채권/채무 · 행정
건설회사 A가 건축주 B와 아파트 신축 공사 계약을 맺었으나, 기초 공사 중 설계도면과 다르게 시공하는 하자를 발생시켰습니다. A사는 공사를 중단하고 설계 변경에 따른 공사대금 증액을 거절했다며 기성 공사대금과 과거 대여금 반환을 청구했습니다. 이에 B사는 A사의 공사 지연과 하자 발생을 이유로 하자보수 비용, 지체상금 및 기타 손해배상을 청구하며 A사의 대여금 채권과 상계하겠다고 맞섰습니다. 법원은 A사의 공사대금 청구는 기각하고, B에게 3억 5천만 원의 대여금은 반환해야 한다고 판단했습니다. 동시에 B사의 하자보수 손해배상 청구와 지체상금 청구를 일부 인용했으나, 지체상금은 법정 사유를 고려하여 50% 감액했습니다. 최종적으로 법원은 A사가 B에게 2억 7,953만 원 및 지연이자를 지급하도록 판결했습니다.
A 주식회사는 2016년 4월 B와 22억 원 규모의 공동주택 및 업무시설 신축 공사 계약을 체결했습니다. 공사는 2017년 4월 15일 완공 예정이었습니다. 그러나 A사는 2016년 6월경 가설, 토공사 과정에서 규준틀을 잘못 설치하여 지하층 벽체와 기둥 위치가 설계도면과 다르게 시공되는 중대한 하자를 발생시켰습니다. 감리인으로부터 시정 요구를 받았음에도 A사는 2016년 8월~9월경 공사를 중단했습니다. A사는 공사 중단 이유로 설계 변경에 따른 공사대금 증액 요구를 B가 거절했기 때문이라고 주장했습니다. 이에 A사는 B에게 미지급 기성 공사대금 3억 1천만 원과 과거 대여금 3억 5천만 원을 요구하는 본소 소송을 제기했습니다. B는 A사의 하자와 공사 지연으로 인한 손해를 주장하며 하자보수 비용, 지체상금 및 기타 공사 지연 손해를 포함한 총 10억 3천여만 원의 손해배상을 청구하는 반소를 제기하고, A사의 대여금 채권과 상계하겠다고 맞섰습니다.
건설회사의 하자 발생 및 공사 중단이 계약 해제의 정당한 사유가 되는지 여부, 하자 있는 기성 공사대금 청구가 가능한지 여부, 불확정 기한부 대여금의 이행기 도래 시점, 건축주의 공사 지연에 따른 지체상금 청구의 타당성 및 감액 여부, 손해배상액의 예정인 지체상금 외에 추가적인 손해배상 청구가 가능한지 여부, 쌍방 채권의 상계 처리 범위.
법원은 A 주식회사의 공사대금 청구는 기각했습니다. 지하층 구조물의 하자가 심각하여 철거 후 재시공이 필요하며, 완성된 부분이 건축주에게 이익이 되지 않는다고 보았기 때문입니다. 다만 A 주식회사가 B에게 빌려준 3억 5천만 원의 대여금은 B가 반환해야 한다고 판단했습니다. 반면 B의 반소 청구에 대해서는, A 주식회사의 시공 하자로 인한 하자보수 손해배상금 3억 3,253만 원과 공사 지연에 따른 지체상금 2억 9,700만 원(원래 산정액 5억 9,400만 원에서 50% 감액)을 인정했습니다. 그러나 지체상금 약정 외에 추가적인 공사 지연으로 인한 손해배상 청구는 받아들이지 않았습니다. 결론적으로 A 주식회사의 대여금 채권과 B의 손해배상 채권을 상계하여, A 주식회사가 B에게 2억 7,953만 원과 그에 대한 지연이자를 지급해야 한다고 판결했습니다.
건설 공사 과정에서 시공 하자가 발생하고 공사가 중단된 상황에서, 법원은 완성된 공사 부분이 건축주에게 이익이 되지 않을 경우 기성 공사대금을 인정하지 않았습니다. 또한, 지체상금은 손해배상액의 예정으로 보아 특약이 없는 한 초과 손해배상을 인정하지 않으면서도, 실제 손해액과의 현격한 차이 등을 이유로 과다한 지체상금은 감액될 수 있음을 명확히 하였습니다. 이 판결은 건설 도급 계약에서 시공자의 책임과 건축주의 손해배상 범위, 그리고 법원의 손해배상액 조정 권한을 보여주는 사례입니다.
도급 계약 해제와 보수 청구 (대법원 판례 인용): 도급 계약에서 수급인(건설회사)은 원칙적으로 일을 완성해야 보수를 청구할 수 있습니다. 하지만 계약 내용에 비추어 원상 회복이 중대한 사회적, 경제적 손실을 초래하고 완성된 부분이 도급인(건축주)에게 이익이 되는 경우에는, 계약이 해제되어도 완성된 부분에 상당하는 보수를 지급해야 합니다. 그러나 이 사건처럼 완성된 부분이 도급인에게 아무런 이익이 되지 않고 오히려 철거 후 재시공해야 할 정도로 하자가 중대하다면, 수급인은 완성된 부분에 대한 보수를 청구할 수 없습니다. 이 판결은 하자가 심각하여 건축주에게 이익이 없는 경우 기성 공사대금 청구가 어렵다는 법리를 따랐습니다. 불확정 기한부 채권의 이행기 도래 (대법원 판례 인용): 당사자가 불확정한 사실이 발생한 때를 이행기로 정한 경우, 그 사실이 실제로 발생한 때는 물론 그 사실의 발생이 불가능하게 된 때에도 이행기가 도래한 것으로 봅니다. 이 사건에서 '공사기성금 지급 시'를 변제기로 정한 대여금은, 공사 계약이 해제되어 기성금 지급 자체가 불가능해지면서 이행기가 도래한 것으로 인정되었습니다. 손해배상액의 예정 및 감액 (민법 제398조 제2항): 계약 당사자가 채무 불이행에 대한 손해배상액을 미리 정해둔 것을 '손해배상액의 예정'이라고 합니다. 이러한 예정액은 손해의 발생 사실과 액수를 증명하는 어려움을 덜고 분쟁을 방지하는 목적이 있습니다. 특별한 약정이 없으면 통상 손해는 물론 특별 손해까지도 예정액에 포함되므로, 채권자의 손해가 예정액을 초과하더라도 초과 부분을 따로 청구할 수 없습니다. 즉, 지체상금 약정이 있는 경우 건축주는 추가적인 손해배상(예: 대출 이자, 위약금)을 별도로 청구하기 어렵습니다. 또한 법원은 예정액이 부당하게 과다하다고 인정될 때, 계약 당사자의 지위, 계약의 목적과 내용, 예정한 동기, 실제 손해액과의 대비, 거래 관행 등 여러 사정을 고려하여 이를 적당히 감액할 수 있습니다. 이 사건에서 지체상금은 약정된 금액이 전체 공사대금의 27%에 달하고 건축주의 미흡한 대응 등 여러 사정을 고려하여 50% 감액되었습니다. 상계 (민법 제492조 제1항): 상계는 서로 채권을 가지고 있는 두 사람이 그 채권을 대등액에서 소멸시키는 제도입니다. 상계는 두 채권 모두 이행기가 도래하여 서로에게 청구할 수 있는 상태(상계적상)가 되어야 가능하며, 한쪽 당사자가 상대방에게 상계 의사표시를 함으로써 효력이 발생합니다. 이 사건에서는 A의 대여금 채권과 B의 손해배상 채권이 모두 공사 계약이 해제된 2016년 11월 2일에 이행기가 도래하여 상계적상에 있었으므로, B의 상계 주장이 받아들여져 최종적으로 A가 B에게 지급할 금액이 산정되었습니다. 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행규칙 제75조: 이 사건 도급계약에서 지체상금률은 국가 공공공사 계약체결 시 적용되는 지체상금률을 따르기로 약정했으며, 이 규정에 따라 공사계약의 경우 지체상금률은 1/1,000로 적용되었습니다.
공사 착공 전 철저한 도면 검토 및 현장 확인: 시공 과정에서 설계도면과 다른 시공은 중대한 하자로 이어질 수 있으므로, 초기 단계부터 도면과 현장 상황을 철저히 확인하고 규준틀 설치 등 기초 작업에 세심한 주의를 기울여야 합니다. 하자가 발생했을 때의 신속한 조치: 시공 중 하자가 발견되면 감리인이나 건축주에게 즉시 통보하고, 재시공 또는 보수 방안에 대해 협의하여 신속하게 해결해야 공사 중단 및 그로 인한 추가 손실을 막을 수 있습니다. 공사 변경 시 서면 합의의 중요성: 설계 변경 등으로 공사 내용이나 공사대금이 변경될 경우, 반드시 건축주와 서면으로 명확하게 합의하고 계약 내용을 수정해야 합니다. 구두 합의는 추후 분쟁 발생 시 입증이 어렵습니다. 불확정 기한부 채무의 이해: '공사기성금 지급 시'와 같이 불확실한 사건을 변제기로 정한 대여금은, 해당 사건의 발생이 불가능하게 된 시점에도 이행기가 도래한 것으로 간주될 수 있으므로, 대여 및 차용 시 변제기한을 명확히 정하는 것이 중요합니다. 지체상금 약정의 의미: 지체상금 약정은 공사 지연으로 인한 손해배상액을 미리 정해둔 것이므로, 특별한 약정이 없다면 지체상금을 초과하는 추가 손해는 청구하기 어렵다는 점을 인지해야 합니다. 지체상금 감액 가능성: 지체상금은 계약서에 명시되어 있어도, 그 액수가 실제 손해에 비해 지나치게 많거나 계약 당사자의 귀책 사유 등 여러 사정을 고려할 때 부당하게 과다하다고 판단되면 법원에서 감액될 수 있습니다. 건축주는 시공사의 귀책 사유를 입증하고 손해를 최소화하기 위한 노력을 하는 것이 중요하며, 시공사는 자신의 책임이 아닌 사유로 인한 지연에 대해 입증 자료를 준비해야 합니다. 건축주의 관리 감독 책임: 건축주는 시공 과정에서 하자가 발생했음을 알게 된 경우, 단순히 시정 명령을 내리는 것을 넘어 재시공 요구 등 적극적인 조치를 취해야 합니다. 이를 게을리하여 공사 지연이 발생하면 지체상금 감액 사유가 될 수 있습니다.
