행정 · 노동
재개발구역 내 다세대주택 지하층에 있는 미등기 무허가 건축물('이 사건 쟁점 부분')의 소유자가 재개발정비사업조합을 상대로 조합원 지위 확인을 청구한 사건입니다. 법원은 원고가 거주하는 이 미등기 공간이 독립된 구조와 형태를 갖춘 '기존 무허가건축물'에 해당하고, 원고가 그 건축주로부터 매수하여 오랜 기간 점유, 사용하며 관련 세금을 납부하는 등 사실상 소유자임을 인정하여, 원고가 조합원 자격이 있다고 판단했습니다.
피고 조합은 서울 동작구 J 일대 86,430.1㎡에서 주택재건축정비사업을 시행하는 조합으로, 2018년 6월 15일 조합설립인가를 받았습니다. 원고는 이 사업구역 내 다세대주택 지하층 L호 옆에 있는 방 2개와 화장실 등으로 이루어진 약 44㎡ 면적의 미등기 부분을 1986년 7월경 Q으로부터 1,000만 원에 매수하여 현재까지 약 36년간 거주하고 있습니다. 피고 조합의 정관은 '조례에서 정하는 기존 무허가건축물로서 자기 소유임을 입증하는 경우'에 한하여 무허가건축물 소유자에게 조합원 자격을 부여하고 있습니다. 원고는 자신이 이 조건을 충족하여 조합원 자격이 있다고 주장했지만, 피고 조합과 구분등기된 5개 세대 소유자인 피고보조참가인들은 쟁점 부분이 공용부분이거나 원고가 소유권을 입증하지 못했다며 원고의 조합원 자격을 부인했습니다.
이 사건 쟁점 부분이 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례에서 정한 '기존 무허가건축물'에 해당하는지 여부, 그리고 원고가 이 쟁점 부분의 '자기 소유임'을 입증했는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
제1심 판결을 취소하고 원고가 피고의 조합원임을 확인했습니다. 소송 총비용 중 원고와 피고 사이에 발생한 부분은 피고가, 보조참가로 인해 발생한 부분은 피고보조참가인들이 각 부담하도록 했습니다.
법원은 원고가 약 36년간 거주해 온 미등기 지하층 공간이 독립적인 구조와 이용상 독립성을 갖춘 사회통념상 독립한 건물 부분이자 서울시 조례상 '기존 무허가건축물'에 해당한다고 보았습니다. 또한 원고가 이 건축물을 건축주로부터 1,000만 원에 매수하여 점유, 사용하고 전화요금, 전기요금, 주민세 등을 납부해 온 사실 등을 근거로 원고가 사실상 소유자임을 입증하였다고 판단하여, 원고의 재개발조합원 지위를 최종적으로 인정했습니다.
주택재건축정비사업에서 조합원 자격은 원칙적으로 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)에 따라 적법한 건축물의 소유자에게 부여됩니다. 그러나 대법원 판례(대법원 2009두12228, 2011두21218 등)에 따르면, 재개발조합의 정관에서 정하는 바에 따라 일정한 범위 내에서 무허가건축물 소유자에게도 예외적으로 조합원 자격을 부여할 수 있습니다. 이때 무허가건물에 관해서는 등기 여부와 관계없이 사실상의 소유자에게 조합원의 자격을 부여하는 것으로 해석합니다(대법원 95다43594 등).
이 사건에서는 피고 조합 정관 제9조 제2항 단서와 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제2조 제1호에 따라 '1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물'로서 '사회통념상 독립한 건물로서의 구조와 형태'를 갖추고 '자기 소유임을 입증하는 경우'에 한해 조합원 자격이 인정될 수 있었습니다. 여기서 '무허가'의 의미는 건물 자체가 아무런 허가도 받지 않은 경우뿐만 아니라, 건물 자체는 허가를 받았으나 구분소유를 하는 것으로는 허가를 받지 못한 경우도 포함된다고 해석되었습니다. 이는 조합원 자격 확장의 취지 및 형평성에 부합하는 판단입니다.
사실상 소유권 입증 여부는 해당 무허가건축물의 양수 경위, 점유 및 사용관계, 재산세 등 납세 여부, 무허가건축물관리대장상 등재 여부, 주거용인 경우 주민등록 여부 등을 종합적으로 고려하여 판단합니다(대법원 1997누17094 등). 이 사건에서 원고는 약 36년간 거주하며 생활비를 납부하는 등 사실상 소유자로서의 요건을 충족함을 입증했습니다. 또한 집합건물법상 공용부분 해당 여부도 쟁점이 되었으나, 쟁점 부분이 독립된 구조와 형태를 갖추고 있고 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 부분으로 보기 어렵다는 점에서 공용부분이 아닌 독립된 건물 부분으로 인정되었습니다.
무허가건축물의 조합원 자격은 해당 정비사업조합의 정관과 지자체 조례에 따라 예외적으로 인정될 수 있으므로, 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다. 무허가건축물이라도 사회통념상 독립적인 구조와 형태, 그리고 이용의 독립성을 갖추는 것이 중요합니다. 이는 별도의 출입문, 독립된 수도 및 전기 계량기 등 생활시설 유무가 판단의 중요한 기준이 될 수 있습니다. 소유권 입증을 위해서는 매수 경위, 장기간의 점유 및 사용, 재산세 등 관련 세금 납부 내역, 주민등록 여부, 건축 당시 관련자들의 진술이나 각서 등 객관적이고 충분한 자료를 확보하는 것이 매우 중요합니다. 특히 집합건물 내 미등기 공간의 경우, 공용부분이 아닌 독립된 전유부분으로 인정받기 위해서는 구조적 독립성과 건축주의 의사, 그리고 다른 구분소유자들의 인식 등이 종합적으로 고려됩니다. 오랫동안 실질적으로 거주하며 생활을 영위해 온 사실은 소유권 인정에 유리하게 작용할 수 있습니다.
