아파트 분양계약 중도금 미납으로 인한 계약 해제 무효 주장 사건

원고는 피고들과 아파트 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였으나, 1차 중도금 납부 기일을 지키지 못했습니다. 이에 피고들은 수차례 독촉 후 계약 해제를 통보하였습니다. 원고는 피고들의 계약 해제가 주택공급에 관한 규칙 위반, 표준분양계약서 위반, 또는 신의성실의 원칙 위반으로 무효라고 주장하며 소송을 제기했으나, 법원은 원고의 모든 주장을 기각하고 피고들의 계약 해제가 유효하다고 판단했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 아파트 분양계약을 체결하고 1차 중도금을 미납하여 계약 해제를 통보받은 매수인.
• 피고 B, C, D 주식회사: 원고 A에게 아파트를 분양한 판매자들 (공동 피고).

분쟁 상황

원고 A는 2018년 1월 9일 피고들과 아파트 매매계약(매매대금 446,900,000원)을 체결하고 계약금 44,690,000원을 납부했습니다. 그러나 원고는 2018년 7월 16일 납부하기로 한 1차 중도금을 납부하지 않았습니다. 이에 피고 측은 2018년 7월 30일, 8월 29일, 9월 18일 세 차례에 걸쳐 미납된 1차 중도금 납부를 독촉했고, 2018년 11월 1일자로 계약 해제를 통보했습니다. 원고는 피고들의 계약 해제가 무효라고 주장하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

피고들이 건축공정확인서를 첨부하지 않은 중도금 납부 통지가 계약 해제의 효력을 무효로 하는지 여부, 표준분양계약서와 다른 계약 해제 조항이 무효인지 여부, 피고 측이 5차 중도금 납부를 안내하고 수령한 행위가 신의성실의 원칙에 반하거나 계약 해제를 추인한 것인지 여부.

법원의 판단

원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다. 소송비용은 원고가 부담한다.

결론

법원은 원고가 중도금 대출을 통해 납부를 갈음하기로 했다는 주장을 인정할 증거가 없고 계약상 대출이 불가능할 경우 매수인의 책임으로 대금을 납부해야 한다고 명시되어 있다고 보았습니다. 또한, 주택공급에 관한 규칙 제60조 제6항(건축공정확인서 첨부 의무)은 사법상 계약의 효력을 부인하는 강행규정이 아니므로, 이를 위반했다고 계약 해제가 무효가 되는 것은 아니라고 판단했습니다. 공정거래위원회의 표준분양계약서는 권고사항일 뿐 사업자를 구속하는 강행규정이 아니므로, 계약 해제 조항이 표준과 다르더라도 위법하다고 볼 수 없다고 보았습니다. 마지막으로, 피고 측이 5차 중도금 납부를 안내하고 수령했다는 주장은 증거가 부족하며, 설령 사실이더라도 이미 여러 차례 중도금 미납 상태였으므로 이를 신의성실의 원칙 위반이나 계약 추인으로 볼 수 없다고 판시하며 원고의 청구를 모두 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

주택공급에 관한 규칙 제60조 제6항 이 조항은 분양주택의 건축공정이 일정 기준에 달한 이후의 중도금을 받고자 할 때, 감리자로부터 건축공정확인서를 발급받아 시장·군수·구청장에게 제출하고 그 사본을 계약자에게 송부하도록 규정하고 있습니다. 본 사건에서 피고 측이 이 절차를 지키지 않았음이 인정되었으나, 법원은 이 조항이 위반 시 사법상 계약의 효력까지 무효로 만드는 강행규정으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 즉, 공법적 의무 위반이 곧바로 민사 계약의 효력에 영향을 미 주지는 않는다는 입장입니다.

계약 해제의 법리 민법상 계약 해제는 상대방의 채무불이행(여기서는 중도금 미납)이 있을 때, 상당한 기간을 정하여 이행을 최고(독촉)한 후 그 기간 내에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 본 사건의 매매계약서에는 중도금 및 잔금을 정해진 기일에 납부하지 아니하여 14일 이상의 유예기간을 정하여 2회 이상 최고하여도 납부하지 아니한 때 계약을 해제할 수 있다고 명시되어 있었고, 피고들은 이 절차에 따라 3회 독촉 후 계약 해제를 통보하였습니다.

표준분양계약서의 성격 공정거래위원회가 마련한 표준분양계약서는 사업자에게 사용을 권장하는 지침일 뿐, 그 자체로 사업자를 법적으로 구속하는 강행규정은 아닙니다. 따라서 실제 계약서의 내용이 표준 계약서의 조항과 다르다고 해도 그것만으로 해당 계약 조항이 위법하거나 무효가 되는 것은 아니라고 보았습니다.

신의성실의 원칙 및 계약의 추인 신의성실의 원칙은 계약 당사자가 신의에 따라 성실하게 의무를 이행해야 한다는 원칙입니다. 계약의 추인은 무효인 행위를 나중에 유효한 것으로 인정하는 것을 말합니다. 본 사건에서는 피고 측이 5차 중도금 납부를 안내하고 수령했다는 주장이 인정되지 않았으며, 설령 사실이더라도 이미 여러 차례 중도금이 미납된 상황이었으므로, 그러한 행위만으로 신의성실의 원칙을 위반했다고 보거나 해제된 계약을 추인했다고 볼 만한 특별한 사정이 없다고 판단했습니다.

참고 사항

• 아파트 분양 계약 시 중도금 납부 기일을 철저히 지켜야 하며, 중도금 미납은 중요한 계약 해제 사유가 됩니다.
• 중도금 대출이 불가능할 경우에도 계약서에 따라 매수인 본인의 책임으로 대금을 납부해야 할 수 있으므로, 대출 상황과 무관하게 자금 마련 계획을 세워야 합니다.
• 법률이나 규칙상의 특정 절차 위반이 곧바로 사법상 계약의 효력을 무효로 만들지는 않을 수 있습니다. 해당 규정이 강행규정인지 여부가 중요합니다.
• 공정거래위원회가 마련한 표준 계약서는 권고의 성격이 강하므로, 실제 계약서의 내용이 표준과 다르다고 하여 무조건 무효가 되는 것은 아닙니다. 계약 체결 시 약정 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
• 계약 해제 통보가 이루어진 후 상대방의 일부 행위(예: 미납된 중도금 중 일부 회차 납부)만으로 기존의 계약 해제가 무효화되거나 계약이 유효하게 추인되는 것으로 인정되기는 어렵습니다. 전체적인 채무 이행 상황과 당사자들의 의사를 종합적으로 고려합니다.
• 주소 변경 시에는 계약 상대방에게 반드시 서면으로 통보해야 합니다. 이를 지키지 않아 발생하는 불이익은 본인에게 돌아갈 수 있습니다.