상가 분양 및 임대 계약 해제와 보증금 반환 분쟁

이 사건은 상가 7층 구분점포의 임차권 분양 및 임대차 계약과 관련하여 발생한 분쟁입니다. 원고들은 피고들로부터 상가 임차권을 분양받거나 임대차 계약을 체결했으나, 개별 점포가 실제로는 물리적으로 구분되지 않은 상태에서 일괄 전대 계획이 제대로 이행되지 않으면서 문제가 시작되었습니다.

원고들은 크게 두 가지 주장을 했습니다. 첫째, 계약이 무효이거나 피고들의 의무 불이행으로 해제되었으니 분양대금이나 임대차보증금을 돌려달라는 것이었습니다. 둘째, 임대차계약이 종료되었거나 피고들의 무단 전대 행위로 해지되었으니 보증금을 돌려달라는 것이었습니다.

법원은 원고들의 주위적 청구(계약 무효 주장)와 제1 예비적 청구(점포 인도 의무 불이행 해제 주장)를 기각했습니다. 그러나 피고 회사가 임대차계약을 체결하지 않은 원고들의 동의 없이 상가 7층 전체를 제3자에게 무단 전대한 행위는 계약상 의무 이행을 거절한 것으로 보아, 이 원고들의 분양계약은 적법하게 해제되었다고 판단했습니다. 이에 따라 피고 회사는 임대차계약 미체결 원고들에게 납부 분양대금과 이에 대한 지연이자를 지급해야 한다고 판결했습니다.

반면, 임대차계약을 체결했던 원고들의 피고 회사에 대한 청구는 분양계약의 효력이 이미 소멸했다는 이유로, 피고 임대인들에 대한 청구는 이 원고들이 상가 개장일로부터 차임과 연체료를 전혀 지급하지 않아 임대차보증금이 모두 소멸했다는 이유로 기각했습니다. 다만, 일부 피고 임대인들이 1심에서 차임 반소 청구를 했으나 패소하여 확정된 부분에 대해서는 기판력(확정된 판결의 효력)에 따라 해당 기간의 차임 공제를 인정하지 않았습니다.

관련 당사자

• 원고들 (임차권 수분양자들): 피고 회사로부터 상가 임차권을 분양받거나 피고 임대인들과 임대차계약을 체결한 사람들. 크게 임대차계약 미체결 원고들과 임대차계약 체결 원고들로 나뉘며, 분양대금 및 임대차보증금 반환을 청구했습니다.
• 피고 주식회사 A (피고 회사): 상가 7층 임차권 분양을 담당하고 관련 계약을 체결한 회사.
• 피고 B시장재건축사업조합 (피고 조합): 상가 건물의 소유자 조합 (본 판결에서는 책임이 인정되지 않음).
• 피고 임대인들: 상가 7층 구분점포의 개별 소유자들로서, 임대차계약 체결 원고들과 임대차계약을 맺은 사람들. 일부는 반소원고로서 미지급 차임과 연체료를 청구하기도 했습니다.
• 소외 회사: 초기에 피고 회사와 일괄 전대차 계약을 추진했으나 무산된 제3의 회사.
• 주식회사 CT: 피고 회사가 원고들 동의 없이 상가 7층 전체를 일괄 전대한 새로운 전차인.

분쟁 상황

이 분쟁은 상가 7층의 임차권 분양 및 임대차 계약에서 시작되었습니다. 피고 회사와 조합은 상가 7층을 구분 등기하고 '공동 운영'하는 것을 원칙으로 계획했지만, 원고들은 '칸막이가 된 개별 점포'를 임차할 의사를 가졌습니다.

하지만 실제로는 개별 점포가 물리적으로 구분되지 않았고, 피고들이 추진했던 상가 7층 전체에 대한 일괄 전대 계획이 순조롭게 진행되지 않으면서 문제가 불거졌습니다. 특히 최초 전대차 계획이 2013년경 무산된 후 상가 7층이 2019년 7월 24일까지 장기간 방치되다가, 피고 회사가 원고들의 동의 없이 새로운 전차인 주식회사 CT에게 상가 전체를 일괄 전대하면서 분쟁이 격화되었습니다.

여기에 임대차계약을 체결한 원고들이 상가 개장일인 2010년 10월 15일부터 차임을 전혀 지급하지 않아, 미납 차임 및 과도한 연체료가 임대차보증금을 초과하게 되면서 보증금 반환 문제가 주요 쟁점으로 떠올랐습니다.

핵심 쟁점

상가 임차권 분양 및 임대차 계약의 유효성 여부와 개별 점포의 인도 의무 이행 여부, 피고들이 원고들의 동의 없이 제3자에게 상가 전체를 전대한 행위가 계약 해제나 해지 사유가 되는지, 임대차계약 체결 원고들의 미지급 차임 및 과도한 연체료로 인해 임대차보증금이 모두 소멸했는지 여부가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

1. 원고들의 주위적 청구(계약 무효 주장) 및 제1 예비적 청구(점포 인도 의무 불이행 해제 주장)​: 모두 기각되었습니다.

   • 법원은 이 사건 각 계약이 목적물이 특정될 수 있었고 당사자 의사의 불일치로 인한 중대한 하자가 있다고 보기 어려워 유효하다고 판단했습니다.
   • 제1 예비적 청구는 환송판결의 기속력에 따라, 관리운영동의서 등을 통해 전대위임을 한 원고들의 경우 점포 인도가 이루어졌다고 보았고, 전대위임하지 않은 원고들의 경우 피고 회사가 인도 의무 이행을 거절한 것으로 볼 수 없음에도 선이행 의무를 이행하지 않아 해제할 수 없다고 판단했습니다.

2. 임대차계약 미체결 원고들의 제2 예비적 청구(CT에 대한 무단 전대 해제 주장)​: 인정되었습니다.

   • 피고 회사가 임대차계약 미체결 원고들의 동의 없이 상가 7층 전체를 CT에 전대하고 인도한 것은 피고 회사의 계약상 의무 이행 거절로 보아, 분양계약이 적법하게 해제되었다고 판단했습니다.
   • 피고 회사는 임대차계약 미체결 원고들에게 납부 분양대금 전액과 이에 대하여 2017년 11월 17일부터 2022년 1월 26일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다.

3. 임대차계약 체결 원고들의 제2, 3, 4 예비적 청구(피고 회사 및 피고 임대인들에 대한 청구)​: 모두 기각되었습니다.

   • 피고 회사에 대한 청구: 임대차계약 체결 원고들의 경우, 임대차계약이 체결되고 점포 인도가 이루어짐으로써 피고 회사의 분양계약상 의무는 완료되어 분양계약의 효력이 소멸했으므로, 그 이후의 사정은 피고 회사의 채무불이행으로 볼 수 없다고 판단했습니다.
   • 피고 임대인들에 대한 청구: 임대차계약은 피고 임대인들이 CT에 점유를 이전하며 임대차계약상 의무 이행을 거절한 것으로 보아 해지되었거나, 임대차기간 만료로 종료되었다고 인정했습니다. 그러나 임차권 수분양자들이 상가 개장일(2010년 10월 15일)로부터 차임과 연체료를 전혀 지급하지 않아, 임대차보증금은 2019년 7월 24일 CT에 점유가 이전되기 전까지 발생한 연체 차임 및 연체료(첫 1개월 5%, 이후 매월 2% 가산)로 모두 소멸했다고 판단하여 보증금 반환 의무를 기각했습니다. 다만, 일부 피고 임대인들이 1심에서 제기한 반소청구가 확정된 3년간의 차임 부분은 기판력에 의해 공제할 수 없다고 예외를 인정했습니다.
   • 손해배상 청구: 피고 임대인들의 채무불이행이 인정되더라도, 임대차보증금이 이미 연체 차임 등으로 소멸한 이상 추가적인 손해(차임 상당액 등)가 발생했다고 보기 어렵고, 그 외 주장하는 손해액도 입증 부족으로 인정하지 않았습니다.

결론

이 사건 판결은 상가 임차권 분양 및 임대차 계약의 법적 책임을 면밀히 분석한 결과, 계약 내용의 명확성, 당사자 의무 이행 여부, 그리고 합의의 중요성을 강조합니다.

개별 임대차계약 체결 여부에 따라 원고들의 운명이 크게 갈렸는데, 계약 미체결 원고들은 피고 회사의 무단 전대 행위로 인해 분양대금을 반환받을 수 있게 되었으나, 계약 체결 원고들은 장기간 차임 및 연체료 미납으로 인해 임대차보증금을 모두 상실하여 아무것도 돌려받지 못하게 되었습니다.

이는 상가 분양 또는 임대차 계약 시 목적물의 상태, 사용·수익 방식, 임대료 지급 등 모든 조항을 철저히 확인하고, 계약 내용에 대한 이행 상황을 지속적으로 점검하며, 문제가 발생했을 때 즉시 적절한 법적 조치를 취하는 것이 얼마나 중요한지를 보여주는 사례입니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제623조 (임대인의 의무)​: 임대인은 임차인에게 목적물을 인도하고 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 본 사건에서는 피고들의 개별 점포 인도의무 및 내장 공사 제공 의무 이행 여부가 주요 쟁점이 되었으며, 특히 임대차계약 미체결 원고들에 대해서는 피고 회사의 임대 의무 불이행이 인정되었습니다.
2. 민법 제628조 (차임증감청구권)​: 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있습니다. 원고들은 차임 약정이 불공정하다며 감액을 주장했으나, 법원은 본 사건에서 이를 인정할 만한 특별한 사정이 없다고 판단했습니다.
3. 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항 (대항력)​: 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 이는 임대차계약 체결 후 건물의 소유권이 이전되었을 때 새로운 소유자가 임대인의 권리 의무를 승계한다는 원칙입니다. 본 사건에서는 임대인 변경에 따른 임대차계약 승계 주장이 있었으나, 다른 쟁점에 밀려 최종 판단에 직접적인 영향을 주지는 못했습니다.
4. 민사소송법 제436조 제2항 (환송판결의 기속력)​: 상고법원이 파기환송하는 때에는 사건은 그 심급에 의하여 다시 재판하며, 파기이유가 된 사실상 및 법률상의 판단은 하급심을 기속합니다. 이 사건에서는 대법원의 환송판결에서 판단된 점포 인도의무 이행 여부 등에 대해 항소심이 구속을 받아 일부 원고들의 주장을 기각하는 근거가 되었습니다.
5. 계약 해제 및 해지, 원상회복: 계약이 상대방의 채무불이행(이행 거절 등)으로 적법하게 해제되거나 해지될 경우, 당사자는 원상회복 의무를 지게 됩니다. 즉, 계약을 통해 받았던 모든 것을 서로에게 돌려주어야 합니다. 본 사건에서는 피고 회사가 임대차계약 미체결 원고들에게 분양대금과 이자를 반환할 의무가 인정되었습니다.
6. 지연손해금: 금전채무의 이행을 지체한 경우 발생하는 손해배상입니다. 이 판결에서는 분양대금 반환 시 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 연 12%의 지연손해금 이율이 적용되었습니다.
7. 기판력 (旣判力)​: 확정된 종국판결의 내용에 따라 소송 당사자와 법원은 동일한 사항에 대해 다시 다툴 수 없도록 구속되는 효력입니다. 본 사건에서는 일부 피고 임대인들이 1심에서 패소하여 확정된 반소 청구에 대해 더 이상 차임 공제를 주장할 수 없도록 제한하는 데 기판력이 적용되었습니다.

참고 사항

1. 계약서 내용 면밀히 확인: 상가 분양 또는 임대차 계약 시, 목적물의 상태(개별 점포 여부, 칸막이 설치 등), 사용 목적(개별 운영, 공동 운영, 일괄 전대 등), 그리고 그에 따른 각 당사자의 의무를 계약서에 명확히 명시해야 합니다. 구두 합의는 추후 분쟁 시 입증이 어렵습니다.
2. 의무 이행 여부 및 기록 관리: 점포 인도 의무, 시설 제공 의무 등 계약상 의무가 제대로 이행되었는지 주기적으로 확인하고, 불이행 시에는 내용증명 등 서면으로 명확히 이의를 제기하며 기록을 남겨야 합니다. 특히 점유 개시 여부 및 시점을 분명히 해두는 것이 중요합니다.
3. 동의 없는 계약 변경에 대한 대응: 계약 내용에 중요한 변경 사항(예: 일괄 전대차 계약, 전차인 변경 등)이 발생할 경우, 자신의 동의 여부를 명확히 밝히고, 동의하지 않았다면 즉시 이의를 제기하는 등 적극적으로 권리 행사를 해야 합니다.
4. 임대료 및 관리비 지급 의무 신중 접근: 임대차 계약에서 정한 임대료, 관리비 등은 특별한 법적 근거가 없는 한 계약 내용에 따라 지급해야 합니다. 임대인의 채무불이행을 이유로 지급을 거부할 경우, 법적 분쟁 시 차임 연체로 인한 불이익(예: 보증금 상실)을 당할 수 있으므로 매우 신중해야 합니다. 불확실한 상황에서는 전문가와 상의하여 공탁 등의 방법을 고려할 수 있습니다.
5. 소멸시효 및 기판력 주의: 채권에는 소멸시효 기간이 있으므로, 권리를 행사할 수 있을 때 지체 없이 행사해야 합니다. 또한, 이미 확정된 판결이나 합의 내용은 이후 동일한 내용으로 다시 소송을 제기하기 어렵습니다.
6. 과도한 연체료 조항 검토: 계약서에 과도한 연체료율이 명시되어 있는 경우, 추후 분쟁 시 큰 손해로 이어질 수 있으므로 계약 체결 전 해당 조항을 면밀히 검토하고 필요 시 조정해야 합니다. 본 판결에서 첫 달 5%, 이후 매월 2% 가산되는 연체요율이 적용되어 임대보증금이 모두 소멸한 사례를 참고하십시오.