상가 분양 잔금 지연과 소유권이전등기 요구 사건

원고는 피고 주식회사 B로부터 상가를 분양받았으나 잔금 납부기한을 지키지 못하여 분쟁이 발생했습니다. 피고 B는 원고가 미납된 잔금과 이에 대한 지연손해금을 먼저 납부해야 소유권이전등기를 해줄 수 있다고 주장했습니다. 법원은 원고의 잔금 지급 의무가 선이행 의무이며, 공탁된 잔금에서 먼저 지연손해금을 공제한 후 남은 원금을 추가로 납부해야 소유권이전등기를 받을 수 있다고 판단했습니다. 원고의 피고 주식회사 C에 대한 청구는 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 상가 분양계약을 체결한 매수인.
• 피고 주식회사 B: 원고에게 상가를 분양한 회사.
• 피고 주식회사 C: 원고가 공동 손해배상을 청구했으나, 관련 청구가 기각된 회사.

분쟁 상황

원고 A는 2017년 12월 11일 피고 주식회사 B로부터 상가를 분양받는 계약을 체결했습니다. 원고는 계약금과 중도금은 약정대로 지급했으나, 잔금 311,400,000원의 납부기한(2018년 10월 10일로 통보됨)을 지키지 못하고 2019년 3월 19일에야 해당 금액을 공탁했습니다. 피고 주식회사 B는 원고가 분양대금과 이에 대한 지연손해금을 모두 납부해야 소유권이전등기를 해줄 수 있다고 주장했습니다. 원고는 잔금 지급 기일 연기 약정이 있었고, 피고 주식회사 B가 상가 내 화단 및 배전반 설치에 대해 충분히 설명하지 않아 잔금 지급을 유예할 정당한 사유가 있었다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 또한 원고는 피고 주식회사 C에 대해서도 공동으로 손해배상을 청구했습니다.

핵심 쟁점

상가 분양 계약에서 잔금 납부 의무가 소유권이전등기 의무보다 먼저 이행되어야 하는지 여부, 잔금 납부 지연 시 발생하는 지연손해금의 적용 범위와 공탁금의 변제 충당 순서, 분양 계약에서 입점 안내 및 잔금 납부 기한 통보가 계약서 조항에 맞게 적법하게 이루어졌는지 여부, 수분양자가 주장하는 잔금 지급 기일 연장 합의나 설명 의무 불이행으로 인한 지체 책임 면제 여부.

법원의 판단

제1심판결 중 피고 주식회사 B에 대한 부분을 변경하여, 피고 주식회사 B은 원고로부터 남은 분양대금 24,570,739원과 이에 대하여 2019년 3월 20일부터 다 갚는 날까지 연 18%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급받은 다음 원고에게 2017년 12월 11일 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하도록 판결했습니다. 원고의 피고 주식회사 B에 대한 나머지 청구와 피고 주식회사 C에 대한 항소는 기각되었습니다. 소송 총비용은 원고와 피고 주식회사 B 사이에 3/5은 원고가, 나머지는 피고 주식회사 B이 각각 부담하고, 원고와 피고 주식회사 C 사이에 발생한 항소비용은 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

원고는 상가 분양 잔금 납부를 지연하여 연 18%의 지연손해금을 부담하게 되었으며, 이 연체금을 제외한 잔액을 추가로 납부해야 피고 주식회사 B으로부터 상가에 대한 소유권이전등기를 받을 수 있게 되었습니다. 피고 주식회사 C에 대한 원고의 청구는 받아들여지지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서는 분양계약상 잔금 납부 의무가 소유권이전등기 의무보다 선이행 의무로 판단되었습니다. 즉, 매수인인 원고는 매도인인 피고 주식회사 B가 소유권이전등기를 해주기 전에 잔금을 먼저 납부해야 할 의무가 있다는 것입니다. 민법 제479조(변제충당의 순서)​는 여러 채무가 있을 때 변제하는 금액이 모든 채무를 갚기에 부족하면 당사자 간의 합의가 없는 한 비용, 이자, 원금의 순서로 변제에 충당하도록 규정하고 있습니다. 이 판례에서 원고가 지연된 잔금 311,400,000원을 공탁하자 법원은 이 공탁금에서 먼저 잔금 지급기일(2018년 10월 10일)로부터 공탁일(2019년 3월 19일)까지 발생한 지연손해금 24,570,739원(연 18% 적용)을 충당하고, 나머지 286,829,261원만이 잔금 원금에 충당된다고 보아 최종적으로 원고가 추가로 24,570,739원의 잔금 원금과 이에 대한 지연손해금을 더 지급해야 소유권이전등기를 받을 수 있다고 판단했습니다.

참고 사항

분양 계약을 체결할 때는 잔금 납부 기한, 입점 안내 통보 방식과 기한, 연체료 조항 등 계약서의 모든 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 잔금 납부 기한이 연체될 경우 계약서에 명시된 높은 연체료율(이 사건에서는 연 18%)이 적용될 수 있으므로, 기한을 지키는 것이 매우 중요합니다. 만약 부득이하게 잔금 납부가 지연될 경우, 연체료는 납부된 금액에서 원금보다 먼저 공제될 수 있습니다(민법 제479조 변제충당의 순서). 잔금 지급 기일 연장과 같은 중요한 합의는 반드시 서면으로 남겨두어 추후 분쟁 발생 시 증거로 활용할 수 있도록 해야 합니다. 분양받는 상가의 주요 시설물(화단, 배전반 등) 설치 여부나 위치 등이 계약에 중대한 영향을 미친다고 판단되면, 계약 체결 전 또는 잔금 납부 전에 명확한 설명을 요구하고 관련 내용을 문서로 확인받는 것이 좋습니다.