기타 민사사건
이 사건은 대형 상가 건물의 일부 구분소유자들이 건물 외벽과 출입문에 대한 개량 공사가 위법하게 진행되었다고 주장하며 공사 전 상태로 원상회복을 요구한 사건입니다.
원고들은 피고 관리단 및 피고 회사가 적법한 관리단 집회 결의나 건축허가 없이 공용부분을 변경하는 공사를 진행하였으므로, 이는 위법하며 원상회복이 필요하다고 주장했습니다.
그러나 법원은 피고 회사가 전체 구분소유자의 71.8%에 달하는 의결권을 소유하고 있고, 관리단 집회에서 해당 공사에 대해 94.8%의 의결권 찬성으로 결의가 이루어졌다는 점을 인정했습니다.
또한 원고들의 원상회복 청구는 다른 구분소유자들의 이익과 충돌하는 '관리행위'에 해당하므로, 관리단 집회 결의를 거쳐야 하는데 원고들이 이를 거치지 않았으므로 청구를 기각한다고 판단했습니다.
결론적으로 원고들의 청구는 모두 받아들여지지 않았습니다.
이 사건 건물의 피고 AP 주식회사는 2022년 7월경부터 피고 AO 관리단과 협의하여 건물의 개량 공사를 진행했습니다. 이 공사는 1층 정문 및 부출입문, 외벽 대리석 등을 철거하고 새로운 출입문과 유리벽 등을 설치하는 내용이었습니다. 피고 회사는 공사 비용을 전액 부담하고 구분소유자들에게 청구하지 않겠다는 서약서를 제출하며 동의를 구했고, 구분소유자 총원의 약 68.7%가 동의서를 제출했습니다.
2024년 7월 19일에는 관리단 집회가 소집되어 이 공사에 대한 동의 안건이 상정되었고, 구분소유자 154명(총원의 약 63.4%) 및 의결권 면적 12,541.52㎡(총 의결권 면적의 약 94.8%)의 찬성으로 가결되었습니다.
하지만 원고들은 이러한 공사가 적법한 절차 없이 이루어졌으며, 공용부분의 변경에 해당하므로 집합건물법 및 건축법상 규정을 위반했다고 주장하며 공사 전 상태로의 원상회복을 청구했습니다.
이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다.
법원은 원고들의 청구를 모두 기각하고 소송 비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다.
법원은 이 사건 공사가 이미 다수의 구분소유자들의 동의(약 68.7%)와 관리단 집회 결의(의결권 면적 94.8% 찬성)를 거쳐 진행되었으며, 이는 상가 발전을 위한 보수 공사로 보인다고 판단했습니다.
원고들이 요구하는 원상회복은 이미 많은 구분소유자들이 찬성한 공사를 되돌리는 것이므로, 이는 다른 구분소유자들의 이익과 충돌할 수 있는 행위로 보았습니다.
따라서 원고들의 원상회복 청구는 개별 구분소유자가 단독으로 할 수 있는 '공용부분의 보존행위'가 아니라, 관리단 집회의 결의를 거쳐야 하는 '관리행위'에 해당한다고 보았습니다.
원고들이 이러한 관리단 집회 결의를 거치지 않았으므로, 원상회복 청구를 할 수 없다고 결론 내렸습니다.
이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제16조 제1항: 공용부분의 관리에 관한 사항은 관리단의 통상적인 집회 결의로써 결정합니다. 다만 보존행위는 각 공유자가 단독으로 할 수 있습니다.
민법 제265조(공유물의 관리, 보존): 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정합니다. 그러나 보존행위는 각 공유자가 단독으로 할 수 있습니다.
관리단 집회 결의의 효력: 이 사건 건물 관리규약 제17조 제1항에 따르면, 공용부분의 변경은 구분소유자의 3/4 이상 및 의결권의 3/4 이상의 찬성을 요구할 수 있습니다. 피고 관리단은 2024년 7월 19일 관리단 집회에서 이 사건 공사에 대해 구분소유자 총원의 약 63.4% 및 의결권 면적의 약 94.8%의 찬성으로 결의를 가결했습니다. 법원은 이 결의가 원상회복을 구하는 공사에 관한 내용이라고 보았고, 이러한 다수의 결의가 있는 상황에서 소수의 원고들이 주장하는 원상회복은 받아들여지기 어렵다고 판단했습니다.
집합건물에서 공용부분을 변경하거나 보수할 때는 아래 사항들을 반드시 고려해야 합니다.
