재건축 사업시행계획 효력을 둘러싼 주민과 조합의 분쟁

이 사건은 재건축 정비사업조합의 사업시행계획이 무효임을 확인해 달라는 소송입니다. 원고들은 사업시행계획에 여러 하자가 있어 무효라고 주장했지만, 항소심 법원은 대부분의 주장을 받아들이지 않았습니다. 특히 소송 진행 중 부동산 소유권을 상실한 한 원고(AM)의 소송은 법률상 이익이 없다는 이유로 각하되었고, 나머지 원고들의 주장은 조합설립인가의 하자가 당연무효에 이를 만큼 명백하지 않았으며, 사업 방식 변경이나 도로 부지 소유권 문제도 사업시행계획의 무효 사유가 아니라는 이유로 모두 기각되었습니다. 결과적으로 제1심 판결은 취소되었고, 사업시행계획은 유효하다고 판단되었습니다.

관련 당사자

• 원고들: A주택재건축정비사업조합의 사업시행계획이 무효임을 주장하며 소송을 제기한 재건축 사업구역 내의 토지 등 소유자 다수.
• 원고 보조참가인들: 원고들의 주장을 지지하며 소송에 참여한 사람들.
• 피고 (A주택재건축정비사업조합): 해당 주택재건축정비사업을 추진하는 사업 주체로, 사업시행계획의 유효성을 주장하며 원고들의 청구에 반박함.

분쟁 상황

이 사건은 서울 강남구의 한 주택재건축정비사업조합이 2015년 11월 27일 서울 강남구청장으로부터 인가받아 12월 4일 고시된 사업시행계획의 무효 여부를 둘러싸고 발생한 분쟁입니다. 재건축 조합원들인 원고들은 해당 사업시행계획에 법률적인 하자가 있어 무효임을 주장하며 소송을 제기했습니다. 주요 쟁점은 크게 세 가지였습니다. 첫째, 조합설립인가 당시 하나의 주택단지로 볼 수 없는 아파트와 상가 건물 일부가 사업구역에 포함되어 인가 자체가 위법하다는 주장. 둘째, 창립총회에서 확정지분제 방식으로 시공사를 선정했음에도 조합이 임의로 도급제로 사업 방식을 변경하여 조합원에게 손해를 끼쳤으므로 사업시행계획이 무효라는 주장. 셋째, 사업구역 내 도로 부지의 소유권이 조합원의 소유가 아니어서 사업시행계획을 이행할 수 없으므로 무효라는 주장이었습니다. 이에 대해 조합은 사업시행계획에 문제가 없다고 맞섰습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 소송이 진행되는 도중 재건축 구역 내 부동산 소유권을 잃은 원고가 사업시행계획의 무효를 주장할 법률적인 이익이 있는지 여부. 둘째, 재건축조합 설립인가 과정에서 발생한 하자가 그 인가를 '당연히 무효'로 만들 만큼 중대하고 명백한 것인지 여부. 셋째, 사업시행 방식을 확정지분제에서 도급제로 변경한 것이 사업시행계획의 무효 사유가 될 수 있는지 여부. 넷째, 사업구역 내 도로 부지의 소유권이 조합원의 소유가 아닌 다른 사람에게 있다는 사실이 사업시행계획을 무효로 만드는 하자인지 여부.

법원의 판단

항소심 법원은 제1심 판결을 취소하고, 소송 중 부동산 소유권을 상실한 원고 AM의 소는 법률상 이익이 없다는 이유로 각하했습니다. 나머지 원고들의 청구는 모두 기각되었으며, 소송과 관련된 모든 비용은 원고들과 원고 보조참가인들이 부담하도록 결정했습니다.

결론

법원은 원고 AM이 소송 도중 재건축 구역 내 부동산 소유권을 상실하여 조합원 자격을 잃었으므로, 사업시행계획의 무효를 주장할 법률상 이익이 없다고 판단하여 소를 각하했습니다. 다른 원고들의 주장과 관련해서는, 재건축조합 설립인가 당시 일부 하자가 있었더라도 그 하자가 법규 위반이 중대하고 객관적으로 명백하여 '당연무효'에 해당한다고 보기는 어렵다고 판단했습니다. 특히 '주택단지'의 의미나 재건축 범위에 대한 법리가 당시 명확하게 정립되지 않았던 점을 고려했습니다. 또한 재건축 사업의 방식(확정지분제에서 도급제로의 변경)과 관련해서도 조합설립 당시 구체적인 사업 방식이 확정되었다고 볼 증거가 부족하므로, 방식 변경이 사업시행계획을 무효로 할 만한 하자는 아니라고 보았습니다. 마지막으로 사업구역 내 도로 부지의 소유권이 조합원에게 없다는 주장 또한 조합이 매도청구권 행사나 협의를 통해 소유권을 확보할 수 있는 가능성이 있어 사업시행계획의 무효 사유가 아니라고 결론 내렸습니다. 따라서 원고들의 사업시행계획 무효 확인 청구는 이유 없다고 보아 모두 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결에 인용되거나 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

1. 행정소송법 제35조 (무효 등 확인 소송): 이 조항은 '처분 등의 효력 유무 또는 존재 여부의 확인을 구할 법률상 이익이 있는 자가 제기할 수 있다'고 규정합니다. 이 사건에서 원고 AM은 소송이 진행 중인 2019년 5월경 재건축 사업구역 내 자신의 아파트 지분을 매도하고 6월경 소유권이전등기를 마쳐, 조합원 자격을 상실했습니다. 법원은 이로 인해 원고 AM이 더 이상 사업시행계획의 권리관계에 영향을 받을 개연성이 없어져 '법률상 이익'을 상실했다고 보아, 원고 AM의 소를 각하했습니다. 이는 행정소송에서 소송을 제기하고 유지하기 위한 중요한 전제 조건인 '원고 적격'에 해당합니다.
2. **구 도시 및 주거환경정비법 (2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것):
   • 제19조 제1항 (조합원의 자격):** '정비사업의 조합원은 토지 등 소유자로 한다'고 규정합니다. 이 조항과 조합 정관에 따라 원고 AM은 부동산 소유권을 상실하며 조합원 자격도 상실하게 되었습니다.
   • 제2조 제9호 본문 (가)목 ('토지 등 소유자' 정의): '정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자'를 '토지 등 소유자'로 정의합니다. 이러한 규정들은 조합원의 자격과 소송 제기 이익을 판단하는 근거가 됩니다.
   • 제39조 (매도청구권): 주택재건축사업의 사업시행자는 사업시행계획에 동의하지 않은 토지 또는 건축물 소유자에 대해 그 토지나 건축물의 매도를 청구할 수 있는 권리(매도청구권)를 가집니다. 이 사건에서 법원은 사업구역 내 도로 부지의 소유권이 조합원이 아닌 다른 사람에게 있더라도, 조합이 이 조항에 따라 매도청구권을 행사하거나 소유자들과의 협의를 통해 해당 도로의 소유권을 취득할 수 있다고 판단했습니다. 따라서 도로 소유권 문제가 사업시행계획 자체의 무효 사유가 된다고 보지 않았습니다.
3. 행정행위의 당연무효 법리: 행정행위에 하자가 있을 경우, 그 행위가 당연히 무효가 되려면 '법규의 중요한 부분을 위반한 중대한 하자'이면서 동시에 '객관적으로 명백한 하자'여야 합니다. 이 사건에서 법원은 조합설립인가 당시 '주택단지'의 범위에 대한 법규 해석이 명확하지 않았고, 사실관계 파악 또한 쉽지 않았던 점 등을 들어 인가에 하자가 있었더라도 그것이 '객관적으로 명백'하여 당연무효에 이른다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 특히 '주택단지'의 판단 기준을 명확히 제시한 대법원 판례(2010. 4. 8. 선고 2009다10881 판결)가 이 사건 조합설립인가(2003. 9. 22.) 이후에 선언되었다는 점이 중요한 근거가 되었습니다.

참고 사항

유사한 재건축 또는 재개발 사업 관련 분쟁 상황에 놓인 경우, 다음 사항들을 참고하실 수 있습니다.

1. 소송 제기 전 법률상 이익 확인: 재건축 사업과 관련된 소송을 제기할 때에는 본인이 해당 처분의 효력 유무 확인을 구할 법률적인 이익이 지속적으로 있는지 반드시 확인해야 합니다. 특히 소송 진행 중에 사업구역 내 부동산 소유권을 양도하는 등 권리 관계에 변동이 생기면 조합원 자격과 함께 소송을 제기할 이익을 잃을 수 있습니다.
2. 행정처분 하자의 '객관적 명백성' 판단 기준 이해: 조합설립인가 등 행정처분의 무효를 주장하려면 그 하자가 법규의 중요한 부분을 위반한 중대한 하자이면서 동시에 일반인이 보더라도 명백히 위법임을 알 수 있는 '객관적 명백성'을 갖추어야 합니다. 당시의 법령 해석이나 관련 사실관계가 불분명했다면, 나중에 위법성이 드러나더라도 '당연무효'로 인정받기 어려울 수 있습니다.
3. 사업 시행 방식 변경 시 합의 내용 확인: 재건축 결의 당시 사업 시행 방식(예: 확정지분제, 도급제)에 대한 구체적인 합의나 규약이 명시적으로 존재하지 않았다면, 이후 사업 방식 변경만으로 사업시행계획 자체가 무효가 된다고 주장하기는 어려울 수 있습니다. 핵심은 초기 결의나 규약에 명확히 명시된 구속력 있는 내용이 있었는지 여부입니다.
4. 사업구역 내 비조합원 소유 토지 문제 해결 방안: 사업구역 내에 조합원의 소유가 아닌 토지(예: 도로 부지)가 포함되어 있더라도, 조합은 구 도시 및 주거환경정비법에 따른 매도청구권 행사나 해당 토지 소유자와의 협의를 통해 소유권을 확보할 수 있는 법적 수단이 마련되어 있습니다. 따라서 이러한 문제만으로 사업시행계획이 당연히 무효가 된다고 판단되지 않을 수 있습니다.