서는 2021. 5. 25.부터 2022. 2. 10.까지 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 명령했습니다. 피고 B의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구는 기각되었습니다. 원고 A가 제시한 임대조건이 현저히 고액이라 보기 어렵고, 신규 임차인 D이 과도한 권리금을 요구하여 계약하지 않았다는 진술 등을 근거로 원고 A의 권리금 회수 방해 행위가 인정되지 않았습니다. 건물 반환 지연 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 보아 원래 청구액 521,612,903원에서 50% 감액된 260,806,451원만 인정되었습니다. 이는 예정액이 차임 등 합계액의 3배에 달하여 부당하게 과다하다고 판단되었기 때문입니다. 원상복구 비용 4억 7,300만 원은 인정되었고, 원상복구 의무 지체로 인한 손해배상금은 원고 A가 스스로 원상복구를 할 수 있었던 합리적인 기간인 4개월분 임대료 상당액 4억 4,000만 원으로 인정되었습니다. 임대차보증금 8억 원은 피고 B가 원고 A에게 지급해야 할 연체 차임 등 1억 1,000만 원, 전기료 등 4,283,404원, 반환 지연 위약금 260,806,451원, 원상복구 비용 4억 7,300만 원 중 424,910,145원에 먼저 충당되어 모두 소멸되었습니다. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 원고 A가 1/4, 피고 B가 나머지 3/4를 부담하도록 결정되었습니다.
피고 B는 임대차보증금으로 상계하고 남은 연체금, 원상복구비용 및 원상복구 지연 손해배상금 등 총 488,089,855원과 지연이자를 원고 A에게 지급해야 하며, 피고 B의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구는 기각되었습니다.
본 사례에는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.
임대차 계약 시 특약사항을 명확히 하는 것이 중요합니다. 특히 임대차보증금 반환 의무와 건물 인도 및 원상복구 의무의 동시이행 여부를 구체적으로 명시해야 합니다. 본 사례에서는 건물 인도 의무가 보증금 반환보다 선이행 의무로 약정되어 임차인에게 불리하게 작용했습니다. 또한, 계약서에 명시된 위약금 조항(예: 건물 인도 지연에 따른 위약금)이 손해배상액 예정인지 위약벌인지를 법원이 달리 해석할 수 있습니다. 과도한 손해배상 예정액은 감액될 수 있으므로, 해당 조항의 합리성을 검토해야 합니다. 상가건물 임대차보호법에 따라 임차인의 권리금 회수 기회가 보호되지만, 임대인이 신규 임차인에게 제시한 임대조건이 현저히 고액이거나 사실상 계약 체결을 거절한 것으로 단정하기 어려운 경우에는 임대인의 권리금 회수 방해 행위로 인정되지 않을 수 있습니다. 임차인은 신규 임차인이 권리금 계약을 체결하지 않은 실질적인 이유를 명확히 입증할 준비를 해야 합니다. 임대차 종료 시 임차인의 원상복구 의무는 특별한 사정이 없는 한 유지되며, 비용상환청구권을 포기하는 약정이 있더라도 원상복구 의무까지 면제되는 것은 아닐 수 있습니다. 원상복구의 범위와 면제 여부를 계약 시 구체적으로 약정하는 것이 좋습니다. 마지막으로, 원상복구 의무 지체로 인한 손해배상은 임대인이 실제로 원상회복을 완료한 날까지가 아니라, 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 합리적인 기간까지의 임대료 상당액으로 인정될 수 있으므로, 임대인과 임차인 모두 이 기간을 줄이기 위한 노력을 해야 합니다.
