기타 민사사건
상가 건물의 일부 구분소유자들이 피고 관리단 및 대주주 구분소유자 회사가 진행한 건물 외벽 개량 공사가 관리단 집회 결의 없이 진행된 불법 공사라며 원상회복을 요구했습니다. 그러나 법원은 해당 공사가 다수 구분소유자의 이익에 부합하고 관리단 집회에서 사후적으로 승인된 '관리행위'에 해당하므로 원고들의 원상회복 청구를 기각했습니다.
이 사건 건물은 지하 5층부터 지상 16층까지 상가와 오피스텔이 혼재된 집합건물입니다. 피고 AP 주식회사는 이 건물의 구분소유자로서 전체 의결권 면적의 약 71.8%를 소유하고 있습니다. 2022년 7월경부터 피고 회사는 피고 관리단과 협의하여 건물의 개량 공사를 진행했습니다. 특히 2023년 3월 6일에는 공사 비용을 피고 회사가 전액 부담하겠다고 서약하며 건물 소유자들의 동의를 구했고, 구분소유자 총원의 약 68.7%가 공사에 동의했습니다. 공사 내용은 1층 정문 및 부출입문, 외벽 대리석 등을 철거하고 새로운 출입문과 유리벽, 창호 등을 설치하는 것이었습니다. 원고들은 이러한 공사가 공용부분의 변경에 해당하므로 관리단 집회에서 구분소유자 3/4 이상 및 의결권 3/4 이상의 찬성을 얻고 건축법상 건축허가를 받아야 함에도 이러한 절차 없이 진행되었다고 주장하며 원상회복을 요구했습니다. 이에 피고 관리단은 2024년 7월 19일 관리단 집회를 소집하여 해당 공사에 대한 동의 안건을 상정했고, 구분소유자 154명(총원의 약 63.4%) 및 의결권 면적 12,541.52㎡(총 의결권 면적의 약 94.8%)의 찬성으로 안건이 가결되었습니다.
이 사건 공사가 집합건물의 공용부분 변경에 해당하며, 이를 원상회복하려는 청구가 '공유물의 보존행위'로 보아 개별 구분소유자가 단독으로 할 수 있는지, 아니면 '공유물의 관리행위'로 보아 관리단 집회의 결의를 반드시 거쳐야 하는지가 주된 쟁점이 되었습니다.
법원은 원고들의 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다. 이 사건 공사의 원상회복은 '보존행위'가 아닌 '관리행위'에 해당하므로, 원고들이 관리단 집회의 결의를 거치지 않은 이상 원상회복을 청구할 수 없다고 판단했습니다. 특히, 이 사건 공사가 다수의 구분소유자가 찬성하고 건물의 노후화된 부분을 개선하기 위한 목적이었다는 점을 중요하게 보았습니다.
결론적으로 원고들의 건물 공용부분 원상회복 청구는 받아들여지지 않았습니다. 법원은 건물 개량 공사가 다수 구분소유자의 이익에 부합하는 관리행위임을 인정하고, 정식 관리단 집회 결의를 거치지 않은 원고들의 청구는 이유 없다고 판단하여 기각했습니다.
이 사건은 집합건물의 공용부분 변경에 대한 법적 성격을 판단하는 데 중요한 기준을 제시합니다.
1. 민법 제265조 (공유물의 보존행위): 민법은 공유물의 보존행위는 각 공유자가 단독으로 할 수 있다고 규정합니다. 이는 공유물의 멸실이나 훼손을 방지하고 현상을 유지하기 위한 행위로, 긴급성을 요하는 경우가 많고 다른 공유자에게도 이익이 되기 때문입니다. 하지만 법원은 '어느 공유자가 보존권을 행사할 때 그 행사의 결과가 다른 공유자의 이해와 충돌될 때에는 그 행사는 보존행위로 될 수 없다'고 해석합니다.
2. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 (집합건물법) 제16조 제1항: 이 법은 공용부분의 관리에 관한 사항은 관리단 집회의 통상 결의로 결정하며, 단서로 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다고 정합니다.
3. 법원의 해석 및 적용: 이 판결은 집합건물법의 입법 취지, 즉 다수의 구분소유자들 상호 간의 이해관계 조절을 중요하게 여깁니다.
만약 구분소유자가 공용부분에 대해 자신의 지분권에 기반하여 어떤 권리(예: 원상회복)를 행사하려 할 때, 그 행위의 결과가 다른 다수 구분소유자들의 이익과 상충될 수 있다면, 이는 개별적으로 할 수 있는 '보존행위'로 볼 수 없다고 판단합니다. 대신, 이러한 행위는 관리단 집회의 결의를 거쳐야 하는 '관리행위'로 보아야 한다는 것이 이 사건 판결의 핵심 법리입니다.
이 사건에서 법원은 이 사건 공사에 대해 이미 구분소유자 중 60% 이상이 찬성했고, 공사가 건물의 노후화된 부분을 개선하는 등 이 사건 상가의 발전을 위한 목적이었다는 점을 고려했습니다. 따라서 원고들이 원상회복을 요구하는 것은 오히려 다수의 구분소유자의 이익에 어긋나므로, 이는 '보존행위'가 아닌 '관리행위'에 해당하며, 원고들이 관리단 집회 결의를 거치지 않은 채 단독으로 원상회복을 청구하는 것은 부당하다고 판단했습니다.
집합건물의 공용부분에 대한 개보수나 변경은 일반적으로 '관리행위'로 간주되어 관리단 집회의 결의를 거쳐야 합니다. 이 사건처럼 다수의 구분소유자가 동의하거나 해당 공사가 건물의 노후화 개선 및 전반적인 가치 향상을 위한 것이라면, 일부 소수 구분소유자가 '보존행위'를 주장하며 단독으로 원상회복을 청구하기는 어렵습니다. 공용부분에 대한 중요한 변경이나 수선 계획이 있을 경우, 분쟁을 예방하기 위해 사전에 관리단 집회를 통해 충분한 논의와 다수의 동의를 얻는 절차를 반드시 거쳐야 합니다. 집합건물 관리규약에 공용부분의 변경이나 수선에 필요한 동의 요건이 명시되어 있다면, 그 규약에 따른 절차를 준수하는 것이 중요합니다. 공사 진행 시에는 건축법 등 관련 법규에서 요구하는 인허가 절차가 필요한지 반드시 확인하고 이를 이행해야 합니다. 비록 이 사건에서는 관리단 결의 여부에 주된 초점이 맞춰졌으나, 법적 절차 준수는 필수적입니다.
