재개발구역 내 학교 용지 수익금 분배를 둘러싼 정비조합 간 분쟁 사건

이 사건은 부산 D구역 도시환경정비사업 과정에서 형성된 A지구와 B지구 두 정비사업조합 간의 정산금 청구 소송입니다. 2005년, 양 지구의 전신이 되는 각 구역 대표자들이 '공공용지 제공에 따른 인센티브는 1/2씩 배분한다'는 합의를 했습니다. 이후 B지구 내 학교 용지가 학령인구 감소로 인해 폐지되고 다른 용도로 사용될 수 있게 되면서 약 293억 원 상당의 이익이 발생했습니다. A지구조합은 2005년 합의에 따라 이 이익금의 절반인 146억여 원을 B지구조합에 청구했으나, 법원은 2005년 합의의 '인센티브'가 용적률 상향 등 행정적 혜택을 의미하며 금전적 이익 분배를 뜻한다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 또한, 합의 당시 원고와 피고 조합이 설립되지 않았고 합의 당사자들에게 조합을 대표할 권한이 있었거나 적법한 절차를 거쳐 합의 내용이 승계되었다고 볼 증거가 부족하다고 보아 A지구조합의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고: A지구도시환경정비사업조합 (부산 D 도시환경정비구역 내 E, F, G, H 지구를 통합하여 설립된 정비사업조합)
• 피고: B지구도시환경정비사업조합 (부산 D 도시환경정비구역 내 I, J, K, L 지구를 통합하여 설립된 정비사업조합)

분쟁 상황

1992년 부산광역시장이 D 도시환경정비구역을 지정한 후, 2005년 7월 22일 기존 D구역 내 8개 지구 대표자들이 정비구역 통합 및 변경을 추진하며 '유무상의 공공시설에 대한 사항은 형평성에 맞게 합의하고 공공용지 제공에 따른 인센티브는 1/2씩 배분한다'는 내용의 합의를 했습니다. 2007년 2월 28일 부산광역시장은 E, F, G, H 지구를 A지구로, I, J, K, L 지구를 B지구로 통합하는 정비구역 변경 지정을 고시했습니다. 이후 B지구 내에 설립될 예정이던 O초등학교 설립 계획이 학령인구 저하로 취소되자, 2017년 6월 30일 B지구의 학교 용지를 폐지하는 대신 기존 P초등학교 증개축을 조건으로 B지구에 대한 사업시행인가가 승인되었습니다. 2023년 2월 1일 해당 학교 용지에 대한 도시계획시설 결정이 폐지되어 B지구조합은 해당 용지를 그대로 보유하며 약 293억 원 상당의 이익을 얻게 되었습니다. 이에 A지구조합은 2005년 합의에 근거하여 B지구조합이 얻은 이익의 절반인 14,680,546,650원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 것을 청구했습니다.

핵심 쟁점

2005년 합의서에 명시된 '공공용지 제공에 따른 인센티브'가 학교 용지 폐지에 따른 금전적 이익 분배를 포함하는지 여부와 해당 합의가 정식 설립되지 않은 원고와 피고 조합에 법적 구속력을 가지는지 여부입니다.

법원의 판단

원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 2005년 합의서의 '공공용지 제공에 따른 인센티브' 문구는 그 문언적 의미와 사전적 의미, 그리고 관련 지자체나 학계의 통상적인 용례를 고려할 때 용적률 상향과 같은 행정적 혜택을 의미하며, 학교 용지 폐지에 따른 금전적 이익을 분배하겠다는 취지로 해석할 수 없다고 판단했습니다. 또한, 합의 당시 원고와 피고가 아직 설립되지 않았고, 합의에 참여한 각 지구 대표자들이 법인이나 비법인사단의 실체를 갖춘 단체의 대표자였다거나, 해당 합의가 구 도시정비법에 따른 총회 의결 또는 토지등소유자 동의 등 적법한 절차를 거쳐 원고와 피고에게 효력을 미친다고 볼 증거가 부족하다고 보았습니다. 따라서 2005년 합의가 원고와 피고에게 구속력 있는 합의라고 인정하기 어렵다고 결론 내려 원고의 청구를 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서는 주로 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)과 그 이전 법률인 구 도시정비법의 조항들이 논의되었습니다. 특히 도시정비법 제34조 제3항(추진위원회 업무의 조합 승계)은 추진위원회가 수행한 업무와 관련된 권리·의무를 조합이 포괄 승계한다고 규정하지만, 법원은 이 사건 합의 당사자들이 추진위원회 설립 이전 단체였으므로 해당 조항이 적용될 수 없다고 보았습니다. 또한, 도시정비법 제45조 제1항 제4호 및 구 도시정비법 제24조 제3항 제5호(조합원의 부담이 될 계약은 총회 의결 사항)와 구 도시정비법 제14조 제3항(추진위원회의 업무 중 비용 부담이나 권리·의무 변동 시 토지등소유자 동의 요건)이 적용되어, 이익금 분배 합의가 조합원에게 부담을 줄 수 있으므로 적절한 절차를 거쳐야 한다고 판단했습니다. 법원은 합의서의 문구를 해석함에 있어 문언적 의미와 함께 지방자치단체 및 학계의 통상적인 용례를 바탕으로 계약 해석의 원칙을 적용했습니다. 또한, 학교 용지의 성격에 대해서는 체비지가 아닌 보류지로 보아야 한다는 대법원 판례(대법원 2016. 12. 15. 선고 2015다256312 판결 등)가 인용되었습니다.

참고 사항

1. 정비사업 관련 합의 시 용어의 의미를 명확히 정의하는 것이 중요합니다. 특히 '인센티브'와 같이 다의적인 용어는 금전적 이익인지, 용적률 상향과 같은 행정적 혜택인지 등을 구체적으로 명시해야 향후 분쟁을 예방할 수 있습니다. 2. 조합 설립 이전 단계에서 이루어진 합의는 법적 구속력 확보를 위해 신중해야 합니다. 합의 당사자들이 법인이나 비법인사단의 실체를 갖춘 대표자인지, 그리고 이후 설립될 조합에 합의 효력이 승계되도록 총회 의결 등 관련 법령에 따른 적법한 절차를 반드시 거쳐야 합니다. 3. 장기적인 도시계획 사업에서는 미래의 환경 변화(예: 학교 용지 계획의 변경)를 예측하고 이에 따른 이익 또는 손실 분배에 대한 조항을 합의서에 미리 포함하는 것이 좋습니다. 4. 이익 분배를 요구할 때에는 도시정비법 등 관련 법령에 명시적인 근거가 있는지, 혹은 유효하고 구속력 있는 계약적 근거가 있는지를 사전에 충분히 검토해야 합니다. 법령상 근거가 없거나 계약 내용이 불분명할 경우 권리 주장이 받아들여지기 어려울 수 있습니다.