빚 대신 토지로 갚고 남은 돈 정산 후 아파트 담보권 말소 요청 사건

원고가 피고로부터 빌린 돈을 갚기 위해 토지로 대신 빚을 갚고(대물변제) 남은 금액을 정산하는 과정에서 작성된 확인서의 효력과 잔여 채무액을 둘러싼 분쟁에 대해 법원이 확인서 내용을 바탕으로 잔여 채무액을 계산하여 원고가 일정 금액을 지급하면 피고는 근저당권을 말소하라고 판결한 사건입니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고로부터 1억 3천만 원을 빌린 채무자로 아파트와 토지에 근저당권을 설정해줌
• 피고 B: 원고에게 1억 3천만 원을 빌려준 채권자로 원고의 아파트와 토지에 근저당권을 설정함
• C: 원고 A의 배우자이며 원고의 채무를 연대보증함

분쟁 상황

1. 1. 1. 원고 A는 피고 B로부터 1억 3천만 원을 빌리면서 월 5% 이자와 2017. 6. 12. 변제기를 정했고 배우자 C가 연대보증했습니다. 이 채무를 담보하기 위해 원고 소유의 D 아파트에 채권최고액 1억 5천만 원의 근저당권이 설정되었고 2018. 2. 12. 추가로 E 토지에도 동일한 채권최고액으로 근저당권이 설정되었습니다. 원고 측은 피고에게 여러 차례 변제를 했음에도 채무가 남아있자 피고는 2018. 3. 12. D 아파트와 E 토지에 대해 임의경매를 신청했습니다. 이후 이자제한법 위반으로 인한 형사고소 과정에서 2018. 6. 21. 1억 3천만 원과 이자 연 25% 기준으로 경매 진행 비용을 포함해 2018. 8. 30.까지 지급하는 조건으로 합의했습니다. 원고는 2019. 3. 5. 이 사건 E 토지에 관한 소유권이전등기를 피고 앞으로 마쳐주는 대물변제를 진행했고 이에 피고는 경매 신청을 취하했습니다. 하지만 변제가 원활하지 않자 피고는 2019. 6. 11. D 아파트에 대해 다시 임의경매를 신청했습니다.
2. 1. 1. 원고 측과 피고는 채무 정산을 위해 '이 사건 확인서'를 작성했는데 이 확인서에는 원고가 H 토지 소유권을 피고에게 이전하고 1억 500만 원을 지급하면 채무가 종결된다는 내용이 포함되어 있었습니다. 이후 원고 측은 2020. 8. 21. 1,800만 원, 2021. 4. 13. 7,000만 원(이 중 550만 원은 경매 취하 비용)을 추가 변제했고 피고는 2021. 4. 13. D 아파트 경매 신청을 취하했습니다. 이후 원고는 피고에게 남은 채무를 지급하고 근저당권 말소를 요구했으나 피고는 합의가 성립되지 않았거나 여전히 많은 채무가 남아있다고 주장하여 소송에 이르게 되었습니다.

핵심 쟁점

빚을 갚는 과정에서 작성된 '확인서'의 법적 효력 및 그 내용에 따라 원고의 잔여 채무액을 확정하고 그에 따른 근저당권 말소 의무가 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 특히 이 확인서가 새로운 합의로 볼 수 있는지, 채무 변제 시 이자 및 원금 충당 방식, 경매 취하 비용의 성격 등이 중요하게 다루어졌습니다.

법원의 판단

1. 피고는 원고로부터 별지 부동산 목록 1항 기재 부동산(H 토지)에 관하여 2020. 7. 14.자 대물변제 약정을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 인수하고, 25,330,377원 및 이에 대한 2021. 4. 14.부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율에 의한 돈을 지급받은 다음, 원고에게 별지 부동산 목록 2항 기재 부동산(D 아파트)에 관하여 대구지방법원 2017. 4. 12. 접수 제51213호로 마친 근저당권설정등기의 말소등기절차를 이행하라.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용 중 1/5은 원고가, 4/5는 피고가 각 부담한다.

결론

법원은 원고와 피고가 2020. 7. 14. 작성한 '확인서'가 채무 정산을 위한 합의 문서임을 인정했습니다. 이 합의에 따라 원고는 H 토지 소유권을 피고에게 넘기고 1억 500만 원을 지급하기로 했으며 이후 원고가 변제한 금액(1,800만 원 및 6,450만 원)을 공제하고 남은 잔여 채무는 25,330,377원과 이에 대한 2021. 4. 14.부터 연 5%의 이자임을 확정했습니다. 따라서 피고는 원고로부터 H 토지 소유권 이전등기 절차를 인수하고 남은 채무액을 지급받는 동시에 D 아파트 근저당권을 말소해야 한다고 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 처분문서의 증명력 (민사소송법)​: 법률 행위의 내용을 담은 서류인 '처분문서'(이 사건에서는 '확인서')는 그 진정 성립이 인정되면 특별히 그 내용을 부인할 만한 분명한 반증이 없는 한 원칙적으로 문서에 기재된 대로 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 합니다. 이 사건에서 법원은 원고와 피고가 작성한 '확인서'가 채무 정산을 위한 합의 내용을 담은 처분문서로 보아 그 기재 내용대로 합의가 성립되었다고 판단했습니다.
2. 대물변제 (민법 제466조)​: 채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래 갚아야 할 채무 내용 대신 다른 급여를 함으로써 채무를 소멸시키는 계약을 대물변제라고 합니다. 이 사건에서 원고가 E 토지에 대한 소유권이전등기를 피고에게 마쳐준 것은 대물변제 합의에 따른 채무 변제의 일환으로 인정되었습니다.
3. 변제충당 (민법 제476조, 제477조, 제479조)​: 여러 개의 채무가 있거나 하나의 채무에 대해 원금과 이자 등이 함께 있을 때 채무자가 변제한 돈을 어떤 채무나 어떤 부분(원금, 이자, 지연손해금 등)에 먼저 충당할지를 정하는 것을 변제충당이라고 합니다. 당사자 사이에 특별한 합의나 지정이 없으면 민법 제479조에 따라 비용, 이자, 원금 순서로 변제 충당됩니다. 이 사건에서는 당사자 간 합의가 없었으므로 민법 규정에 따라 지연손해금, 원금 순으로 변제 충당하여 잔여 채무액이 계산되었습니다.
4. 기한 없는 채무의 지체책임 (민법 제387조 제2항)​: 채무 이행의 기한을 정하지 않은 채무는 채무자가 이행 청구를 받은 때부터 지체책임(지연손해금)이 발생합니다. 이 사건에서 1억 500만 원 채무는 기한의 정함이 없는 채무로 보아 피고의 이행 청구 문자 메시지가 발송된 시점(2020. 8. 18.경)을 기준으로 그 이행 지체 책임 발생 시점이 정해졌습니다. 지연손해금은 별도 약정이 없었으므로 민법상 이율 연 5%가 적용되었습니다.
5. 근저당권 말소 청구: 채무자가 채무를 모두 갚았거나 대물변제 등으로 채무가 소멸하면 채무자는 담보로 제공했던 부동산에 설정된 근저당권의 말소등기 절차를 청구할 수 있습니다. 이 사건은 잔여 채무가 확정되었으므로 해당 금액을 변제하면 근저당권 말소를 요구할 수 있게 됩니다.

참고 사항

1. 합의 내용의 명확한 서면화: 빚을 갚는 과정에서 중요한 합의(예: 대물변제, 채무 정산 등)가 이루어진다면 반드시 그 내용을 구체적이고 명확하게 서면으로 작성하고 당사자 모두의 서명이나 날인을 받아야 합니다. 애매한 문구는 추후 분쟁의 원인이 됩니다.
2. 변제 내역 기록 및 증빙 자료 확보: 돈을 갚거나 물건으로 대신 갚을 때마다 언제, 얼마를, 무엇으로 변제했는지 상세히 기록하고 송금 내역, 영수증, 문자 메시지 등 증빙 자료를 반드시 보관해야 합니다. 이는 채무액 계산 및 변제 충당 시 중요한 증거가 됩니다.
3. 경매 취하 비용 등 부대 비용 처리 명확화: 채무 변제 외에 경매 취하 비용 등 추가적으로 발생하는 비용이 있다면 누가 얼마를 언제까지 부담할 것인지 미리 명확히 합의하고 서면으로 남기는 것이 좋습니다.
4. 변제 충당 합의의 중요성: 채무자가 여러 채무를 지고 있거나 이자와 원금을 동시에 갚아야 할 경우 어떤 돈을 어떤 순서(예: 이자 먼저, 원금 먼저)로 갚을지에 대한 변제 충당 합의가 없다면 민법의 규정에 따르게 됩니다. 유리한 변제 충당 순서가 있다면 미리 합의하는 것이 중요합니다.
5. 기한 없는 채무의 지연손해금 발생 시점 확인: 채무 변제 기한이 정해지지 않은 채무의 경우 채권자가 이행을 청구한 시점부터 지연손해금이 발생하므로 채무자는 이행 청구 시점을 인지하고 신속하게 대응해야 합니다.