채권/채무 · 행정
채무자 G이 자신의 채무를 피하기 위해 부동산을 매각했는데, 해당 부동산에 이미 세금 압류가 되어 있었고, 나중에 임차인도 발생했습니다. 채권자들이 이 매매를 사해행위로 보고 취소 소송을 제기하자, 대법원은 부동산 가액에서 우선변제권 있는 세금 채권과 임차보증금을 공제한 잔액 범위 내에서만 사해행위가 성립한다고 판단하여 원심 판결을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 환송한 사건입니다.
원고들은 2019년 G에게 정산금 채권이 있었고, 이를 보전하기 위해 G 소유의 제1, 2, 3 부동산에 부동산 가압류를 설정했습니다. 그러나 G은 2021년 12월 4일 피고 C에게 해당 부동산들을 매도했고, 당시 제1, 3 부동산에는 세무서장의 압류등기가 이미 되어 있었습니다. 피고 C는 다시 2022년 2월 14일 제1, 2 부동산을 피고 D에게, 제3 부동산을 피고 E에게 매도했고, 피고 E는 2022년 4월 19일 피고 F에게 채권최고액 10억 원의 근저당권을 설정해 주었습니다. 원고들이 G에 대한 정산금 청구 소송에서 승소하자, 2022년 10월 5일 제3 부동산에 대해 강제경매를 신청했습니다. 경매 과정에서 송파세무서장은 G의 조세채권 68,931,090원에 대해 1순위로 배당받았으며, 원고들과 다른 채권자, 그리고 임차인 V가 순차적으로 배당을 받았습니다. 이에 원고들은 G의 부동산 매매 행위가 자신들의 채권을 해치는 '사해행위'에 해당한다고 보아 그 취소를 구하는 소송을 제기하게 되었습니다.
사해행위로 이전된 부동산에 일반 채권보다 우선변제권이 있는 조세채권 등의 압류등기나 우선변제권 있는 임차인이 있는 경우, 사해행위 취소의 범위와 가액배상액을 어떻게 산정해야 하는지, 특히 사해행위 이후에 압류등기가 말소되거나 임대차 계약이 체결된 경우에 그 처리 기준이 쟁점이 되었습니다.
대법원은 원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원에 다시 심리하도록 환송하였습니다.
대법원은 사해행위로 이전된 부동산에 일반 채권자보다 우선변제권이 있는 조세채권 등의 압류등기가 있거나 우선변제권 있는 임차인이 존재하는 경우, 사해행위는 부동산 가액에서 이러한 우선변제권 있는 채권액을 공제한 잔액의 범위 내에서만 성립한다고 보았습니다. 특히, 사해행위 후에 변제 등에 의해 압류등기가 말소된 경우나 사해행위 이후에 비로소 채무자가 부동산을 임대한 경우에는 해당 부분도 일반 채권자들의 공동담보에 제공된 것으로 보아야 하므로, 그 가액을 배상 범위에서 공제할 이유가 없다고 판단했습니다. 원심 판결이 이러한 법리를 제대로 적용하지 않았기에, 대법원은 원심 판결을 파기하고 사건을 서울중앙지방법원으로 돌려보내 다시 심리하도록 지시했습니다.
이 판례는 주로 민법 제406조 (채권자취소권)와 관련된 법리를 다루고 있습니다. 민법 제406조는 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위(사해행위)를 한 때에는 채권자가 그 행위를 취소하고 재산의 원상회복을 법원에 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.
사해행위 취소의 범위와 가액배상: 대법원 판례에 따르면, 사해행위로 이전된 부동산에 일반 채권에 우선하여 변제받을 수 있는 조세채권 등의 압류등기가 되어있는 경우, 그 사해행위는 부동산 가액에서 해당 조세채권액 등을 공제한 나머지 잔액의 범위 내에서만 성립합니다. 이는 부동산 전체가 일반 채권자들의 공동담보로 되어 있지 않은 상황에서, 사해행위를 취소하여 부동산 자체를 회복하도록 명하는 것이 공동담보가 아니었던 부분까지 회복시키는 불공평한 결과를 초래하기 때문입니다. 따라서 이러한 경우에는 부동산 가액에서 우선변제권 있는 채권액을 공제한 잔액 한도 내에서 사해행위를 취소하고, 가액을 돈으로 배상하도록 명해야 합니다.
임차보증금의 공제 여부: 부동산에 우선변제권이 있는 임차인이 있는 경우, 임대차계약이 사해행위 이전에 체결되었고 임차인에게 임차보증금에 대한 우선변제권이 있다면, 해당 임차보증금에 해당하는 부분은 일반 채권자들의 공동담보에 제공되었다고 볼 수 없습니다. 따라서 수익자가 반환해야 할 부동산 가액에서 우선변제권 있는 임차보증금 반환채권액을 공제해야 합니다. 그러나 부동산에 관한 사해행위 이후에 비로소 채무자가 부동산을 임대한 경우에는 그 임차보증금을 가액반환의 범위에서 공제할 이유가 없습니다. 왜냐하면 이때는 부동산 가액 중 임차보증금에 해당하는 부분도 일반 채권자들의 공동담보에 제공된 것으로 보기 때문입니다. 이 사건에서는 송파세무서장의 조세채권 68,931,090원과 임차인 V의 임차보증금 2,000만 원의 발생 시기 및 우선변제권 여부가 사해행위 취소 범위와 가액배상액 산정에 중요한 기준이 됩니다.
채무자가 재산을 처분하는 행위가 다른 채권자들의 채권을 해치는 '사해행위'로 인정될 수 있습니다. 특히 채무자가 자신의 채무를 갚기 어려운 상황에서 주요 재산을 처분한다면, 그 행위가 취소될 가능성이 있습니다. 부동산 거래 시 해당 부동산에 설정된 세금 압류, 담보권, 임차인의 우선변제권 등 선순위 권리들을 반드시 확인해야 합니다. 이러한 권리들은 일반 채권자보다 먼저 변제를 받으므로, 사해행위 취소 소송 시에도 그 취소 범위에 영향을 미칩니다. 사해행위 취소는 부동산 전체가 아닌, 일반 채권자들의 공동담보가 되는 부분에 한정될 수 있습니다. 만약 부동산에 우선변제권 있는 채권이 있다면, 해당 채권액은 부동산 가액에서 공제될 수 있으므로, 취소 범위는 더 작아질 수 있습니다. 부동산 자체를 돌려받는 대신, 그 가액만큼 돈으로 돌려받는 '가액배상'이 명해질 수 있습니다. 특히 우선변제권 있는 채권이 껴있어 부동산 전부가 공동담보가 아니었던 경우, 또는 부동산이 이미 제3자에게 전매된 경우에는 가액배상이 이루어집니다. 임대차 계약 시기와 임차인의 확정일자 여부에 따라 임차보증금의 공제 여부가 달라질 수 있습니다. 채무자의 사해행위 이전에 정당한 임차인의 우선변제권이 있었다면 해당 보증금은 일반 채권자의 담보 범위에서 제외되지만, 사해행위 이후에 이루어진 임대차 계약의 보증금은 공제 대상이 아닙니다.
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