기타 금전문제
원고 A는 신혼부부 특별공급으로 E 아파트에 당첨되어 분양계약을 체결하고 계약금 84,457,000원을 지급했습니다. 이후 원고가 허위 전입신고를 통해 특별공급 자격을 부정한 방법으로 얻은 사실이 밝혀져 주택법 위반으로 기소유예 처분을 받았습니다. 이에 피고인 시행사 및 시공사들은 분양계약서상 '관계 법령 위반' 조항에 따라 계약을 해제하고 납부된 계약금을 위약금으로 몰취한다고 통보했습니다. 원고는 계약 해지가 무효이며, 설령 유효하더라도 위약금 약정이 부당하게 과다하여 감액되어야 한다고 주장하며 계약금 반환 소송을 제기했습니다. 법원은 피고들의 계약 해지가 유효하며, 계약금 전액을 위약금으로 몰취하는 조항 또한 부당하게 과다하다고 볼 수 없다고 판단하여 원고의 청구를 모두 기각했습니다.
원고 A는 2023년 6월 30일 부산의 'E' 아파트 신혼부부 특별공급에 청약하여 F호에 당첨되었고, 2023년 8월 8일 피고들과 분양계약을 체결했습니다. 원고는 계약금 총액 84,457,000원을 피고들에게 지급했습니다. 하지만 원고가 모집공고일 당시 부산 남구에 거주하는 것처럼 허위 전입신고를 통해 신혼부부 특별공급에 당첨된 사실이 드러나, 2024년 7월 24일 주택법 제101조 제3호, 제65조 제1항 위반으로 기소유예처분을 받았습니다. 이에 피고들은 2024년 8월 6일 분양계약서 제2조 제1항 제7호(관계 법령 위반 시 계약 해제)에 따라 이 사건 분양계약을 해제하고 계약금 84,457,000원을 위약금으로 몰취한다고 통보했습니다. 원고는 피고들의 계약 해제가 무효라고 주장하며, 설령 유효하더라도 계약금 전액 몰취는 부당하게 과다한 위약금이므로 약관규제법 제8조에 따라 감액되어야 한다며 부당이득금 반환 소송을 제기했습니다.
신혼부부 특별공급 당첨자가 허위 전입신고로 주택법 위반 기소유예 처분을 받은 것이 분양계약 해제 사유인 '관계 법령 위반'에 해당하는지 여부와, 계약금 전액을 위약금으로 몰취하도록 한 조항이 약관규제법상 부당하게 과다하여 감액되어야 하는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다.
법원은 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 원고가 허위 전입신고로 주택법을 위반한 것이 분양계약 해제 사유에 해당한다고 보았고, 계약금 전액을 위약금으로 몰취하는 조항 또한 부당하게 과다하다고 인정할 증거가 없다고 판단하여 원고의 계약금 반환 청구를 모두 기각했습니다.
주택법 제65조 제1항 및 제101조 제3호 (부정한 방법으로 주택 공급받는 행위 금지 및 처벌) 주택법은 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택을 공급받거나 공급받게 하는 행위를 금지하고 있으며, 이를 위반할 경우 처벌받을 수 있습니다. 본 사건에서 원고는 허위 전입신고를 통해 신혼부부 특별공급 자격을 부정하게 얻었으므로 이 조항을 위반한 것으로 판단되었습니다. 이는 주택시장의 공정성을 해치는 중대한 행위로 간주됩니다.
주택법 제65조 제2항 (부정한 방법으로 공급받은 주택의 계약 취소) 이 조항은 국토교통부장관 또는 사업주체가 주택법 제65조 제1항을 위반하여 부정한 방법으로 주택을 공급받은 자에 대하여 주택 공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소해야 한다고 규정합니다. 이는 부정한 방법으로 주택을 공급받은 경우 사업 주체가 해당 계약을 해지할 수 있는 법적 근거가 됩니다. 본 판례에서 피고들이 원고와의 분양계약을 해제한 직접적인 근거가 되었습니다.
약관의 규제에 관한 법률 제2조 제1호 (약관의 정의) 이 사건 분양계약과 같이 사업자인 피고들이 다수의 수분양자를 대상으로 미리 준비한 정형화된 계약 내용을 '약관'이라고 정의합니다.
약관의 규제에 관한 법률 제5조 제2항 (작성자 불이익의 원칙) 약관의 내용이 명백하지 않을 때에는 고객에게 유리하게 해석해야 한다는 원칙입니다. 원고는 분양계약서상의 '관계 법령 위반' 조항이 불분명하므로 자신에게 유리하게 해석되어야 한다고 주장했으나, 법원은 주택법 등 관련 법령 전반을 의미하는 것으로 해석하는 것이 타당하다고 보아 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다.
약관의 규제에 관한 법률 제8조 (손해배상액의 예정) 고객에게 부당하게 불리한 손해배상액의 예정 또는 위약벌 조항은 무효로 합니다. 원고는 계약금 전액을 위약금으로 몰취하는 조항이 이 약관규제법 제8조에 위반되어 부당하게 과다하므로 감액되어야 한다고 주장했습니다. 그러나 법원은 원고의 범행이 다수의 경쟁자들이 몰리는 분양 청약에서 기망행위로 당첨되어 거래의 공정성을 침해한 점 등을 고려할 때, 총 분양대금의 10%에 해당하는 위약금을 몰취하는 것이 부당하게 과다하다고 인정하기에 부족하다고 판단했습니다. 이는 위약금의 적정성 판단 시 해당 위반 행위의 경중과 사회적 공정성을 해치는 정도 등 여러 사정을 종합적으로 고려한다는 법리를 보여줍니다.
아파트 특별공급은 자격 요건이 엄격하므로, 청약 신청 전 해당 모집공고의 자격 요건과 관련 법령을 반드시 면밀히 확인해야 합니다. 전입신고는 실제 거주지를 기준으로 해야 하며, 허위 전입신고는 주택법 위반에 해당하여 당첨 취소 및 계약 해제의 원인이 될 수 있습니다. 특별공급 당첨 후 주택법 위반 사실이 밝혀지면 계약 해제는 물론, 계약서에 명시된 위약금 조항에 따라 납부한 계약금을 몰취당할 수 있음을 인지해야 합니다. 계약서상의 '관계 법령 위반' 조항은 주택공급에 관한 규칙뿐 아니라 주택법 등 관련 법령 전반을 포함하는 것으로 해석될 수 있습니다. 위약금 조항이 부당하게 과다하다고 주장하려면 해당 위반 행위의 경중, 사회적 공정성을 해치는 정도 등 객관적인 증거를 통해 이를 입증해야 하며, 단순히 기소유예 처분을 받았다는 사실만으로는 위약금 감액이 어렵습니다.
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