계약금 · 부동산 매매/소유권
A구역 주택재건축정비사업조합이 재건축에 참여하지 않는 주민들에게 '구 도시 및 주거환경정비법'과 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'에 따라 매도청구권을 행사하여 소유권이전등기 및 목적물 인도를 요구한 사건입니다. 재건축에 반대하는 주민들은 매도청구권 행사가 부당하며 환매청구권을 행사할 수 있다고 주장했으나, 법원은 조합의 매도청구권 행사가 적법하다고 판단하고 매매대금 산정 기준 및 환매청구권 불인정에 대한 원심의 판단이 정당하다고 보아 상고를 모두 기각했습니다.
재건축 사업이 진행되는 과정에서 A구역 주택재건축정비사업조합은 사업에 참여하지 않거나 반대하는 주민들의 토지 및 건물에 대해 '구 도시 및 주거환경정비법'에 근거하여 매도청구권을 행사했습니다. 이에 비참여 주민들은 조합의 매도청구가 부당하며 자신들에게 환매청구권이 있다고 주장하면서 소송이 시작되었습니다.
재건축정비사업조합의 비참여 주민에 대한 매도청구권 행사가 적법한지 여부, 매도청구권 행사에 따른 매매대금 산정 기준(개발이익 포함 시가 및 권리제한 내역 공제)의 적절성 여부, 그리고 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 비참여 주민들의 환매청구권 주장을 인정할 수 있는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점이었습니다.
대법원은 원심의 판단이 정당하다고 보아 피고들의 상고를 모두 기각했습니다. 원심은 재건축조합의 매도청구권 행사가 적법하며, 피고들은 조합으로부터 매매계약 성립일을 기준으로 개발이익을 포함한 시가에서 근저당권의 채권최고액 등 권리제한 내역 금액을 공제한 나머지 매매대금을 지급받음과 동시에 조합에게 소유권이전등기 절차를 이행하고 목적물을 인도해야 한다고 판결했습니다. 또한 피고들의 환매청구권 주장도 받아들이지 않았습니다.
재건축 사업조합의 매도청구권 행사가 적법하게 인정되어, 사업에 참여하지 않은 주민들은 해당 부동산을 조합에 인도하고 소유권이전등기 절차를 이행해야 하며, 이때 매매대금은 개발이익을 포함한 시가에서 권리제한 내역을 공제한 금액으로 산정됩니다. 비참여 주민들의 환매청구권 주장은 받아들여지지 않았습니다.
이 사건은 '구 도시 및 주거환경정비법'(2012. 12. 18. 법률 제11580호로 개정되기 전의 것) 제39조와 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 제48조가 핵심적으로 적용됩니다.
'구 도시 및 주거환경정비법' 제39조는 재건축 사업에서 사업시행자가 사업에 동의하지 않는 토지등소유자에게 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 제48조를 준용하여 매도청구권을 행사할 수 있도록 규정하고 있습니다. 매도청구권은 재건축 사업의 원활한 진행을 위해 비협조적인 소수 소유자의 부동산을 강제로 매수할 수 있도록 하는 권리입니다.
'집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 제48조는 재건축 결의에 찬성하지 않은 구분소유자에게 '재건축에 참가할 것인지 여부'를 서면으로 촉구하고, 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하지 않으면 재건축에 참가하지 않겠다는 뜻을 회답한 것으로 간주하여, 재건축 결의를 한 매도청구권자가 이들에게 건물과 대지 지분에 대한 매도를 청구할 수 있도록 합니다. 이 조항에 따라 매도청구권이 적법하게 행사되면 매매계약이 성립한 것으로 보며, 이때 매매대금은 매도청구권 행사 당시의 '시가', 즉 개발이익을 포함한 가격으로 산정됩니다.
또한, 피고들이 주장한 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 제48조 제6항에 따른 환매청구권은 재건축 사업이 중단되는 등 예외적인 경우에 한하여 인정되는 권리이므로, 이 사건처럼 재건축 사업이 계속 진행되는 상황에서는 인정되지 않는 것이 일반적입니다.
재건축 사업에 있어 매도청구권이 행사될 경우, 조합이 비참여 주민에게 재건축 참여 여부를 '촉구'하는 절차를 적법하게 거쳤는지가 중요합니다. 매매대금은 매도청구권 행사로 인한 매매계약 성립일을 기준으로 개발이익을 포함한 '시가'로 산정되지만, 해당 부동산에 설정된 근저당권 등의 권리제한 내역 금액은 매매대금에서 공제될 수 있습니다. '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'에 따른 환매청구권은 일정한 요건 하에 제한적으로 인정되므로, 재건축 사업 매도청구 상황에서는 환매청구권이 인정되기 어려울 수 있습니다. 따라서 재건축 사업에 대한 참여 여부를 결정할 때는 법률 및 시가 산정 기준, 매도청구권 행사에 대한 절차적 요건 등을 미리 확인하는 것이 필요합니다.
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