지역주택조합의 아파트 부지 소유자에 대한 매도청구 승소 판결

A지역주택조합이 부산 부산진구에 공동주택을 건설하기 위해 사업계획 승인을 받고 95% 이상의 사업부지 사용권원을 확보한 후, 토지 소유자인 B와 C에게 주택법에 따른 매도청구권을 행사한 사건입니다. 조합은 사업계획 승인 직후 매수 협의를 요청하고 소송을 제기하며 조정 절차와 소송 외 협의를 진행했습니다. 법원은 조합이 3개월 이상의 구체적이고 실질적인 사전 협의를 거쳤고 매도청구권 행사 요건을 충족했다고 판단했습니다. 또한, 부동산 시가 산정 시 개발이익이 포함되어 적정하게 평가되었다고 보아 피고들의 주장을 배척하고 원고의 청구를 전부 인용하여, 피고들은 정해진 금액을 지급받음과 동시에 부동산의 소유권이전등기 절차를 이행하고 인도하라는 판결을 내렸습니다.

관련 당사자

• A지역주택조합: 부산 부산진구에 공동주택을 건설하는 사업을 추진하는 주택조합입니다.
• B, C: A지역주택조합의 사업부지 내 부동산을 소유하고 있던 사람들입니다.

분쟁 상황

A지역주택조합은 부산 부산진구에 공동주택을 건설하는 대규모 사업을 추진하며 사업계획 승인까지 받았으나, 사업부지 내 일부 토지를 소유한 B와 C가 토지 매각에 합의하지 않아 사업 진행에 차질을 겪게 되었습니다. 이에 조합은 주택법에 근거하여 토지 소유자들에게 해당 토지를 시가로 매도할 것을 요구하는 매도청구 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

지역주택조합이 주택법에서 정한 매도청구권 행사 요건인 사업계획 승인, 대지 95% 이상 사용권원 확보, 3개월 이상 사전 협의를 모두 충족하였는지 여부와, 매도청구권 행사 시 매매대금인 '시가'를 산정함에 있어 개발이익이 포함되어야 하는지 및 감정평가의 적정성 여부가 주된 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 원고 A지역주택조합의 주장을 받아들여, 피고 B는 원고로부터 1,317,690,000원 및 155,484,360원을 지급받는 동시에 별지 목록 제1항 및 제2항 기재 각 부동산에 관하여 2024. 5. 7. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행하고 위 각 부동산을 인도하라고 판결했습니다. 피고 C는 원고로부터 2,742,747,000원 및 280,791,360원을 지급받는 동시에 별지 목록 제3항 및 제4항 기재 각 부동산에 관하여 2024. 5. 7. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행하고 위 각 부동산을 인도하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고들이 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 원고 A지역주택조합이 주택법에서 정한 사업계획 승인, 95% 이상 사용권원 확보, 그리고 3개월 이상의 구체적이고 실질적인 사전 협의 절차를 모두 이행하여 매도청구권 행사 요건을 갖추었다고 판단했습니다. 또한 매매대금 산정에 있어서 감정인의 평가가 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 현저한 잘못이 없으며, 주택건설사업으로 인한 개발이익을 배제한 것으로 보이지 않는다고 판단하여 피고들의 주장을 배척하고 원고의 청구를 모두 인용했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주택법상 지역주택조합의 매도청구권 행사와 관련된 중요한 법리를 다루고 있습니다.

1. 주택법 제21조 및 제22조 (매도청구권)​: 주택건설사업계획 승인을 받은 사업주체가 주택건설대지 면적의 95퍼센트 이상의 사용권원을 확보한 경우, 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 해당 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이는 원활한 주택 건설 사업 추진을 위한 제도적 장치입니다.
2. 주택법 제18조의2 제1항 (사전협의 의무)​: 매도청구를 하기 전에 대지 소유자와 3개월 이상 협의를 하여야 한다고 규정합니다. 이때 협의는 구체적이고 실질적이어야 하며, 단순히 통보하는 것을 넘어 사업주체가 매매가격 또는 그 산정을 위한 상당한 근거를 제시하고 협의 진행을 위해 노력했는지, 대지 소유자가 협의에 어떠한 태도를 보였는지 등을 종합적으로 고려하여 그 요건 충족 여부를 판단합니다. 소송 과정에서 진행된 조정 절차도 이러한 협의로 인정될 수 있습니다.
3. '시가'의 의미 (대법원 2019. 11. 28. 선고 2019다235566 판결)​: 매도청구권 행사에 따른 매매계약에서 '시가'란 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격으로서, 해당 부동산에 관하여 주택건설사업계획 승인 처분이 있었다는 것을 전제로 주택건설사업으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 의미합니다. 이는 토지 소유자의 정당한 재산권 보호를 위한 중요한 기준입니다.
4. 감정 결과의 존중 (대법원 2014. 8. 20. 선고 2012다69159 판결)​: 감정인의 감정 결과는 그 감정 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 법원에서 존중되어야 한다고 판단됩니다. 따라서 감정 결과에 이의를 제기하려면 명확하고 합리적인 반박 근거가 필요합니다.

참고 사항

지역주택조합 사업에서 토지 소유자가 매도청구를 받게 되는 경우, 조합의 매도청구권 행사가 적법한 요건을 갖추었는지 확인하는 것이 중요합니다. 특히, 주택법에 따라 사업주체가 사업계획 승인을 받았는지, 대지면적의 95% 이상에 대한 사용권원을 확보했는지, 그리고 매도청구 전에 토지 소유자와 3개월 이상 구체적이고 실질적인 협의를 진행했는지를 확인해야 합니다. 협의는 단순히 통보하는 것을 넘어 가격 산정의 근거를 제시하고 진정으로 합의를 시도했는지 여부가 중요하며, 소송 과정에서의 조정 절차도 협의로 인정될 수 있습니다. 매매대금인 '시가'는 단순히 현재의 거래 가격이 아닌, 주택건설사업으로 인해 예상되는 개발이익이 포함된 가격으로 산정되어야 하므로, 감정평가 결과에 대한 충분한 이해와 검토가 필요합니다. 만약 감정평가 결과에 이의가 있다면 구체적인 근거를 가지고 반박해야 합니다.