B 상가 임시총회 결정의 유효성 다툼 판결

B 상가관리단이 개최한 임시총회에서 관리규약 설정, 관리인 및 감사, 관리위원 선임 결의가 있었습니다. 이에 상가 구분소유자인 원고는 이 결의들이 의결정족수 미달 등의 하자로 인해 무효임을 주장하며 소송을 제기했습니다. 제1심 법원은 관리규약 설정 및 감사, 관리위원 선임 결의는 의결정족수 미달로 무효라고 판단했으나, 관리인 선임 결의는 유효하다고 보았습니다. 원고와 피고 모두 이 판결에 불복하여 항소했으며, 원고는 항소심에서 관리인 선임 결의에 대한 취소 청구를 예비적으로 추가했습니다. 항소심 법원은 제1심의 판단이 정당하다고 보아 관리규약 설정 및 감사, 관리위원 선임 결의는 무효로, 관리인 선임 결의는 유효로 판단했습니다. 추가된 원고의 예비적 취소 청구에 대해서는 집합건물법상 제소기간 6개월을 도과하여 제기되었으므로 부적법하다고 보아 각하했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: B 상가의 K호, L호를 공유하는 구분소유자로, 임시총회 결의의 무효 확인을 청구한 당사자입니다.
• 피고 B상가관리단: 파주시 J에 있는 'B' 상가의 구분소유자 전원으로 구성된 관리단으로, 문제의 임시총회를 개최하여 관리규약 설정 및 임원들을 선임했습니다.

분쟁 상황

피고인 B상가관리단은 2020년 2월 29일 지하 2층부터 지상 5층 규모의 집합건물인 'B' 상가에서 임시총회를 개최했습니다. 이 총회에서는 상가 관리규약을 설정하고, 관리인 C와 감사 D, E, 관리위원 F, G, H를 선임하는 내용의 결의가 있었습니다. 원고 A는 이 상가의 구분소유자로서 총회에 참석했지만, 나중에 이 결의가 무효 또는 취소되어야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 원고는 특히 관리규약 설정 결의에 필요한 '구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상'이라는 의결정족수가 충족되지 않았고, 67명의 구분소유자 중 50명만 찬성하여 무효라고 주장했습니다. 나아가 무효인 관리규약에 따라 선임된 감사와 관리위원도 무효라고 주장했습니다. 관리인 선임과 관련해서는, 이 결의가 집합건물법상 관리인 선임이 아니라 상가 관행에 따른 관리위원 선임에 해당하며, 설령 관리인 선임이라 하더라도 C는 구분소유자가 아니며 벌금형 전과가 있어 자격이 없다고 주장했습니다. 또한 총회 소집 절차에 '구분소유자의 5분의 1 이상 소집 청구' 요건 미달, 소집 공고 흠결, 구분소유자 승낙 없는 점유자(임차인) 의결권 행사 등의 중대한 하자가 있었다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, B 상가 임시총회에서 이루어진 관리규약 설정 결의 및 감사, 관리위원 선임 결의가 의결정족수 미달로 무효인지 여부입니다. 둘째, 관리인 선임 결의가 집합건물법상 관리인 선임 결의에 해당하는지, 그리고 선임된 관리인 C가 자격 흠결이 있는지 여부입니다. 셋째, 관리인 선임 결의에 소집 절차상 하자(소집 요건 미달, 소집 공고 흠결, 점유자 의결권 문제)가 있어 무효인지 여부입니다. 넷째, 항소심에서 원고가 추가한 예비적 청구인 결의 취소의 소가 집합건물법 제42조의2에서 정하는 제소기간(결의 사실을 안 날로부터 6개월, 결의한 날부터 1년)을 도과하여 부적법한지 여부입니다.

법원의 판단

항소심 법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 주위적 청구(무효확인)에 대한 원고와 피고의 각 항소를 기각했습니다. 이는 제1심 판결의 내용을 유지하는 것으로, 관리규약 설정 및 감사, 관리위원 선임 결의는 의결정족수 미달로 무효이고, 관리인 선임 결의는 유효하다는 판단을 확정했습니다.
2. 이 법원에서 추가된 원고의 예비적 청구 중 관리인 선임 결의 부분에 관한 소를 각하했습니다. 이는 예비적 청구가 집합건물법상 결의 취소의 소 제소기간(결의 사실을 안 날로부터 6개월, 결의한 날로부터 1년)을 도과하여 제기되었으므로 부적법하다는 이유에서입니다.
3. 소송비용은 원고의 항소 및 추가 청구로 인한 부분은 원고가, 피고의 항소로 인한 부분은 피고가 각각 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 B 상가 임시총회에서 이루어진 관리규약 설정과 감사 및 관리위원 선임 결정은 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상이라는 의결정족수를 채우지 못하여 무효라고 판단했습니다. 그러나 관리인 선임 결정은 적법하게 이루어졌으므로 유효하다고 보았습니다. 또한 원고가 항소심에서 추가한 관리인 선임 결정의 '취소'를 구하는 소는 법이 정한 제소기간 6개월을 넘겨 제기되었기 때문에 재판 대상이 될 수 없다고 각하했습니다. 결과적으로 관리규약 설정 및 일부 임원 선임은 무효가 되었지만, 관리인 선임 자체는 유효하게 유지되었으며, 관리단 집회 결의 취소 소송의 제소기간 준수가 매우 중요함을 보여준 사례입니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)'과 관련된 법리가 적용되었습니다.

1. 관리규약 설정 및 변경의 의결정족수 (집합건물법 제29조 제1항)​

• 집합건물법 제29조 제1항 전문은 "규약의 설정ㆍ변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다."라고 규정하고 있습니다. 이는 관리규약이 집합건물의 운영에 미치는 중대한 영향을 고려하여 일반 결의보다 높은 의결정족수를 요구하는 것입니다. 본 사례에서 피고 B상가관리단은 관리규약 설정 결의 시 필요한 51명 이상의 찬성 대신 50명의 찬성만 얻었으므로, 이 조항에 따라 관리규약 설정 결의는 무효로 판단되었습니다.

2. 관리인의 선임 및 자격 (집합건물법 제24조 제1항, 제2항, 제3항, 제38조 제1항)​

• 집합건물법 제24조 제1항은 구분소유자가 10인 이상일 때 관리인을 선임해야 한다고 규정합니다. 제2항은 "관리인은 구분소유자일 필요가 없다"고 명시하여 관리인의 자격을 폭넓게 인정하고 있습니다. 제3항은 "관리인은 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임된다"고 규정하며, 제38조 제1항에 따라 관리인 선임은 특별한 규정이 없으면 구분소유자 및 의결권의 과반수 찬성으로 가능합니다. 본 사례에서 법원은 C가 구분소유자가 아니거나 벌금형 전과가 있다는 원고의 주장이 관리인 선임 결의를 무효로 할 사유가 아니라고 판단했습니다.

3. 관리단집회 소집 요건 (집합건물법 제33조 제4항)​

• 집합건물법 제33조 제4항은 관리단집회 소집 청구 요건으로 '구분소유자의 5분의 1 이상'을 규정하고 있습니다. 본 사례에서 총 67명의 구분소유자 중 28명의 소집 청구가 있었음이 인정되어 이 요건을 충족한 것으로 보았습니다.

4. 점유자의 의결권 행사 (집합건물법 제24조 제4항)​

• 집합건물법 제24조 제4항은 "구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 [...] 관리단집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다."고 규정합니다. 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지하거나, 구분소유자가 집회 이전에 직접 의결권 행사 의사를 통지한 경우에는 예외입니다. 본 사례에서 이러한 예외 사유가 없었으므로 원고의 점유자 의결권 배제 주장은 받아들여지지 않았습니다.

5. 결의 취소의 소 제소기간 (집합건물법 제42조의2)​

• 집합건물법 제42조의2는 "구분소유자는 그 결의 사실을 안 날부터 6개월 이내에, 결의한 날부터 1년 이내에 결의 취소의 소를 제기할 수 있다"고 규정합니다. 이는 관리단집회 결의의 효력을 조속히 확정하여 법률관계의 안정을 도모하기 위한 제척기간이자 제소기간입니다. 법원은 무효확인의 소와 취소의 소가 별개의 제도이며, 무효 확인의 소를 제기했더라도 취소의 소 제소기간이 연장되지 않는다는 판례 법리를 적용하여, 6개월이 훨씬 지난 시점에 추가된 원고의 예비적 취소 청구를 각하했습니다.

참고 사항

집합건물 관리단은 총회 결의 시 다음 사항에 유의해야 합니다.

1. 정족수 확인 철저: 관리규약의 설정, 변경, 폐지는 '구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상'이라는 높은 의결정족수를 요구합니다. 따라서 총회 개최 시 정족수 충족 여부를 정확하게 확인하고 관련 기록을 명확히 남겨야 합니다. 정족수 미달 시 결의는 무효가 될 수 있습니다.
2. 관리인의 자격: 집합건물법상 관리인은 반드시 구분소유자일 필요가 없습니다. 또한 벌금형 전과 등은 법에서 정한 관리인의 결격사유가 아닙니다. 관리단의 규약으로 특정 자격 요건을 정할 수 있지만, 법률에 어긋나지 않아야 합니다.
3. 총회 소집 절차 준수: 관리단집회 소집 시 '구분소유자의 5분의 1 이상' 소집 청구 요건, 소집 공고 내용 등 집합건물법에 명시된 절차를 엄격히 준수해야 합니다. 절차적 하자가 중대하면 결의가 무효 또는 취소될 수 있습니다.
4. 점유자의 의결권: 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 임차인은 특별한 사유(구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지하거나, 구분소유자가 집회 이전에 직접 의결권 행사 통지)가 없는 한 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있습니다. 따라서 무조건적으로 점유자의 의결권 행사를 배제할 수 없습니다.
5. 제소기간의 중요성: 관리단집회 결의의 '취소'를 다투는 소송은 결의 사실을 안 날부터 6개월 이내, 결의한 날부터 1년 이내에 제기해야 하는 엄격한 제소기간이 있습니다. 이 기간을 놓치면 취소를 주장할 수 없게 되므로, 하자가 있는 결의에 대해 다투고자 한다면 신속하게 대응해야 합니다. '무효 확인의 소'와 '취소의 소'는 법적 성격과 제소기간이 다르다는 점을 명확히 인지하고 각 상황에 맞는 소송을 제기해야 합니다.