관심 물건의 종류에 따른 권리분석

관심 물건에 대한 권리분석은 부동산등기부 등 각종 공부를 통해 할 수 있으며, 권리분석을 한 후에는 직접 현장에 방문해 공부와 실제와 차이가 있는지를 확인하고, 공부에 드러나지 않은 사항이 있는지를 조사해야 합니다. 아래에서는 부동산 경매의 대표적 유형인 주택, 상가건물, 농지, 산지에 대한 권리분석과 현장조사에서 특히 유의해야 할 사항을 살펴보겠습니다.

주택

• 기존 주택을 소유한 사람이 경매를 통해 주택을 매수하면 1가구 2주택이 되어 양도소득세 등이 중과세될 수 있으므로 이 점을 염두에 두는 것이 좋습니다.

  • 양도소득세 중과세에 관한 보다 자세한 내용은 이 사이트(https://www.easylaw.go.kr) 『부동산매매』의 <부동산 매매계약 후 처리-각종세금납부하기-매도인이 부담하는 세금>에서 확인할 수 있습니다.

• 주택의 경우 주민등록표를 열람해서 해당 주택에 소유자가 거주하고 있는지, 아니면 대항력 있는 임차인이 거주하고 있는지를 확인해 보아야 합니다. 선순위(先順位)의 대항력 있는 임차인이 거주하고 있는 경우에는 그 임차권이 매수인에게 인수될 수 있기 때문입니다(「민사집행법」 제91조제4항 및 제148조).

  • "대항력"이란?

  • "대항력"이란 임차인이 제3자(여기서는 매수인)에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권원을 말합니다. 대항력은 별도로 등기를 할 필요없이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음날부터 생깁니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).

• 주민등록표의 열람은 시·군·구청이나 읍·면·동 또는 출장소에 신청할 수 있는데(「주민등록법」 제29조제1항), 이 경우 경매신청 등의 필요성을 밝힐 수 있는 자료를 제출해야 합니다(「주민등록법」 제29조제2항제2호, 「주민등록법 시행규칙」 제13조제1항 및 별표).

• 주택의 입찰에 참여하려는 사람은 임차인의 거주 여부 외에도 현장조사를 통해 다음 사항들을 확인하는 것이 좋습니다.

1. 건물 면적, 모양, 난방방식, 시설의 노후화 및 수리 필요성 등 건물 상태

2. 건물 위치, 전망·일조권, 주차 공간, 교통시설, 학교, 시장 등 주거 환경

3. 관리비 등 미납 여부(아파트 등 공동주택인 경우)

4. 향후 택지개발 가능성

상가건물

• 상가건물을 매수하려는 경우에는 우선 매수 목적을 잘 생각해야 합니다. 예를 들어, 임대수익을 올리려는 경우에는 역세권이나 유동인구가 많은 상업지구의 상가건물이 유리할 수 있으며, 가족단위 고객을 상대로 영업을 하려는 경우에는 상업지구가 아닌 아파트 등 대규모 주택지역이 더 적합할 수 있기 때문입니다. 또한, 대규모상가·아파트 단지 내 상가 등에는 특정 영업이 제한될 수 있으므로 상가운영회 등을 통해 미리 확인할 필요가 있습니다.

• 상가건물의 경우 주택과 마찬가지로 해당 건물에 대항력 있는 임차인이 있는지를 확인해 보아야 합니다. 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 매수인에게 인수될 수 있기 때문입니다(「민사집행법」 제91조제4항, 제148조, 「상가건물 임대차보호법」 제3조 및 제8조).

• 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확인하려면 해당 건물의 관할 세무서를 방문해서 해당 건물 등록사항의 열람을 신청하면 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제4조).

• 상가의 입찰에 참여하려는 사람은 상가건물의 임차 여부 외에도 현장조사를 통해 다음의 사항 등을 확인하는 것이 좋습니다.

1. 건물 위치, 접근성, 주차 공간, 역세권, 유동인구, 실수요층 등 상업공간으로서의 환경

2. 건물의 보존상태, 수리 필요성 등 건물 상태

3. 관리비 등 납부 여부(오피스텔 등 집합건물인 경우)

4. 향후 택지개발 가능성

농지

• "농지"란 다음의 어느 하나에 해당하는 토지, 토지의 개량시설 및 그 토지에 설치하는 농축산물 생산시설을 말합니다(「농지법」 제2조제1호, 「농지법 시행령」 제2조, 「농지법 시행규칙」 제2조, 제3조 및 제3조의2).

1. 전·답, 과수원 및 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다음의 어느 하나에 해당하는 식물의 재배지

가. 목초·종묘·인삼·약초·잔디 및 조림용 묘목

나. 과수·뽕나무·유실수 그 밖의 생육기간이 2년 이상인 식물

다. 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(조경목적으로 식재한 것 제외)

• 다만, ① 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 지목이 전·답, 과수원이 아닌 토지(지목이 임야인 토지 제외)로서 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 계속해서 이용되는 기간이 3년 미만인 토지, ② 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 지목이 임야인 토지로서 「산지관리법」에 따른 산지전용허가(다른 법률에 따라 산지전용허가가 의제되는 인가·허가·승인 등 포함)를 거치지 않고 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 이용되는 토지, ③ 「초지법」에 따라 조성된 초지는 제외됩니다.

1. 위 토지의 개량시설로 다음의 어느 하나에 해당하는 시설

가. 유지(溜池: 웅덩이), 양·배수시설, 수로, 농로, 제방

나. 그 밖에 농지의 보전이나 이용에 필요한 시설로서 토양의 침식이나 재해로 인한 농작물의 피해를 방지하기 위하여 설치한 계단·흙막이·방풍림과 그 밖에 이에 준하는 시설

1. 위 토지에 설치하는 농축산물 생산시설로서 농작물 경작지 또는 다년생식물의 재배지에 설치한 다음의 어느 하나에 해당하는 시설

가. 고정식온실·버섯재배사 및 비닐하우스와 「농지법 시행규칙」 제3조제1항에 따른 그 부속시설

나. 축사·곤충사육사와 「농지법 시행규칙」 제3조제2항에 따른 그 부속시설

다. 간이퇴비장

라. 농막·농촌체류형 쉼터·간이저온저장고 및 간이액비저장조 중 「농지법 시행규칙」 제3조의2에 따른 시설

마. 「농지법 시행규칙」 제3조의3에 따른 지역, 지구 또는 구역 안에 설치하는 수직농장·식물공장(「스마트농업 육성 및 지원에 관한 법률 시행령」 제4조제1항제5호에 따른 수직농장·식물공장을 말함)

• 농지는 자기의 농업경영에 이용하려는 경우에만 소유할 수 있으므로(「농지법」 제6조제1항), 농지를 취득할 때는 이에 대한 증명서류인 농지취득자격증명을 제출해야 합니다(「농지법」 제8조제6항). 따라서 농지의 입찰에 참여하려는 사람은 미리 시·구·읍 또는 면사무소에 문의해서 본인이 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는지를 사전에 확인해야 합니다(「농지법」 제8조제1항 및 제4항).

  • 그러나 농업경영 목적과 상관없이 농지소유가 가능한 경우도 있습니다. 예외적으로 자기의 농업경영 이외의 목적으로 농지소유가 가능한 경우는 「농지법」 제6조제2항에서 확인할 수 있습니다.

• 농지의 입찰에 참여하려는 사람은 농지취득자격증명의 발급 가능 여부 외에도 현장조사를 통해 다음의 사항 등을 확인하는 것이 좋습니다.

1. 토질, 수량, 농로, 수로, 경지정리 등 농업생산기반시설의 정비 여부

2. 상습 침수 가능성 및 인근 농지로부터의 피해 가능성

3. 도로, 경계, 방위 등 농지의 위치 및 주변 환경

4. 향후 택지개발 가능성 및 농지전용 가능성

산지

• "산지"란 다음 어느 하나에 해당하는 토지를 말합니다(「산지관리법」 제2조제1호 본문).

1. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제67조제1항에 따른 지목이 임야인 토지

2. 입목(立木)·대나무가 집단적으로 생육(生育)하고 있는 토지

3. 집단적으로 생육한 입목·대나무가 일시 상실된 토지

4. 입목·대나무의 집단적 생육에 사용하게 된 토지

5. 임도(林道), 작업로 등 산길

6. 위 2.부터 4.까지의 토지에 있는 암석지(巖石地) 및 소택지(沼澤地)

   • 주택지[주택조성사업이 완료되어 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제67조제1항에 따른 지목이 대(垈)로 변경된 토지], 전(田), 답(畓), 과수원 또는 목장용지(축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지에 한정), 도로(입목(立木)·대나무가 집단적으로 생육하고 있는 토지로서 도로로서의 기능이 상실된 토지는 제외), 제방(堤防)·구거(溝渠) 또는 유지(溜池: 웅덩이), 하천, 차밭·꺽꽂이순·접순의 채취원(採取園), 건물 담장 안의 토지, 논두렁·밭두렁, 산지전용허가를 받거나 산지전용신고를 한 후 복구의무를 면제받거나 산지 외의 용지로 사용되고 있는 토지는 산지에서 제외됩니다(「산지관리법」 제2조제1호 단서 및 「산지관리법 시행령」 제2조).

• 산지는 그 특성상 분묘가 설치된 경우가 많아 분묘기지권(墳墓基地權)이 문제될 수 있습니다. 분묘기지권에 종속되는 분묘는 임의로 훼손하거나 멸실할 수 없으므로 매수인의 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다. 분묘기지권은 부동산등기부 등의 공부에 등기되는 권리가 아니므로 산지의 입찰에 참여하려는 사람은 현장을 방문해서 분묘기지권 여부를 확실히 조사하는 것이 좋습니다.

  • "분묘기지권"이란 분묘를 수호하고 봉제사(奉祭祀)하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 다른 사람의 토지를 사용할 수 있는 권리로서(대법원 2001. 8. 21. 선고 2001다28367 판결) 당사자 사이에 특별한 사정이 없으면 그 분묘가 존속하는 동안 계속 유지됩니다. 분묘기지권이 인정되는 경우는 다음과 같습니다.

가. 토지소유자의 승낙을 얻어 그의 소유지 안에 분묘를 설치한 경우(대법원 2000. 9. 26. 선고 99다14006 판결)

나. 다른 사람 소유의 토지에 그 소유자의 승낙 없이 분묘를 설치한 후 20년간 평온·공연하게 분묘의 기지를 점유한 경우(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다14036 판결)

다. 자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘기지에 대한 소유권을 보류하거나 또는 분묘도 함께 이전한다는 특약 없이 매매 등으로 토지를 양도한 경우(대법원 1967. 10. 12. 선고 67다1920 판결)

• 이 외에도 해당 산지에 유실수나 조경수 등이 식재되어 있는 경우에 그 수목이 따로 소유권보존등기되어 있는지 확인해 볼 필요가 있습니다. 소유권보존등기가 된 입목의 경우에는 토지와 분리해서 경매될 수 있기 때문입니다(「입목에 관한 법률」 제2조 및 제3조).

• 산지의 입찰에 참여하려는 사람은 분묘기지권과 입목의 등기 여부 외에도 현장조사를 통해 다음의 사항 등을 확인하는 것이 좋습니다.

1. 산지의 방향, 산세, 도로접근성 등 입지

2. 산지의 경계

3. 향후 택지개발 가능성