상가 임대차 계약 변경 후 손해배상 예정액 및 원상회복 범위 다툼 사건

원고들이 피고들과의 임대차 계약 해제에 따른 손해배상과 원상회복을 청구했으나, 항소심 법원은 기존 임대차 계약서의 손해배상 예정 조항이 유효하며 계약 해제 시에도 실효되지 않고 원상회복은 원물 반환이 원칙이므로 인테리어 공사비용 반환을 인정하지 않아 원고와 피고 모두의 항소를 기각한 사건입니다.

관련 당사자

• 원고 주식회사 A건설: 임차인인 피고 G에게 손해배상을 청구한 당사자 중 하나이자 반소 피고
• 원고 주식회사 C: 임차인인 피고 G에게 손해배상을 청구한 당사자이자 이 사건 임대차 계약의 임대인
• 피고 G: 원고들로부터 손해배상 청구를 당한 임차인으로 원고 A건설에게 임차보증금 반환을 반소로 청구한 당사자
• 피고 H: 원고들로부터 손해배상 청구를 당한 임차인 측 당사자

분쟁 상황

원고들(임대인 측)은 피고들(임차인 측)과의 상가 임대차 계약이 제대로 이행되지 않자 계약을 해제하고 손해배상과 원상회복을 청구했습니다. 특히 두 개의 임대차 계약서가 존재하는데 첫 번째 계약서에는 손해배상 예정 조항이 있었으나 두 번째 계약서에는 해당 조항이 없었습니다. 원고들은 두 번째 계약서가 유효하므로 손해배상 예정액을 초과하는 손해를 청구할 수 있다고 주장했으며 임대차 계약 내 인테리어 공사 부분에는 손해배상 예정 조항이 적용되지 않거나 계약 해제 시 손해배상 예정 조항이 실효된다고 주장했습니다. 또한 계약 해제에 따른 원상회복으로 인테리어 공사비용 상당액을 반환해야 한다고 주장했습니다. 이에 대해 피고 G은 임차보증금 반환을 요구하며 반소를 제기했습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약서가 재작성된 경우 기존 계약서의 손해배상 예정 조항이 여전히 유효하게 적용되는지 여부, 임대차 계약 내의 특약사항(병원 인테리어 공사 계약 부분)에도 손해배상 예정 조항이 적용되는지 여부, 손해배상 예정액이 정해진 경우 실제 손해가 예정액을 초과하더라도 그 초과분을 추가로 청구할 수 있는지 여부, 계약이 해제된 경우 손해배상 예정 조항이 함께 실효되는지 여부, 계약 해제 시 원상회복의 범위가 인테리어 공사비용 상당액을 포함하는지 여부입니다.

법원의 판단

원고들(A건설, C)의 본소 청구 및 당심에서 추가한 청구와 피고 G의 반소 청구 및 피고 H의 부대항소를 모두 기각하였습니다.

결론

법원은 이 사건 임대차 계약이 두 번째 계약서 내용으로 변경되었다고 단정하기 어렵고 설령 변경되었더라도 계약자 명의 변경 외에 손해배상액 예정 조항까지 변경 합의가 있었다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 또한 손해배상액 예정 조항은 임대차 계약의 특약사항인 인테리어 공사 부분에도 적용되며 예정액을 초과하는 손해를 별도로 청구할 수 없다고 보았습니다. 계약 해제 시에도 손해배상 예정 조항은 원칙적으로 실효되지 않는다고 판시했습니다. 마지막으로 계약 해제에 따른 원상회복의 범위는 원물 반환이 원칙이므로 인테리어 공사비용 상당액을 반환할 의무는 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제398조(손해배상액의 예정): 이 조항은 계약 위반 시 발생할 손해에 대비하여 미리 배상액을 정해두는 것을 허용합니다. 손해배상액의 예정은 실제 손해액을 증명해야 하는 어려움을 덜고 분쟁을 신속하게 해결하기 위한 목적이 있습니다. 이 사건에서는 특별한 약정이 없는 한 채무불이행으로 인한 통상적인 손해는 물론 특별한 손해까지도 예정액에 포함되며 채권자의 실제 손해가 예정액을 초과하더라도 그 초과분을 따로 청구할 수 없다는 법리가 적용되었습니다. 법원은 원고들이 주장하는 '병원 인테리어 공사계약' 부분 즉 특약사항도 '본 계약상의 내용'에 포함되므로 손해배상액 예정 조항이 적용된다고 보았습니다. 민법 제551조(해지, 해제의 효과): 이 조항은 계약이 해제되더라도 손해배상 청구에 영향을 미치지 않는다고 규정하고 있습니다. 대법원 판례에 따르면 계약당사자가 채무불이행으로 인한 전보배상에 관하여 손해배상액을 예정한 경우 채무불이행을 이유로 계약을 해제하더라도 원칙적으로 손해배상액의 예정은 실효되지 않고 예정액에 따라 배상액을 정해야 합니다. 다만 손해배상액의 예정이 계약의 유지를 전제로 정해진 약정이라는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 실효될 수 있습니다. 이 사건에서는 손해배상액 예정 조항이 '계약을 해제하고 손해배상을 청구할 경우'에 적용된다고 명시되어 있어 계약 유지를 전제로 한 약정이라고 볼 수 없으므로 실효되지 않는다고 판단되었습니다. 계약 해제 시 원상회복의 범위: 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에게 받은 것을 원상으로 회복할 의무를 집니다. 이때 원상회복은 원칙적으로 받은 '원물'을 반환하는 것을 의미합니다. 만약 원물이 멸실되거나 손상되어 반환할 수 없게 된 경우에 한하여 그 가액을 반환해야 합니다. 이 사건에서는 임대차 계약 해제에 따른 원상회복의 대상은 '인테리어 공사가 이루어진 부동산' 또는 '부동산' 자체이지 임차인이 지출한 '인테리어 공사비용' 상당액이 아니라고 보아 원고들의 주장을 받아들이지 않았습니다.

참고 사항

계약서 작성 시 모든 조항의 내용을 신중하게 확인해야 합니다. 특히 계약자 명의를 변경하여 계약서를 재작성할 경우 기존 계약서의 다른 중요한 조항들(예: 손해배상액 예정 조항)이 변경되는지 여부를 명확히 합의하고 서면에 기재해야 합니다. 구두 합의만으로는 그 효력을 인정받기 어려울 수 있습니다. 임대차 계약서 내의 특약사항도 계약의 일부로 간주되므로 특약사항 불이행에 대해서도 계약서상의 손해배상 예정 조항이 적용될 수 있음을 유의해야 합니다. 손해배상액 예정 조항이 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 실제 손해가 예정액을 초과하더라도 그 초과분을 추가로 청구할 수 없습니다. 따라서 손해배상 예정액을 설정할 때는 미래에 발생할 수 있는 모든 손해를 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 계약 해제 시에도 손해배상 예정 조항은 원칙적으로 실효되지 않고 유지됩니다. 계약 해제로 인한 손해배상액은 예정된 금액에 따르는 것이 일반적입니다. 계약 해제에 따른 원상회복은 원칙적으로 주고받은 원물을 반환하는 것입니다. 예를 들어 부동산 임대차 계약 해제 시에는 해당 부동산을 반환하는 것이며 임차인이 지출한 인테리어 공사 비용 상당액을 돌려받을 수는 없습니다.