노래연습장 임대차 계약 갱신 거절 부당 판결

노래연습장을 운영하는 임차인 B가 임대인 A에게 상가건물 임대차 계약 갱신을 요구했으나 임대인 A는 소음 발생과 주류 제공, 도우미 알선 등 위법 행위를 이유로 갱신을 거절하고 건물 명도를 요구했습니다. 법원은 임대인 A의 갱신 거절 사유가 상가건물 임대차보호법상 정당한 사유에 해당하지 않는다고 판단하여 임대인 A의 건물 명도 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 임대인 A: 이 사건 부동산의 소유주이자 노래연습장 임대인입니다.
• 임차인 B: 이 사건 부동산에서 노래연습장을 운영하는 사업자입니다.

분쟁 상황

임차인 B는 2014년 3월 29일 임대인 A와 건물 2층을 보증금 2,000만 원, 5년 계약 기간으로 임차하여 노래연습장을 운영했습니다. 계약 만료를 앞둔 2019년 3월 20일 임차인 B는 상가건물 임대차보호법에 따라 계약 갱신을 요구했지만 임대인 A는 2019년 4월 17일 갱신 거절 의사를 통보했습니다. 임대인 A는 노래연습장의 소음과 주류 제공, 도우미 알선 등의 불법 행위로 인해 윗층 주택 거주자들이 피해를 입었고 이는 계약 갱신 거절의 정당한 사유라고 주장하며 건물 명도를 청구했습니다. 반면 임차인 B는 갱신 거절 사유가 없으므로 계약이 갱신되어야 한다고 맞섰습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 임차인이 상가건물 임대차보호법에 따라 계약 갱신을 요구했을 때 임대인이 주장하는 소음 발생과 주류 제공, 도우미 알선 등의 사유가 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제8호에서 규정하는 '임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유'에 해당하는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 임대인 A의 본소 청구(건물 명도)를 기각했습니다. 이는 임대인 A가 임차인 B의 임대차 계약 갱신 요구를 거절할 정당한 사유가 없다고 판단하여 임차인 B가 해당 부동산을 점유할 정당한 권원이 있다고 본 것입니다.

결론

법원은 임대인이 주장한 소음 발생은 건물 구조상 어느 정도 예측 가능하며 임차인이 방음 노력을 했고 임대인 측도 적극적인 소음 측정 협조를 하지 않았던 점 등을 들어 '현저한 의무 위반'으로 보기 어렵다고 판단했습니다. 또한 주류 제공 및 도우미 알선 행위는 노래연습장 준수사항 위반이지만 임대차 계약 특약에 금지 조항이 없었고 임대인이 사전에 법규 준수를 요구한 적이 없으며 실제 단속되거나 처벌받은 적이 없는 점 등을 고려할 때 임대인의 신뢰를 저버리거나 손해를 초래하는 '중대한 사유'로 보기에 부족하다고 보았습니다. 이에 따라 임대인 A의 계약 갱신 거절은 부당하며 임대차 계약은 적법하게 갱신되었다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에는 주로 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항과 음악산업진흥에 관한 법률이 적용되었습니다.

• 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임차인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 규정하고 있습니다. 이때 '정당한 사유'는 8가지로 열거되어 있으며 본 사건에서는 특히 제8호의 '그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'가 쟁점이었습니다. 법원은 이 조항을 해석함에 있어 임차인의 행위가 임대인의 신뢰를 저버리고 손해를 초래하며 다른 계약 위반 사유(예: 차임 연체, 무단 전대)에 준할 정도로 중대한 경우여야 한다고 보았습니다.
• 음악산업진흥에 관한 법률 제22조 제1항 제3호 및 제4호는 노래연습장 업자가 주류를 제공하거나 도우미를 알선해서는 안 된다는 준수사항을 규정하고 있습니다. 임차인 B의 주류 제공 및 도우미 알선 행위는 이 법률을 위반하는 것이지만 법원은 임대차 계약서에 명시적인 금지 특약이 없었고 임대인이 사전에 법규 준수를 요구한 적이 없는 등 제반 사정을 고려하여 이러한 위반이 곧 상가건물 임대차보호법상의 '중대한 사유'에 해당한다고 보기는 어렵다고 판단했습니다. 결론적으로 법원은 임대인이 주장한 사유들이 상가건물 임대차보호법이 정한 계약 갱신 거절의 '정당한 사유'에 해당할 정도로 중대하고 현저한 의무 위반으로 보기 어렵다고 판단하여 임차인의 계약 갱신 요구권을 인정한 것입니다.

참고 사항

상가 임대차 계약을 할 때에는 건물의 용도 및 주변 환경을 고려하여 예상되는 문제(예: 소음)에 대한 합의를 특약 사항으로 명확히 기재하는 것이 중요합니다. 임대인은 임차인의 계약 위반이나 불법 행위가 의심될 경우 즉시 증거를 확보하고 임차인에게 관련 법규 준수를 요구하는 등 적극적인 조치를 취해야 합니다. 단순한 민원이나 의혹만으로는 임대차 계약 갱신 거절의 정당한 사유로 인정받기 어려울 수 있습니다. 임차인은 영업 관련 법규를 철저히 준수하고 임대인과의 마찰 발생 시 적극적으로 해결 방안을 모색하며 협력적인 자세를 보이는 것이 좋습니다. 상가건물 임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권을 10년 범위 내에서 폭넓게 인정하므로 임대인은 법에서 정한 명확한 갱신 거절 사유가 없는 한 임차인의 계약 갱신 요구를 함부로 거절할 수 없습니다.