부동산 매매/소유권
원고 A가 누나인 피고 C에게 부동산 지분을 명의신탁했으나 피고는 매매계약이라고 주장하며 소유권이전등기를 거부한 사건입니다. 법원은 등기필증 소지, 임대수입 관리, 세금 납부 등 여러 증거를 종합하여 명의신탁 약정을 인정했습니다. 이에 따라 법원은 명의신탁에 의한 소유권이전등기가 무효이므로 피고는 원고에게 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행하라고 판결했습니다.
원고는 이혼 조정 절차에서 배우자 I에게 이 사건 지분에 대한 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행해야 한다는 조정 조항이 성립되었습니다. 원고는 이 상황을 피하고자 누나인 피고에게 이 사건 지분을 명의신탁할 유인이 있었다고 판단됩니다. 이후 원고는 피고에게 명의신탁을 해지하고 진정한 소유자로서 소유권이전등기를 요구했으나, 피고가 이를 거부하면서 소송이 시작되었습니다. 피고는 원고로부터 해당 지분을 매매했다고 주장하며 명의신탁 약정의 존재를 부인했습니다.
이 사건의 핵심은 원고와 피고 사이에 부동산 지분에 대한 명의신탁 약정이 존재했는지 아니면 정상적인 매매계약이 있었는지 여부입니다. 또한 명의신탁 약정에 따른 소유권이전등기가 민법상 불법원인급여에 해당하는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
항소심 법원은 원고의 청구를 받아들여, 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라고 판결했습니다. 소송 총 비용은 피고가 부담하도록 했습니다.
결과적으로 원고 A는 누나인 피고 C에게 명의신탁했던 부동산 지분의 소유권을 법적으로 되찾게 되었습니다. 법원은 명의신탁 약정의 존재를 인정하고 그 등기가 무효임을 확인했습니다.
본 사건에는 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조가 적용되었습니다. 이 법은 명의신탁 약정 및 그에 따른 등기가 원칙적으로 무효임을 규정하고 있습니다. 따라서 법원은 원고와 피고 사이의 명의신탁 약정 및 그에 따른 소유권이전등기를 무효로 보았습니다. 또한 부동산에 관하여 소유자로 등기되어 있는 자는 적법한 절차와 원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정되므로 그 등기가 명의신탁에 기한 것이라는 사실은 이를 주장하는 자(여기서는 원고)에게 증명책임이 있습니다. 피고가 주장한 불법원인급여 주장에 대해서는 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」을 위반한 명의신탁 약정에 따른 등기라는 이유만으로 그것이 당연히 불법원인급여에 해당한다고 단정할 수는 없다는 대법원 전원합의체 판결(2019. 6. 20. 선고 2013다218156)의 법리가 적용되어 피고의 주장은 받아들여지지 않았습니다.
유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고해볼 수 있습니다. 첫째 명의신탁 여부를 판단할 때 부동산 등기필증과 같은 권리관계를 증명하는 중요 서류를 누가 소지하고 있는지가 유력한 증거가 될 수 있습니다. 둘째 부동산의 실제적인 관리 주체, 예를 들어 임대차 계약 체결, 임대수입 수령, 관련 조세와 공과금 납부 등이 누구에 의해 이루어졌는지도 명의신탁을 입증하는 중요한 근거가 됩니다. 셋째 매매계약서에 특약사항이 자세히 기재되어 있더라도 실제 명의신탁을 은닉하고 정상적인 매매를 위장하기 위한 것일 수 있습니다. 넷째 금전 거래 시 차용증, 송금 내역 등 객관적인 자료가 부족하면 주장이 인정되기 어려울 수 있으며 매매대금의 지급 내역이 계약서 내용과 불일치하거나 출처가 불분명한 경우 그 증거 가치가 낮게 평가될 수 있습니다. 본 사안에서 매매대금 360,000,000원 중 채무 80,000,000원 공제, 영수증상의 매매대금 180,000,000원과 잔금 222,500,000원 불일치, 송금액 151,400,000원과 영수증 금액 불일치 등 여러 금액 불일치가 있었습니다. 또한 원고가 이 사건 부동산 전부에 관하여 채권최고액 374,400,000원의 근저당권설정등기를 마쳐준 사실 등도 명의신탁의 증거로 인정되었습니다.
