아산시 공유 건물 임대차 종료 후 보증금 반환 사건

원고 A가 피고 B, C와 공유하는 아산시 D건물 E호를 임대차보증금 1억 8,500만 원, 임대차 기간 2023년 2월 28일부터 2025년 2월 27일까지로 임차한 후, 계약 기간 만료로 임대차가 종료되자, 임대차보증금과 원고가 대납한 장기수선충당금의 반환을 청구한 사건입니다. 피고들은 건물을 인도받을 때까지 보증금 반환을 거부하는 동시이행항변을 주장하였으나, 원고가 소송 중 건물을 인도함에 따라 항변은 받아들여지지 않았습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 아산시 D건물 E호를 임차한 임차인
• 피고 B, C: 아산시 D건물 E호를 공유하며 원고에게 임대한 임대인들

분쟁 상황

원고는 임대차 계약 기간 만료로 임대인인 피고들에게 임대차보증금 1억 8,500만 원과 임차 기간 동안 납부한 장기수선충당금 181,670원의 반환을 요구했으나, 피고들은 건물을 인도받기 전까지는 보증금 반환에 응할 수 없다고 주장하며 대립하였습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약 종료 후 임대인이 임대차보증금과 임차인이 대납한 장기수선충당금을 임차인에게 반환할 의무가 있는지 여부 및 임대인의 동시이행항변이 유효한지 여부입니다.

법원의 판단

피고들은 공동하여 원고에게 185,181,670원 및 이에 대해 2025년 4월 16일부터 2025년 4월 28일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고들이 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있도록 했습니다.

결론

원고의 피고들에 대한 청구는 이유 있어 전부 인용되었습니다.

연관 법령 및 법리

본 사건은 임대차 계약 종료에 따른 임대차보증금 및 대납 장기수선충당금 반환과 관련된 것입니다.

• 민법 제536조 (동시이행의 항변권): 이 조항은 당사자 일방이 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 규정합니다. 임대차 종료 시 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 목적물 반환 의무는 서로 동시이행 관계에 있습니다. 즉, 임대인은 임차인에게 건물을 돌려받는 동시에 보증금을 반환해야 합니다. 피고들은 건물을 인도받기 전까지는 보증금 반환에 응할 수 없다고 주장하며 동시이행항변을 했으나, 원고가 소송 중 건물을 인도했으므로, 피고들의 동시이행항변은 효력을 잃어 받아들여지지 않았습니다.
• 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정 이율): 이 법에 따라 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 지연손해금률은 소송이 제기된 때부터 법원이 정한 시점까지는 민법상 연 5%를 적용하고, 그 이후부터 다 갚는 날까지는 연 12%를 적용할 수 있습니다. 본 판결에서는 건물 인도일 다음 날부터 특정일까지는 연 5%, 그 이후부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연손해금 지급을 명했습니다.
• 장기수선충당금: 공동주택관리법에 따라 아파트와 같은 공동주택의 주요 시설 보수 및 교체를 위해 적립하는 비용으로, 소유자가 부담하는 것이 원칙입니다. 임차인이 이를 대신 납부한 경우, 임대차 종료 시 임대인에게 반환을 청구할 수 있습니다.

참고 사항

임대차 계약이 종료될 경우, 계약 기간 만료가 다가오면 임대차보증금 반환에 대한 사항을 임대인과 미리 협의하는 것이 중요합니다. 임대차 계약 종료 시 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 목적물 반환 의무는 동시이행 관계에 있으므로, 임차인은 건물을 임대인에게 실제로 인도하는 동시에 보증금을 반환받아야 합니다. 임차인으로서 거주 기간 동안 장기수선충당금을 납부했다면, 이는 원래 소유자(임대인)가 부담해야 하는 비용이므로, 임대차 종료 시 임대인에게 반환을 요구할 수 있습니다. 이 경우 관리사무소 등을 통해 납부 내역을 확인하고 관련 증빙 자료를 확보해야 합니다. 임대인이 보증금 반환 의무를 지체하는 경우, 임차인은 법정 이율에 따른 지연손해금을 청구할 수 있으며, 건물 인도 다음 날부터 지연손해금이 발생할 수 있으므로, 임대인에게 내용증명 등을 통해 보증금 반환을 촉구하고 건물 인도를 명확히 하는 것이 좋습니다. 분쟁 발생 시 임대차 계약서, 보증금 지급 내역, 건물 인도 사실을 증명할 수 있는 자료(예: 내용증명, 문자 메시지, 사진, 현장 확인서 등), 장기수선충당금 납부 내역 등을 철저히 준비해야 합니다.