손해배상 · 임대차
이 사건은 임차인이 임대인과 공인중개사를 상대로 임대차 목적물인 건물에 철거 예정 사실이라는 중대한 하자가 있었음에도 이를 고지하지 않아 손해를 입었다며 권리금과 시설 투자 비용 상당의 손해배상을 청구한 본소와, 임대인이 임차인을 상대로 연체된 차임을 청구한 반소로 구성됩니다.
임차인 A는 공인중개사 C의 중개로 임대인 B로부터 건물 3층의 일부 점포를 임차하여 고시원 영업을 시작했습니다. 계약 당시 A는 전 임차인에게 권리금 1억 1,600만 원을 지급하고, 보증금 3,000만 원, 월 차임 360만 원에 임대차 계약을 체결했습니다. 이후 소방시설 설치·보수 비용으로 1,140만 원을 지출했습니다.
그러나 임차한 건물 3층은 타인 소유 대지 위에 무단 증축된 것으로, 이미 1977년에 철거판결이 확정된 상태였습니다. 이 사실은 A에게 고지되지 않았습니다. 2019년경 건물 벽면에 철거예고장이 부착되었고, 2021년에 대지 소유자 측으로부터 철거 집행문이 부여되고 임대인 B는 철거 이의 소송에서 패소했습니다. 결국 A는 2022년 2월 28일 임대차 목적물에서 퇴거하고 임대차 계약은 묵시적으로 합의 해지되었습니다. 한편 A는 2019년 8월 9일부터 B에게 차임을 지급하지 않았습니다.
A는 B와 C가 임대차 계약 시 건물의 철거될 위험(하자)을 고지하지 않아 권리금과 소방시설비용 등 총 1억 2,740만 원의 손해를 입었다며 배상을 청구했습니다. 반면 B는 A가 2019년 8월 9일부터 퇴거 시까지 차임을 연체했으므로, 임대차보증금 3,000만 원을 공제한 연체차임 8,780만 원(이후 8,671만 4,285원으로 정정)을 지급하라고 맞섰습니다.
법원은 임차인 A의 본소 청구를 모두 기각했습니다. 그 이유는 A가 7년이 넘는 임대차 기간 동안 점포를 정상적으로 사용하여 고시원 영업을 했으므로 권리금 및 소방시설비용의 지출 목적을 달성했다고 보았기 때문입니다. 또한 A가 3기 이상의 차임을 연체하여 상가건물 임대차보호법에 따라 임대인 B가 계약 갱신을 거절하거나 권리금 회수 기회를 보호할 의무가 없었으므로, 하자로 인해 권리금을 회수하지 못했다고 볼 수 없다고 판단했습니다.
반면 임대인 B의 반소 청구는 일부 인용되었습니다. 법원은 A가 연체한 차임이 보증금을 공제하고도 8,671만 4,285원에 달한다고 보았고, A의 차임 지급 거절 주장(신규 입주자 감소, 수선의무 불이행, 관리비 공제)은 받아들이지 않았습니다. 이에 따라 A는 B에게 8,671만 4,285원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 판결이 내려졌습니다.
결론적으로 임차인은 임대인과 공인중개사에 대한 손해배상 청구에서 패소하고, 임대인에게 연체 차임을 지급하라는 판결을 받았습니다. 소송 비용은 본소와 반소를 합하여 모두 임차인이 부담하게 되었습니다.
원고 A는 공인중개사 C의 중개로 피고 B 소유의 서울 성동구 D 건물 3층 점포를 임차하여 고시원 영업을 시작했습니다. 임차인은 전 임차인에게 권리금 1억 1,600만 원을 지급하고, 임대인 B와 보증금 3,000만 원, 월 차임 360만 원(후에 380만 원)에 2년 임대차 계약을 체결한 후 소방시설 설치·보수에 1,140만 원을 지출했습니다.
그러나 이 사건 건물 3층은 원래 타인 소유 대지 위에 권원 없이 무단으로 증축된 것으로, 이미 1977년에 철거판결이 확정된 상태였습니다. 이러한 중대한 하자는 임대차 계약 당시 임차인 A에게 고지되지 않았습니다. 임대차 기간 중인 2019년 8월경 건물 벽면에 철거예고장이 부착되었고, 이후 이 사건 대지 소유자 측은 임대인 B를 상대로 1977년 철거판결에 기한 승계집행문을 부여받아 B는 철거 이의 소송을 제기했으나 패소했습니다. 대지 소유자 측은 또한 임대인 B와 임차인 A를 상대로 건물 옥탑 부분의 철거 및 퇴거 소송을 제기하여 승소하기도 했습니다.
결국 원고 A는 2021년 10월 28일 대지 소유자와 점포 인도에 합의한 후 2022년 2월 28일 임차 목적물에서 퇴거함으로써 임대차 계약은 묵시적으로 합의 해지되었습니다. 한편, 원고 A는 2019년 8월 9일부터 퇴거 시까지 임대인 B에게 차임을 지급하지 않았습니다.
이에 원고 A는 피고 B와 C가 건물의 하자를 고지하지 않은 채 계약을 체결하게 하여 손해를 입었다며 손해배상을 청구하는 본소를 제기했습니다. 반면 피고 B는 원고 A가 장기간 차임을 연체했으므로, 그 연체차임을 지급하라고 청구하는 반소를 제기하여 서로 법적 분쟁을 시작하게 되었습니다.
임대차 계약 당시 임대인과 공인중개사가 임차인에게 임대 목적물인 건물의 철거 예정 사실을 고지할 의무를 위반했는지 여부와 그로 인해 임차인이 권리금 및 시설 투자 비용 상당의 손해를 입었는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
또한 임차인의 장기간 차임 연체에 대한 책임과 그 액수 산정, 임대인의 수선의무 불이행을 이유로 한 차임 감액 주장의 정당성도 주요 쟁점이었습니다.
법원은 임차인 A가 임대인 B와 공인중개사 C를 상대로 제기한 손해배상 본소 청구를 모두 기각했습니다.
이는 A가 임대차 계약 후 7년이 넘는 기간 동안 임차한 점포에서 고시원 영업을 정상적으로 수행하여 권리금 및 소방시설 비용 지출의 목적을 달성했다고 판단했기 때문입니다. 또한 A가 차임을 3기 이상 연체한 사실이 있어, 상가건물 임대차보호법상 임대인 B가 계약 갱신을 거절하거나 권리금 회수 기회 보호 의무를 부담하지 않았으므로, 하자로 인해 권리금을 회수할 수 없었다는 주장은 받아들여지지 않았습니다.
반면 임대인 B가 임차인 A를 상대로 제기한 연체차임 반소 청구는 일부 인용되었습니다. 법원은 A가 2019년 8월 9일부터 2022년 2월 28일까지 연체한 차임 총액 1억 1,671만 4,285원에서 임대차보증금 3,000만 원을 공제한 8,671만 4,285원을 B에게 지급하라고 판결했습니다. A가 주장한 차임 감액 또는 지급 거절 사유(신규 입주자 감소, 수선의무 불이행, 관리비 공제)는 모두 받아들여지지 않았습니다.
따라서 최종적으로 임차인 A는 손해배상 청구에서 패소하고, 연체 차임 및 지연손해금을 임대인 B에게 지급하게 되었으며, 소송 관련 비용은 모두 A가 부담하도록 결정되었습니다.
이 판결은 임대인이나 공인중개사가 임대차 목적물의 중대한 하자를 고지하지 않아도, 임차인이 장기간 목적물을 정상적으로 사용·수익하여 손해가 발생했다고 보기 어려운 경우에는 손해배상 청구가 인정되지 않을 수 있음을 보여줍니다.
또한 임차인이 차임을 장기간 연체할 경우, 상가건물 임대차보호법상 임대인의 보호 의무가 면제될 수 있으며, 임대인의 수선의무 불이행을 이유로 차임 지급을 거절하기 위해서는 하자의 중대성과 사용·수익에 미치는 영향에 대한 구체적인 입증이 필요함을 강조합니다.
이 사건과 관련하여 다음과 같은 법령과 법리가 적용됩니다.
임대인의 고지의무 및 손해배상 책임: 민법상 신의성실의 원칙에 따라 임대인과 공인중개사는 임차인이 임차 목적물을 사용·수익하는 데 직접적인 영향을 미치는 중대한 하자나 제한 사항(예: 건물 철거 예정)이 있다면 이를 임차인에게 고지해야 할 의무가 있습니다. 이러한 고지의무를 위반하여 임차인에게 손해가 발생하면 민법 제750조 불법행위 또는 채무불이행에 기한 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다. 다만, 손해배상이 인정되려면 고지의무 위반과 손해 발생 사이에 상당한 인과관계가 입증되어야 합니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의8 (차임연체와 해지): 임차인이 3기분의 차임을 연체한 경우 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 이 사건에서 임차인이 3기 이상의 차임을 연체하여 임대인은 계약 갱신 요구를 거절할 정당한 사유를 갖게 됩니다.
상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 (계약갱신 요구의 거절): 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구할 수 있으나, 만약 임차인이 3기분의 차임을 연체하는 등 특정 사유가 있는 경우 임대인은 임차인의 계약 갱신 요구를 정당하게 거절할 수 있습니다. 이 법리는 임차인이 하자를 이유로 계약 갱신을 할 수 없었다는 주장에 대해 법원이 임차인의 차임 연체 사실을 들어 손해를 인정하지 않은 근거가 되었습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 (권리금 회수 기회 보호의 예외): 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해해서는 안 됩니다. 그러나 임차인이 3기분의 차임을 연체하는 등 정당한 사유가 있는 경우 임대인은 권리금 회수 기회 보호 의무를 부담하지 않습니다. 이 조항은 임차인이 하자로 인해 권리금 회수 기회를 상실했다는 주장에 대해 법원이 임차인의 차임 연체를 근거로 그 손해를 인정하지 않은 주요 법리가 되었습니다.
임대인의 수선의무 (민법 제623조 및 관련 판례): 임대인은 임차인이 임차 목적물을 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지하게 할 의무(수선의무)를 부담합니다. 목적물에 하자가 발생하여 임차인이 목적대로 사용·수익할 수 없는 상태가 되면 임대인은 이를 수선해야 합니다. 다만, 사소한 하자로 임차인이 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있는 정도라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않습니다. 임대인이 수선의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없다면 차임 전부를 거절할 수 있으나, 부분적인 지장이 있는 경우에는 그 지장이 있는 한도 내에서만 차임 지급을 거절할 수 있습니다.
상가 건물을 임차할 때는 임대차 목적물의 법적 상태와 소유 관계를 반드시 꼼꼼히 확인해야 합니다. 건물 등기부등본뿐만 아니라 토지대장, 건축물대장 등을 통해 무단 증축이나 철거 예정 여부, 소유권 분쟁 가능성 등을 미리 확인하는 것이 중요합니다.
임대인이나 공인중개사가 임대 목적물의 중대한 하자를 고지하지 않았더라도, 임차인이 해당 목적물을 장기간 문제없이 사용·수익하여 영업 활동을 계속했다면, 권리금이나 시설 투자 비용에 대한 손해배상 청구가 인정되지 않을 수 있습니다. 법원은 실제 손해 발생 여부와 고지의무 위반 사이의 인과관계를 엄격하게 따지므로, 단순히 하자가 존재했다는 사실만으로는 손해배상을 받기 어려울 수 있습니다.
상가건물 임대차보호법에 따르면 임차인이 차임을 3기(월세 3개월분) 이상 연체하는 경우, 임대인은 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있고, 임차인이 권리금을 회수할 기회를 보호해 줄 의무도 부담하지 않게 됩니다. 따라서 임차인은 어떠한 경우에도 차임 연체가 발생하지 않도록 주의해야 합니다.
임대인의 수선의무 불이행을 이유로 차임 지급을 거절하거나 감액을 요구하려면, 발생한 하자가 임차 목적물의 사용·수익에 중대한 지장을 초래할 정도임을 구체적인 증거를 통해 입증해야 합니다. 단순히 파손이 있다는 사실만으로는 충분하지 않으며, 그로 인해 영업 활동에 어떤 영향을 미쳤는지 상세히 설명할 필요가 있습니다.
관리비가 차임에 포함되어 있는 경우, 관리비가 어떤 항목(예: 전기료, 수도료, 청소비 등)으로 구성되는지, 그리고 임대인의 구체적인 관리 의무가 무엇인지 계약서에 명확히 기재하거나 별도로 합의해 두는 것이 좋습니다. 이는 나중에 관리 소홀로 인한 분쟁 발생 시 임차인의 권리 주장에 중요한 근거가 될 수 있습니다.
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