기타 민사사건
이 사건은 지하 5층 지상 16층 규모의 집합건물 상가 1층 부분에서 이루어진 개량 공사와 관련하여, 소수의 구분소유자들이 관리단과 다수 지분을 가진 법인이 임의로 경계 및 건물번호 표지를 철거하고 가설물을 설치했다며 원상회복을 요구했으나 법원이 이를 기각한 사건입니다. 법원은 원상회복 요구가 다른 구분소유자들의 이익과 충돌하므로 개별적인 보존행위가 아닌 관리단집회 결의를 거쳐야 하는 관리행위에 해당한다고 판단했습니다. 결국 원고들이 관리단집회 결의를 거치지 않았으므로 청구를 받아들이지 않았습니다.
이 사건 건물은 2005년 사용승인된 지하 5층 지상 16층 규모의 상가 및 오피스텔 복합 건물입니다. 피고 법인은 2019년부터 이 건물 구분소유권의 약 71.8%를 취득한 주요 소유자였고, 피고 관리단과 협의하여 2022년부터 건물의 개량 공사를 진행했습니다. 피고 법인은 공사 비용을 직접 부담하고 구분소유자들에게는 청구하지 않겠다는 책임공사서약서를 교부하며 공사에 대한 동의를 구했고, 구분소유자 총원의 약 68.7%가 동의서를 제출했습니다. 2024년 7월에는 관리단집회가 소집되어 '공유부분의 수선 및 개량공사 동의' 안건이 구분소유자 총원의 약 63.4%, 의결권 면적의 약 94.8% 찬성으로 가결되었습니다. 원고들은 이 사건 상가 1층이 90개의 구분점포로 구성되어 있었고, 각 점포에 집합건물법에 따라 경계표지와 건물번호표지가 설치되어 있었으나, 피고들이 1층 부분을 통합매장으로 사용하기 위해 임의로 표지들을 철거하고 가설물을 설치했다고 주장했습니다. 원고들은 피고들이 관리단집회 결의 없이 공용부분을 철거·변경했으므로 집합건물법과 건물 관리규약에 위배된다며, 가설물 철거 및 경계표지, 건물번호표지의 원상회복을 청구했습니다. 그러나 피고들은 해당 공사가 다수 구분소유자의 동의를 얻어 진행되었으며, 원고들의 원상회복 요구는 다수 구분소유자의 이익과 충돌하는 '관리행위'에 해당하므로 관리단집회 결의가 필요하다고 반박했습니다.
집합건물의 공용부분에 설치된 경계표지 및 건물번호표지를 임의로 철거하고 가설물을 설치한 행위가 있었을 때, 이를 원상회복하라는 소수의 구분소유자들의 청구가 관리단집회 결의 없이 가능한 '보존행위'에 해당하는지 아니면 '관리행위'로서 관리단집회 결의가 필요한지에 대한 판단이 이 사건의 핵심 쟁점입니다.
법원은 원고들의 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다. 이는 원고들이 요구하는 원상회복이 집합건물법에서 정한 관리단집회 결의가 필요한 '관리행위'에 해당하며, 원고들이 그러한 결의를 거쳤다는 증거가 없다고 판단했기 때문입니다.
이 판결은 집합건물의 공용부분 변경과 관련하여 소수 구분소유자들이 개별적으로 원상회복을 요구할 때, 그 요구가 다수의 다른 구분소유자들의 이익과 충돌하는 경우 이는 단순한 '보존행위'가 아닌 '관리행위'로 보아 반드시 관리단집회의 결의를 거쳐야 함을 명확히 한 사례입니다. 다수 구분소유자의 동의를 얻어 진행된 건물 개량 공사에 대해 소수가 반대하더라도, 적법한 절차(관리단집회 결의)를 거치지 않으면 원상회복을 강제할 수 없음을 보여줍니다.
이 사건은 집합건물의 공용부분 관리 및 변경과 관련된 법률 쟁점을 다룹니다.
1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법') 제16조 제1항 (공용부분의 관리) 이 조항은 공용부분의 관리에 관한 사항은 관리단의 통상 집회 결의로써 결정한다고 규정하면서, 단서에 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다고 명시하고 있습니다.
2. 민법 제265조 단서 (공유물의 보존행위) 민법 역시 공유물의 보존행위는 각 공유자가 단독으로 할 수 있도록 허용하고 있습니다. 이는 보존행위가 긴급을 요하거나 다른 공유자에게도 이익이 되는 경우가 많기 때문입니다.
법원의 해석 및 적용 법원은 위 법률들을 종합하여, 공유물 보존행위가 '긴급을 요하고 다른 공유자에게도 이익이 되는 것이 보통'이라는 취지를 강조했습니다. 이에 따라 어떤 공유자가 보존권을 행사할 때 그 결과가 다른 공유자의 이해와 충돌된다면, 그 행위는 보존행위로 볼 수 없다고 판단했습니다. 특히 집합건물의 공용부분에 대해 구분소유자가 그 지분권에 기하여 권리를 행사할 때, 이것이 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면 이는 개별적으로 할 수 있는 보존행위가 아니라 관리단집회의 결의를 거쳐야 하는 '관리행위'로 보아야 한다고 설명했습니다. 이는 집합건물 내 공동생활을 둘러싼 다수 구분소유자들 상호 간의 이해관계 조절이라는 집합건물법의 입법 취지에 부합하고 분쟁의 일회적인 해결을 위해 바람직하다는 대법원 판례(2024. 3. 12. 선고 2023다240879 판결)를 인용한 것입니다.
이 사건에서 원고들이 주장하는 원상회복 공사 부분이 다수 구분소유자들의 동의를 얻어 진행된 개량 공사의 일환으로 보이므로, 원고들의 원상회복 요구는 다수의 다른 구분소유자들의 이익과 충돌하는 행위로 판단되었습니다. 따라서 법원은 원고들의 요구를 개별적인 보존행위가 아닌 관리행위로 보았고, 관리단집회 결의를 거치지 않은 이상 원고들의 청구를 받아들일 수 없다고 결론 내렸습니다.
집합건물의 공용부분 변경이나 개량을 진행할 때는 다른 구분소유자들의 의견을 충분히 수렴하고 공식적인 관리단집회 결의를 거치는 것이 중요합니다. 소수 구분소유자라 하더라도 공용부분에 대한 권리를 주장할 수 있지만 해당 행위가 대다수 다른 구분소유자들의 이익과 충돌하는 경우 관리단집회의 결의가 필요하다고 판단될 수 있습니다. 건물 관리단 또는 주요 구분소유자가 자비로 건물을 개량하는 경우에도 추후 분쟁을 방지하기 위해 미리 광범위한 동의와 정식 결의를 얻어두는 것이 바람직합니다. 공용부분의 원상회복을 요구할 때에도 해당 요구가 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면 개별적인 보존행위가 아닌 관리단집회 결의가 필요한 관리행위로 판단될 수 있으므로 사전에 법적 절차와 요건을 신중히 검토해야 합니다.
