행정
아파트 상가 재건축 분쟁 관리처분계획 취소 판결
재건축조합이 아파트와 상가로 구성된 단지의 재건축 사업을 추진하는 과정에서, 상가 소유자들은 독립정산제 방식으로 상가 재건축을 추진하기 위해 상가협의회를 설립했습니다. 조합은 상가협의회와 상가의 관리처분계획 수립 권한을 상가협의회에 위임하는 내용의 업무협약을 체결했습니다. 그러나 조합이 상가협의회가 마련한 계획안을 반영하지 않고 자체적인 관리처분계획을 수립하여 인가받자, 상가 소유자들이 관리처분계획의 취소를 구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 관리처분계획 중 신축 상가 호수 배정 기준, 청산금 정산 방식, 상가 MD 구성 및 위치 결정 권한 등 일부 조항이 업무협약에 위반된다고 판단하여 해당 부분의 취소를 결정했습니다.
관련 당사자
- 원고 1 외 2인: 가락시영아파트 상가협의회의 회장 및 총무 등 상가 구분소유자들로, 피고 조합의 관리처분계획이 업무협약에 위반된다고 주장하며 취소를 청구한 사람들입니다.
- 피고: 가락시영아파트 주택재건축정비사업조합으로, 재건축 사업을 시행하는 주체이자 원고들의 관리처분계획 취소 청구 대상입니다.
- 서울특별시 송파구청장: 피고 조합이 수립한 관리처분계획을 인가한 행정기관입니다.
분쟁 상황
가락시영 1, 2차 아파트 단지는 아파트 134개 동 6,600세대와 상가 1개 동 324점포로 구성되어 있으며, 피고 재건축조합은 2003년 6월 12일 이 단지의 재건축 사업을 위해 설립되었습니다. 이 사업에서 원고들을 포함한 상가 구분소유자들은 상가의 개발 이익과 비용 부담을 자체적으로 정산하는 '독립정산제' 방식으로 재건축을 추진하고자 상가협의회를 설립했습니다. 피고 조합은 2013년 6월 17일 상가협의회와 상가의 개발 이익과 비용 부담이 상가조합원에게 귀속되고, 상가의 관리처분계획 수립은 상가협의회가 주관한다는 내용의 업무협약을 체결했으며, 이는 2013년 7월 15일 정기총회에서 전체 조합원 80.87%, 상가조합원 80.21%의 동의로 추인되었습니다. 이후 상가협의회는 자체적으로 상가관리처분계획안을 마련하여 조합에 통보했으나, 피고 조합은 이 계획안의 일부 내용을 반영하지 않고 2014년 12월 9일 정기총회에서 자체 관리처분계획을 의결하고 2015년 1월 27일 서울특별시 송파구청장의 인가를 받았습니다. 상가 소유자들인 원고들은 조합이 인가받은 관리처분계획이 상가 공급 기준, 청산금 정산 방법, 상가 MD 구성 및 위치 결정 권한 등에서 업무협약을 위반했다고 주장하며, 추가로 종전자산 평가 시점의 오류와 개략적인 부담금 내역 미통지로 인한 절차상 하자를 들어 관리처분계획의 취소를 구하는 소송을 제기했습니다.
핵심 쟁점
재건축조합이 상가조합원들과 체결한 독립정산제 업무협약의 법적 효력 및 관리처분계획 수립 시 해당 약정 준수 의무, 관리처분계획의 상가 호수 배정 기준, 청산금 배분 방식, 상가 MD 구성 및 위치 결정 권한 등이 업무협약에 반하여 위법한지 여부, 종전자산 평가 시점이 도시정비법에 위배되는지 여부, 분양신청 통지 시 개략적인 부담금 내역을 통지하지 않은 절차상 하자가 있는지 여부입니다.
법원의 판단
법원은 피고 재건축조합의 항소와 원고 상가 구분소유자들의 부대항소를 모두 기각했습니다. 이는 제1심 판결을 유지하는 것으로, 피고 조합이 2015년 1월 27일 서울특별시 송파구청장으로부터 인가받은 관리처분계획 중 세 가지 부분이 위법하다고 판단했습니다. 구체적으로 위법하다고 판단된 부분은 다음과 같습니다.
- 제7조 2. '근린생활시설(상가) 공급(분양) 기준' 부분 (신축 상가 호수 배정 기준)
- 제13조 5. '사업완료 후 청산금(잔여재산)이 있는 경우 지급(정산) 기준' 부분
- 제13조 8. '상가 MD 구성과 조합원 및 일반분양 상가분양 위치를 이사회 심의 후 결정' 부분 이 외 상가 비례율 산정, 종전자산 평가시점, 분양신청 통지 절차에 대한 원고들의 주장은 기각되었습니다.
결론
법원은 재건축조합이 상가조합원과의 독립정산제 업무협약을 적법하게 체결했다면, 조합은 상가조합원이 자체 수립한 관리처분계획 내용을 법령에 위반되지 않는 한 반영할 의무가 있다고 보았습니다. 특히 상가 호수 배정 기준이 상가협의회 안과 다르게 수립된 점, 청산금 정산 방식이 독립정산제 약정에 위반되고 명확하지 않아 위법한 점, 상가 MD 구성 및 상가 위치 결정 권한을 상가조합원이 아닌 조합 이사회에 부여한 점 등은 상가조합원들의 이익에 직접적인 영향을 미치므로 업무협약에 반하여 위법하다고 판단했습니다. 반면, 종전자산 평가 시점은 조합원 총회 결의를 통해 사업시행변경인가 고시일로 정할 수 있다고 보아 적법하다고 판단했습니다. 또한 분양신청 통지 시 개략적인 부담금 내역을 통지하지 않았다는 주장은 사실이 아니라고 보아 기각했습니다. 결론적으로, 독립정산제 약정의 핵심 내용을 침해하는 관리처분계획의 일부 조항은 위법하여 취소되어야 한다고 판시했습니다.
연관 법령 및 법리
본 판결은 '도시 및 주거환경정비법'(도시정비법)의 여러 조항과 법리를 적용했습니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.
- 독립정산제 약정의 유효성 (도시정비법 제8조 제2항, 제48조 제2항 제1호 관련): 도시정비법은 재건축조합에 관리처분계획 수립 권한을 부여하지만, 아파트조합원과 상가조합원의 이해관계가 다를 경우 상가조합원의 이익을 보호할 필요성이 있습니다. 이러한 상황에서 상가 재건축에 따른 개발이익과 비용을 상가조합원들이 독립적으로 정산하는 '독립정산제' 방식의 약정은 아파트조합원들에게 불이익을 주지 않고, 도시정비법의 취지(노후·불량건축물 효율적 개량)에도 반하지 않으므로 유효하다고 보았습니다. 따라서 재건축조합은 총회 결의를 통해 독립정산제 약정을 체결할 수 있으며, 약정이 적법하게 체결된 경우 상가조합원들이 자체 수립한 관리처분계획 내용이 법령이나 정관에 위반되지 않는 한 이를 반영하여 관리처분계획을 수립할 의무가 있습니다.
- 관리처분계획 수립 및 변경의 총회 의결 (도시정비법 제24조 제3항 제10호): 관리처분계획의 수립 및 변경은 조합 총회의 의결사항입니다. 이 사건에서 피고 조합이 독립정산제 업무협약을 총회 의결을 통해 추인했으므로, 그 약정 내용에 따라 상가 관련 관리처분계획을 수립할 의무가 발생합니다.
- 종전자산 평가 시점의 유연성 (도시정비법 제48조 제1항 제4호 관련): 도시정비법은 '사업시행인가 고시일'을 기준으로 종전자산 가격을 평가하도록 규정하고 있지만, 이는 조합원들의 분담금 배분 기준을 정하기 위함입니다. 따라서 조합원 총회 결의를 거쳐 '사업시행변경인가 고시일' 등을 기준으로 종전자산을 평가하는 것도 가능하다고 보았습니다. 이 사건 조합은 총회 결의를 통해 평가 기준일 변경에 동의를 얻었으므로, 해당 주장은 받아들여지지 않았습니다.
- 분양신청 통지 의무 (도시정비법 제46조 제1항): 사업시행자는 분양신청 기간, 방법과 함께 '개략적인 부담금 내역'을 조합원에게 통지해야 합니다. 이 사건에서는 조합이 개략적인 부담금 내역을 통지한 사실이 인정되어 원고의 주장은 기각되었습니다.
- 관리처분계획의 명확성 원칙: 조합원의 권리관계에 직접적인 영향을 미치는 관리처분계획의 조항은 명확해야 합니다. 이 사건에서 청산금 정산 조항이 문언상 모호하여 향후 아파트조합원과 상가조합원 간의 분쟁을 야기할 가능성이 있다면, 이는 명확성 원칙에 반하여 위법하다고 판단했습니다.
참고 사항
재건축 사업에서 아파트와 상가처럼 이해관계가 다른 그룹이 함께 참여할 경우, 각 그룹의 이익을 보호하기 위한 '독립정산제'와 같은 약정을 체결하는 것이 중요합니다. 이러한 약정은 반드시 전체 조합원 총회의 적법한 의결을 통해 효력을 확보해야 합니다. 조합이 특정 그룹과 독립정산제 약정을 체결했다면, 관리처분계획을 수립할 때 해당 약정의 취지를 존중하고 그 내용을 구체적으로 반영해야 합니다. 특히 상가의 호수 배정 기준, 청산금 배분, 상가 배치 및 업종 구성과 같이 권리와 이익에 직접적으로 영향을 미치는 부분은 약정 내용과 일치하는지 면밀히 확인해야 합니다. 관리처분계획의 조항이 문언상 모호하여 장래에 새로운 분쟁을 유발할 여지가 있다면, 보다 명확하게 내용을 규정하도록 요구해야 합니다. 종전자산 평가 시점은 최초 사업시행인가 고시일이 아닌 다른 시점을 기준으로 할 수도 있으나, 이는 조합원 총회의 적법한 결의를 거쳐야 유효합니다. 또한 분양신청 통지 시에는 '개략적인 부담금 내역'이 포함되어야 법적 절차를 준수한 것으로 인정됩니다. 이러한 사항들을 철저히 확인하여 유사한 분쟁을 예방해야 합니다.
