재건축 조합원 아파트 분양 배정 기준과 추가 분담금 적정성 다툼

이 사건은 재건축 조합원들이 관리처분변경계획 중 아파트 분양신청 및 평형 배정 방식, 그리고 추가 분담금 산정 방식이 위법하다며 취소를 청구한 사건입니다. 원고들은 조합원 권리가액과 무관하게 모든 평형에 분양신청을 허용한 점, 지망 신청 방식이 불합리한 점, 그리고 조합원 분양가 기준으로 추가 분담금을 산정한 점을 문제 삼았습니다. 하지만 법원은 도시정비법의 입법 취지와 조합에 부여된 계획 재량권을 고려할 때, 조합의 관리처분계획이 특별히 위법하다고 보기 어렵다고 판단하여 원고들의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고(선정당사자) A 및 선정자들: B구역 주택재건축정비사업조합의 조합원들로, 변경된 관리처분계획의 취소를 청구한 사람들
• 피고 B구역 주택재건축정비사업조합: 서울 서초구 Y 일대에서 주택재건축정비사업을 시행하는 주체

분쟁 상황

피고 조합은 2013년 사업시행인가를 받고 2016년 최초 관리처분계획인가를 받았습니다. 이후 사업시행계획 변경으로 2022년 8월 30일 다시 분양신청을 받았는데, 종전자산평가 시점(2013년 8월경)과 분양시점의 시세 차이로 인해 조합원 대다수가 최소 평형만 분양받을 상황이었습니다. 이에 조합은 정관을 변경하여 조합원 권리가액에 상관없이 모든 평형에 분양신청을 할 수 있도록 했고, '지망 신청 방식'으로 공동주택 평형을 배정했습니다. 이 변경된 관리처분계획은 2023년 2월 18일 임시총회 의결을 거쳐 2023년 8월 22일 인가 및 고시되었는데, 이에 대해 원고들(조합원들)은 새로운 분양 방식이 도시정비법 및 서울시 정비조례 위반이며, 재산권을 침해하고 비례의 원칙과 평등의 원칙에 위배된다며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

재건축 관리처분변경계획 중 분양대상자별 분양예정 대지 또는 건축물의 추산액, 조합원부담금, 환급금, 분양신청, 공동주택 평형배정 부분이 적법한지 여부입니다. 특히 조합원 권리가액에 상관없이 모든 평형에 분양신청이 가능하도록 한 점, 공동주택 평형 배정 방식(지망 신청 방식)의 적정성, 그리고 종전자산 평가액을 초과하는 주택 분양 시 추가 분담금을 조합원 분양가 기준으로 산정한 것이 위법한지가 쟁점이었습니다.

법원의 판단

원고(선정당사자)의 항소를 기각하며, 항소비용은 원고(선정당사자)가 부담합니다. 제1심 판결과 같이 원고들의 관리처분변경계획 취소 청구를 모두 기각했습니다.

결론

법원은 재건축 관리처분계획에 관하여 조합의 광범위한 계획 재량을 인정했습니다. 종전자산평가 시점과 분양시점의 시간적 간격으로 인해 다수 조합원이 최소 평형만 받을 상황이 되자, 정관 변경을 통해 권리가액에 상관없이 모든 평형에 분양신청을 허용하고 권리가액 순으로 분양한다는 조건을 둔 것은 서울시 정비조례에 근거한 것으로 위법하지 않다고 봤습니다. 또한 공동주택의 '지망 신청 방식'은 효율적이고 다양한 조합원의 수요를 충족할 수 있으며, 경합 시 권리가액 다액 순으로 배정하는 점을 고려할 때 불합리하다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 추가 분담금 역시 조합 총회 의결 없이는 일반 분양가 기준으로 부과할 수 없으므로 조합원 분양가 기준 산정이 위법하다고 볼 수 없다고 결론 내렸습니다. 따라서 조합의 재량권 행사가 위법하다고 할 수 없다고 보아 원고들의 주장을 모두 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건의 주요 관련 법령은 다음과 같습니다.

1. 도시 및 주거환경정비법 (도시정비법) 제76조 제1항: 관리처분계획의 내용은 종전의 토지 또는 건축물의 면적, 이용 상황, 환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 해야 합니다. 이 조항은 관리처분계획의 기본 원칙을 제시하며, 조합원 간 형평성을 강조하지만, 주택재건축사업의 특성상 다수의 이해관계가 상충될 수 있어 토지등소유자의 개별적 이익 전부를 만족시킬 수는 없습니다. 법원은 관리처분계획 수립에 상당한 재량이 인정된다는 법리를 적용했습니다.

2. 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 (서울시 정비조례) 제38조 제1항 제1호, 제2호: 제1호는 '권리가액에 해당하는 분양주택가액의 주택을 분양한다'고 규정하지만, 제2호는 '제1호에도 불구하고 정관 등으로 정하는 경우 권리가액이 많은 순서로 분양할 수 있다'고 예외를 둡니다. 이 사건에서는 피고 조합이 정관을 변경하여 '권리가액이 많은 순서로 분양한다'는 조건을 부가하며 권리가액에 상관없이 모든 평형에 분양신청을 허용한 것이 이 조례에 근거한 것으로 인정되었습니다.

3. 도시정비법 제74조 제4항 제1호: 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전 토지 또는 건축물의 가격은 시장, 군수 등이 선정한 감정평가법인 등의 평가액을 산술평균하여 산정하도록 합니다. 이 조항은 추가 분담금 산정에 있어 조합원 분양가와 일반 분양가의 기준을 명확히 하는 근거가 되며, 조합 총회의 의결 없이는 조합원에게 일반 분양가 기준으로 추가 분담금을 부과할 수 없음을 시사합니다.

법원은 이러한 법령들을 바탕으로 조합이 재량의 범위 내에서 관리처분계획을 수립하고 변경한 것으로 보아 원고들의 청구를 기각했습니다. 즉, 재건축사업의 특성과 다수 조합원의 이익을 고려한 총회 의결을 존중하며, 일부 조합원의 불균형이 발생하더라도 그것이 재산권의 본질적 침해에 이르지 않는다면 위법하다고 볼 수 없다는 원칙을 적용했습니다.

참고 사항

재건축 사업에서 관리처분계획 변경 시, 종전자산평가 시점과 분양시점의 차이로 인해 발생하는 문제(예: 조합원들이 원하는 평형을 받기 어려운 상황)는 정관 변경을 통해 합리적으로 해결될 수 있습니다. 이때 '권리가액이 많은 순서로 분양한다'는 기준을 유지한다면, 단순히 권리가액과 무관하게 신청을 허용한다고 해서 위법하다고 단정하기 어렵습니다. 또한 공동주택 배정 방식은 '순차 선택 방식'과 '지망 신청 방식' 등 여러 대안이 있으며, 다수의 조합원에게 효율적이고 다양한 수요를 만족시킬 수 있는 '지망 신청 방식' 역시 재량권 내의 선택으로 인정될 수 있습니다. 조합원 분담금 산정은 도시정비법에 따라 조합 총회 의결이 중요하며, 일반 분양가 기준의 추가 분담금 부과를 위해서는 명확한 총회 의결이 필요하다는 점을 유의해야 합니다.