아파트 분양권 투자금 사기 및 근저당권 사해행위 취소 사건

피고 F는 원고들에게 아파트 분양권 투자를 명목으로 원금 및 수익금을 보장하는 약정을 맺고 투자금을 받았으나 약정금을 지급하지 않았습니다. 원고들은 피고 F에게 약정금 반환을 청구하는 한편, 피고 F가 채무초과 상태에서 피고 G에게 자신의 부동산에 근저당권을 설정해준 행위가 원고들의 채권을 해하는 사해행위에 해당하므로 이를 취소하고 원상회복을 구했습니다. 법원은 피고 F에게 원고들이 지급한 원금을 반환하도록 명령하고, 피고 F와 피고 G 사이의 근저당권 설정 계약을 사해행위로 인정하여 취소하며, 원상회복으로서 피고 G에게 경매 후 공탁된 배당금에 대한 채권양도를 명했습니다.

관련 당사자

• 원고들 (A, B, C, D, E): 피고 F에게 아파트 분양권 투자 명목으로 금원을 지급하고 약정금 반환을 요구한 투자자들입니다.
• 피고 F: 부동산 매매·임대업체를 운영하며 원고들에게 아파트 분양권 투자를 유도하여 약정금을 편취하고, 피고 G에게 자신의 소유 부동산에 근저당권을 설정해준 채무자입니다. 관련 형사사건에서 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(사기)죄 등으로 징역 6년형을 선고받았습니다.
• 피고 G: 피고 F 소유 부동산에 근저당권을 설정받은 채권자이자 사해행위의 수익자입니다.

분쟁 상황

피고 F는 부동산 매매·임대업 등을 목적으로 하는 회사의 대표이자 개인업체를 운영하며, 2018년경부터 원고들에게 대구 달서구 K 아파트 분양권을 매수하도록 권유했습니다. 원고들은 피고 F와 약정을 체결하고 피고 F가 2019. 5. 31.까지 원금 및 일정 비율의 수익금을 지급하기로 하는 내용으로 투자금을 지급했습니다. 그러나 피고 F는 약속한 2019. 5. 31.까지 원금과 수익금을 지급하지 않았습니다. 실제로 피고 F는 원고들 외에도 다수의 피해자들에게 동일한 방식으로 투자금을 편취하여 사기죄로 징역 6년형을 선고받고 판결이 확정된 상태였습니다. 한편, 피고 F는 원고들에게 약정금을 지급하기 전인 2018. 11. 23.과 2019. 1. 18.에 자신의 소유인 제1, 2, 3 부동산에 대해 피고 G과 근저당권 설정 계약을 체결하고 등기를 마쳤습니다. 원고들은 피고 F의 약정 불이행에 따라 원금 반환을 청구하는 한편, 피고 F가 이미 채무초과 상태에 있었음에도 피고 G에게 근저당권을 설정해준 행위가 원고들의 채권을 침해하는 사해행위에 해당한다고 주장하며 근저당권 설정 계약의 취소 및 원상회복을 구하게 되었습니다. 이 사건 각 부동산은 경매가 진행되어 소유권이 타인에게 넘어갔으며, 피고 G에게 배당될 배당금은 법원에 공탁된 상태였습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 피고 F가 원고들에게 아파트 분양권 약정에 따라 원금 및 수익금을 반환할 의무가 있는지 여부입니다. 둘째, 피고 F가 채무초과 상태에서 피고 G에게 근저당권을 설정해준 행위가 원고들을 비롯한 일반 채권자들을 해하는 사해행위에 해당하는지 여부 및 그 취소 가능성입니다. 셋째, 사해행위 취소가 인정될 경우, 경매로 인해 이미 처분된 부동산에 대한 원상회복 방법은 무엇인지에 대한 것입니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 피고 F는 원고 A에게 208,400,000원, 원고 B에게 118,800,000원, 원고 C에게 99,500,000원, 원고 D에게 598,200,000원, 원고 E에게 205,600,000원과 위 각 돈에 대하여 2019. 6. 1.부터 2021. 12. 9.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 명령했습니다.
2. 피고 F와 피고 G 사이에 제1, 2, 3 부동산에 관하여 2018. 11. 23. 및 2019. 1. 18. 체결된 각 근저당권설정계약을 취소했습니다.
3. 피고 G은 피고 F에게 제3 부동산 관련하여 대한민국(소관: 대구지방법원 세입세출외 현금출납공무원)에 공탁된 각 채권(240,004,460원 및 120,002,240원)을 양도하는 의사표시를 하고, 대한민국에 위 각 채권양도를 통지하라고 명령했습니다.
4. 원고들의 피고들에 대한 나머지 청구(특히 수익금 청구)는 기각했습니다.
5. 소송비용 중 20%는 원고들이, 나머지는 피고들이 각 부담하도록 했습니다.

결론

이 판결은 피고 F가 아파트 분양권 투자를 빙자하여 원고들로부터 편취한 원금을 반환해야 할 책임이 있음을 명확히 했습니다. 또한 피고 F가 채무초과 상태에서 특정 채권자인 피고 G에게 근저당권을 설정해준 행위는 다른 일반 채권자들을 해하는 사해행위로 인정되어 취소되었으며, 경매로 인해 부동산 원물 반환이 불가능한 상황에서는 공탁된 배당금에 대한 채권양도를 통해 원상회복이 이루어지도록 했습니다. 그러나 원고들이 주장한 투자 수익금 지급 청구는 약정의 불확실성을 이유로 기각되어, 투자 약정 시 수익금 보장의 명확성 또한 중요함을 시사합니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다. 민법 제406조 (채권자취소권)​ 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위(사해행위)를 한 경우, 채권자는 그 법률행위의 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있습니다. 다만, 그 행위로 인해 이익을 받은 자(수익자)나 그로부터 다시 재산을 취득한 자(전득자)가 그 행위 당시 채권자를 해함을 알지 못하는 경우에는 취소할 수 없습니다. 사해행위의 요건 사해행위가 성립하기 위해서는 다음 요건들이 충족되어야 합니다.

1. 피보전채권의 존재: 사해행위라고 볼 수 있는 행위가 있기 전에 채권이 발생했어야 하는 것이 원칙입니다. 다만, 사해행위 당시에 이미 채권 성립의 기초가 되는 법률관계가 발생해 있고 가까운 장래에 그 법률관계에 터 잡아 채권이 성립되리라는 점에 대한 고도의 개연성이 있으며, 실제로 가까운 장래에 그 개연성이 현실화되어 채권이 성립된 경우에는 그 채권도 피보전채권이 될 수 있습니다.
2. 채무자의 사해행위: 채무자가 자신의 재산을 감소시켜 채무초과 상태가 되거나 이미 채무초과 상태인 경우 그 채무초과를 심화시키는 법률행위를 한 경우입니다. 채무자의 유일한 재산이 아니거나 가치가 채권액에 미달하더라도, 특정 채권자에게 대물변제나 담보 제공을 하는 것은 다른 채권자들의 이익을 해하는 사해행위가 될 수 있습니다.
3. 채무자의 사해의사: 채무자가 자신의 법률행위로 인해 채권자의 공동 담보에 부족이 생기거나 이미 부족한 상태가 심화될 것이라는 인식을 가지고 있었음을 의미합니다. 채무자가 채무초과 상태에서 특정 채권자에게 담보를 제공하는 등 재산 처분 행위를 한 경우 사해의사는 추정됩니다.
4. 수익자의 악의: 사해행위로 인해 이익을 얻은 수익자가 채무자의 법률행위가 다른 채권자들을 해하는 사해행위임을 알고 있었음을 의미합니다. 수익자의 악의는 추정되므로, 수익자가 자신의 책임을 면하려면 자신이 선의였다는 사실을 객관적이고 납득할 만한 증거로 증명해야 합니다. 채무자와 수익자의 관계, 거래 조건의 이례성, 고금리 대출 등은 수익자의 악의를 인정하는 근거가 될 수 있습니다. 원상회복 방법 사해행위 취소에 따른 원상회복은 원칙적으로 원물(처분된 재산 자체) 반환이지만, 부동산 경매 등으로 인해 원물 반환이 불가능한 경우에는 가액 배상을 명할 수 있습니다. 수익자가 경매 절차에서 배당금을 실제로 수령했다면 배당금을 반환하도록 명하고, 배당표가 확정되었으나 배당금을 지급받지 못한 경우에는 수익자가 취득한 배당금 지급 청구권을 채무자에게 양도하도록 명하게 됩니다. 특히 채권에 대한 압류가 경합하여 제3채무자가 공탁한 경우, 공탁금 출급 청구권을 채무자에게 반환하는 방법으로 원상회복이 이루어집니다. 민법 제379조 (법정이율)​: 이자 약정이 없는 금전 채무의 법정 이율은 연 5%입니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정 이율)​: 금전 채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 채무자가 그 이행 의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 범위 내에서는 민사 법정 이율(연 5%)을 적용하고, 그 다음 날부터 갚는 날까지는 연 12%의 이율을 적용합니다. 본 사건에서는 판결 선고일인 2021. 12. 9.까지 연 5%, 그 다음 날부터 갚는 날까지 연 12%가 적용되었습니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. 고수익을 보장하는 투자 제안에 대해서는 각별히 주의해야 하며, 약정 체결 전에 투자 대상의 실재 여부와 약정 내용, 특히 수익금 지급 조건이 확정적인지 불확실한지 등을 면밀히 확인해야 합니다. 채무자가 자신의 재산을 처분하여 채무초과 상태가 되거나 심화되는 경우, 이는 다른 채권자들을 해하는 사해행위가 될 수 있습니다. 만약 채무자가 특정 채권자에게만 담보를 설정하거나 재산을 넘겨주는 등의 행위를 했다면, 다른 채권자들은 사해행위 취소 소송을 통해 해당 법률행위를 취소하고 재산을 원상회복시킬 수 있습니다. 사해행위 취소 소송에서 채권자취소권의 피보전채권은 사해행위보다 먼저 발생한 것이 원칙이지만, 사해행위 당시 이미 채권 성립의 기초가 되는 법률관계가 존재하고 가까운 장래에 채권이 성립할 개연성이 높다면 예외적으로 인정될 수 있습니다. 수익자가 채무자의 재산 처분 행위가 사해행위임을 몰랐다고 주장하는 경우(선의 항변), 법원은 채무자와 수익자의 관계, 거래 내용의 비정상성, 이례적인 대출 조건(예: 고금리) 등을 종합적으로 고려하여 선의 여부를 판단합니다. 이례적인 정황은 수익자의 선의 주장을 뒤집는 강력한 증거가 될 수 있습니다. 사해행위로 처분된 부동산이 이미 경매되어 소유권이 타인에게 넘어간 경우, 원물 반환은 불가능하므로 가액 배상이나 배당금 출급 청구권 양도 등 대체적인 방법으로 원상회복이 이루어집니다. 만약 배당금이 공탁되어 있다면, 공탁금 출급 청구권을 채무자에게 양도하는 방식으로 원상회복이 진행될 수 있습니다.