Y아파트 재건축 시공사 선정 총회결의 유효성 다툼

Y아파트 재건축정비사업조합은 시공사 선정을 위해 입찰을 진행하였고, 2019년 1월 30일 정기총회에서 주식회사 Z를 시공사로 선정하는 결의를 하였습니다. 이에 재건축조합원 23인과 시공사 입찰에 참여했던 원고 X 주식회사는 Z가 입찰 과정에서 개별 홍보 및 대안설계 금지 규정을 위반하였고, 조합 역시 공정성을 상실했다고 주장하며 총회 결의의 무효 확인 소송을 제기하였습니다. 법원은 Z의 개별 홍보 행위 중 일부가 인정되기는 하지만, 입찰 무효 기준인 3회 이상에 미치지 못하고 총회 결의 결과에 영향을 미쳤다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 또한 Z가 제시한 설계 내용은 '대안설계에 의한 입찰'로 볼 수 없어 입찰 무효 사유가 아니라고 보았으며, 조합의 공정성 상실 주장도 인정하지 않았습니다. 결론적으로 법원은 원고들의 주장을 모두 기각하고 Z를 시공사로 선정한 총회 결의가 유효하다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고들: Y아파트 재건축정비사업조합 조합원 23인과 시공사 입찰 참가업체인 원고 X 주식회사. 이들은 피고 조합의 시공사 선정 결의가 무효임을 주장하며 소송을 제기했습니다.
• 피고: Y아파트재건축정비사업조합. 아파트 재건축 사업을 시행하는 조합으로, 시공사 선정 총회 결의의 유효성을 주장했습니다.
• 피고보조참가인: 주식회사 Z. 피고 조합의 시공자 선정 입찰에 참가하여 최종 시공사로 선정된 업체입니다.

분쟁 상황

피고 Y아파트재건축정비사업조합은 대구 서구 AA 일대에서 재건축 사업을 추진하며 2018년 12월 14일 시공사 선정을 위한 입찰을 공고했습니다. 원고 X 주식회사와 피고보조참가인 Z 주식회사가 입찰에 참여했고, 2019년 1월 30일 정기총회에서 Z 주식회사가 498표를 얻어 369표를 얻은 원고 X 주식회사를 제치고 시공사로 선정되었습니다. 원고들(조합원 23인 및 원고 X 주식회사)은 Z 주식회사가 입찰 과정에서 금지된 개별 홍보 행위 13회와 대안설계를 제시하여 관련 규정을 위반했으며, 피고 조합 역시 이 사실을 알면서도 공정성을 잃고 Z를 비호했다고 주장하며 총회 결의의 무효 확인을 구하는 소송을 제기하였습니다.

핵심 쟁점

이 사건 시공사 선정 총회 결의가 다음 각 사유로 무효인지 여부가 쟁점입니다.

1. 선정된 시공사(Z)가 입찰 과정에서 금지된 개별 홍보 행위를 하였는가.
2. 선정된 시공사(Z)가 입찰 과정에서 금지된 대안설계를 제시하였는가.
3. 피고 조합이 시공사 선정 과정에서 공정성과 형평성을 상실하였는가.

법원의 판단

법원은 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.

1. 개별 홍보 행위 주장 관련: 참가인 Z의 개별 홍보 행위 중 2회만이 인정되어 입찰 무효 기준인 '3회 이상'에 미치지 못했습니다. 또한 인정된 홍보 행위의 범위와 그 영향이 전체 총회 결의 결과에 영향을 미쳤다고 볼 증거가 부족하다고 판단했습니다.
2. 대안설계 제시 주장 관련: 이 사건 입찰참여규정에서 금지하는 것은 '대안설계에 의한 입찰'로 해석했습니다. 참가인 Z가 제출한 사업제안서에 고유한 평면도 등이 포함되었더라도, 피고 조합이 제시한 설계도서를 기준으로 입찰에 참여했으므로 '대안설계에 의한 입찰'을 한 것으로 볼 수 없다고 판단했습니다.
3. 피고 조합의 공정성 상실 주장 관련: 조합이 참가인의 홍보 위반 행위의 정도를 고려하여 입찰 제한 없이 총회에 상정하기로 만장일치로 결의한 점, 참가인의 설계가 대안설계에 의한 입찰이 아닌 점 등을 고려했습니다. 또한 조합이 가처분 신청에 대응하여 탄원서를 받은 것은 시공사 선정 절차를 진행하기 위한 행위였을 뿐 참가인을 위한 홍보행위로 볼 수 없다고 보아, 조합이 공정성과 형평성을 상실했다고 인정하기 부족하다고 판단했습니다.

결론

따라서 법원은 원고들이 제기한 피고 조합의 2019년 1월 30일자 정기총회 결의 중 제3호 안건인 시공자 선정 및 계약체결 대의원회 위임의 건에 관한 결의는 유효하다고 판결했습니다. 소송비용은 보조참가로 인한 부분을 포함하여 원고들이 부담하도록 했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법')상 시공자 선정 절차의 적법성과 총회 결의의 유효성 판단에 관한 것입니다.

1. 도시정비법 제29조 제4항(시공자 선정 시 경쟁입찰 의무 및 강행규정성)​ 이 조항은 사업시행자가 시공자를 선정할 때 일반 경쟁 입찰 또는 지명 경쟁 입찰의 방법으로 하도록 규정하며, 이를 위반할 경우 도시정비법 제136조 제2호에 따라 형사처벌을 받을 수 있습니다. 법원은 이 규정이 시공자 선정 과정의 투명성과 공정성을 확보하여 조합원의 이익을 보호하기 위한 강행규정이라고 보았습니다. 따라서 경쟁입찰이 아닌 방법으로 이루어진 입찰 및 시공자 선정 결의는 당연히 무효입니다.

2. 시공자 선정 결의의 무효 기준 (대법원 2017. 5. 30. 선고 2014다61340 판결 등)​ 형식적으로는 경쟁입찰을 따랐더라도, 실질적으로 도시정비법 제29조 제4항의 취지를 잠탈하는 경우에도 규정 위반으로 무효가 될 수 있습니다. 예를 들어, 조합이나 입찰 참가 업체가 조합원들에게 금품을 제공하거나 조합의 정관, 입찰 참여 지침서, 홍보 지침서 등에서 정한 절차나 금지 사항을 위반하는 부정한 행위를 하였을 때 무효가 될 수 있습니다. 그러나 단순히 위반 행위가 있었다는 것만으로는 부족하며, 이러한 부정행위가 시공자 선정에 관한 총회 결의 결과에 영향을 미쳤다고 볼 수 있는 경우에 한하여 무효가 됩니다. 이 사건에서 법원은 참가인 Z의 개별 홍보 행위가 일부 인정되더라도, 내부 규정상 무효 기준 횟수(3회)에 미치지 못하고, 전체 득표율 차이(129표)를 고려할 때 총회 결의 결과에 영향을 미쳤다고 보기 어렵다고 판단하여 이 주장을 배척했습니다.

3. 도시정비법 제29조 제3항(설계 제안 시 적정성 검토) 및 '대안설계' 해석 이 조항은 건설업자 등이 설계를 제안하는 경우 제출하는 입찰서에 포함된 설계도서, 공사비 명세서 등의 적정성을 검토해야 한다고 규정하여 시공사가 대안설계를 바탕으로 입찰에 참여하는 경우를 예정하고 있습니다. 이 사건 입찰 참여 규정의 '대안설계 불가' 조항에 대해 법원은 그 취지가 조합이 제시한 설계도서를 기준으로 공사 참여 조건을 제시하도록 하여 조합원들이 같은 기준으로 비교할 수 있도록 하기 위한 것이라고 보았습니다. 따라서 법원은 '대안설계를 제시하였을 경우 입찰 무효'라는 규정은 '대안설계에 의한 입찰', 즉 조합이 제시한 설계와는 완전히 다른 설계를 바탕으로 공사 참여 조건을 제시하는 경우를 금지하는 것으로 해석했습니다. 참가인 Z가 자체적인 아이디어를 포함했더라도 조합이 제시한 설계도서를 기준으로 입찰에 참여한 사실이 인정되어 '대안설계에 의한 입찰'로 볼 수 없으므로 무효 사유가 아니라고 판단했습니다.

참고 사항

재건축 시공사 선정과 같은 중요한 총회 결의의 유효성을 다툴 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

1. 내부 규정 위반 여부: 조합의 시공자 선정 처리 기준, 입찰 참여 규정, 홍보 지침 등 내부 규정을 명확히 확인하고, 위반 행위가 해당 규정에서 정한 무효 사유의 요건을 충족하는지 정확히 판단해야 합니다. 예를 들어, 개별 홍보 행위 금지 규정의 경우 단순히 접촉한 사실만으로는 부족하고, '홍보 행위'에 해당하는 내용을 입증해야 하며, 규정에서 정한 횟수(예: 3회 이상)를 충족해야 합니다.
2. 위반 행위의 구체적 증거 확보: 문자 메시지, 통화 내용, 방문 시 배포된 자료 등 구체적인 홍보 내용과 행위가 '개별적인 홍보행위'임을 입증할 수 있는 명확한 증거를 확보해야 합니다. 단순한 통화나 방문은 홍보 행위로 인정되기 어려울 수 있습니다.
3. '대안설계' 규정의 해석: '대안설계 불가'와 같은 규정은 단순히 제안서에 자체적인 아이디어나 평면도가 포함된 것만으로 위반으로 보기 어려울 수 있습니다. 법원은 '대안설계에 의한 입찰' 즉, 조합이 제시한 기준이 아닌 전적으로 다른 설계를 바탕으로 한 입찰인지 여부를 중요하게 판단하므로, 해당 규정의 정확한 의미와 위반 여부를 신중하게 검토해야 합니다.
4. 결의 결과에 미친 영향 입증: 설령 일부 위반 행위가 있었다 하더라도, 그러한 행위가 총회 결의의 결과에 결정적인 영향을 미쳤음을 명확히 입증해야 합니다. 위반 행위의 경미성, 홍보 대상의 범위, 득표 차이 등을 종합적으로 고려하여 법원은 결의의 유효성을 판단합니다. 득표 차이가 크거나 위반 행위가 소수의 조합원에 한정된 경우 결의 무효 주장이 받아들여지지 않을 수 있습니다.
5. 조합의 공정성 주장 입증: 조합이 특정 시공사를 비호하거나 공정성을 상실했다고 주장하려면, 조합의 행위가 해당 시공사를 위한 직접적인 홍보에 해당하거나 입찰 절차의 본질적인 공정성을 해쳤다는 구체적인 증거가 필요합니다. 조합이 절차 진행을 위해 취한 합리적인 조치(예: 탄원서 수합)는 공정성 상실로 인정되기 어렵습니다.