구미 신축건물 공사로 상가 파손되어 재건축 비용 분담 약정금 소송

피고들의 신축건물 공사로 인해 인접한 상가 건물에 심각한 안전 문제가 발생하자, 상가 구분소유자들이 피고들과 상가 재건축 비용의 70%를 부담하기로 합의하였으나, 피고들이 약정금 지급을 거부하여 소송이 제기된 사건입니다.

관련 당사자

• 원고들 (구미 AF 상가 구분소유자들): 피고들의 신축공사로 피해를 입은 상가 건물의 각 호실 소유자들입니다. 이 중 일부는 이 사건 상인회 대표단에 합의 권한을 위임했거나 그 승계인입니다. 원고 A은 상인회 대표입니다.
• 피고 AA 주식회사: 이 사건 신축건물 공사를 도급받아 시공한 회사입니다.
• 피고 AC 주식회사: 이 사건 신축건물 공사를 시행한 회사입니다.

분쟁 상황

피고들이 구미시 신평동에 주상복합상가 신축공사를 진행하던 2015년 8월경, 인접한 원고들의 'AG상가' 건물이 한쪽으로 기울고 내외부에 균열이 발생하는 사고(이 사건 사고)가 발생했습니다. 이후 2016년 8월 1차 정밀안전진단 결과 'D등급'을 받았고, 2017년 4월 구미시로부터 '재난위험시설(D등급)'로 지정되었습니다. 상가 구분소유자 및 상인들은 민원을 제기하며 피고들과 보수·보강 및 영업피해보상에 관해 협의했고, 2018년 1월 25일 이 사건 상인회 대표단과 피고들 간에 상가 재건축 시 피고들이 비용의 70%를 부담하기로 하는 합의를 체결했습니다. 2018년 3월에는 2차 정밀안전진단 결과 'E등급' 판정을 받아 '즉각 사용 금지 및 보강 또는 개축 필요' 상태가 되었습니다. 원고 A은 재건축 설계계약을 체결한 후 피고들에게 비용 부담 이행을 요청했으나 피고들은 이에 응답하지 않았습니다. 2020년 8월 구미시는 상가 건물을 '매우 위험한 시설물'로 판단하고 '사용금지, 주민대피, 정기안전점검 등'의 안전조치 명령을 내렸으며, 2024년 4월에는 상인회에 철거 및 재건축 추진을 요청했습니다. 이전에 진행된 선행소송에서는 피고 AA이 이 사건 사고로 인한 불법행위 손해배상 책임이 인정되었으나, 피고 AC은 책임이 없다고 판단되어 확정된 바 있습니다.

핵심 쟁점

이 사건 합의가 상가 구분소유자 전체에게 효력이 미치는지 여부, 재건축 비용 약정금 지급 의무 발생 요건(E등급 진단 및 재건축 필요성)이 충족되었는지 여부, 합의가 민법 제104조의 불공정한 법률행위에 해당하는지 여부, 약정금 청구권이 소멸시효에 의해 소멸되었는지 여부, 재건축 비용의 구체적인 범위(부설주차장 설치비, 일반관리비, 이윤, 철거·석면처리비, 공사비 산정 방식, 책임 제한 등)의 타당성 등이 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 제1심판결을 변경하여 피고들이 공동으로 원고들에게 약정된 재건축 설계비 및 공사비 총액 3,406,791,400원의 70%에 해당하는 2,384,753,980원을 각자의 면적 비율에 따라 지급하라고 판결했습니다. 이와 함께 2023년 1월 1일부터 지연손해금(일부 원고는 2025년 8월 28일까지 연 5%, 그 이후는 연 12%)도 지급하도록 했습니다.

결론

법원은 이 사건 합의가 상인회 대표단에게 권한을 위임한 구분소유자들뿐만 아니라 모든 구분소유자에게 효력이 미치거나, 적어도 위임한 원고들에게는 효력이 미치고 권리 승계인에게도 효력이 인정된다고 판단했습니다. 또한 정밀안전진단 결과 'E등급' 판정을 받아 재건축이 필요한 상황이 되었으므로, 약정금 지급 의무 발생 요건이 충족되었다고 보았습니다. 피고들이 주장한 불공정한 법률행위나 소멸시효 항변은 인정되지 않았습니다. 재건축 비용 범위에 부설주차장 설치비, 철거 및 지정석면처리 공사비, 일반관리비와 이윤이 모두 포함되며, 관급공사 계산방식 적용 및 낙찰률 미적용도 타당하다고 판단하여 피고들의 책임 제한 주장도 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서 주로 다루어진 법령과 법리는 다음과 같습니다. 첫째, 민법 제104조(불공정한 법률행위)는 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 한다고 규정하고 있습니다. 피고들은 이 사건 합의가 불공정하여 무효라고 주장했으나, 법원은 피고들의 약정금 지급 의무가 원고들의 반대급부를 전제로 하지 않거나, 설령 존재하더라도 현저한 불균형이 있다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 또한 피고들이 합의 당시 궁박 상태에 있었다거나 원고들이 이를 이용했다고 보기도 어렵다고 판단하여 피고들의 주장을 받아들이지 않았습니다. 둘째, 민법 제766조 제1항(손해배상청구권의 소멸시효)은 불법행위로 인한 손해배상청구권은 피해자가 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년간 행사하지 아니하면 시효로 소멸한다고 규정합니다. 피고들은 원고들의 청구권이 이 조항에 따라 소멸했다고 주장했으나, 법원은 원고들의 청구가 불법행위로 인한 손해배상 청구가 아닌 합의에 따른 약정금 청구이므로 이 조항이 적용되지 않는다고 보았습니다. 나아가 상사채권의 5년 소멸시효가 적용된다고 하더라도 이 사건 소는 기간 내에 제기되었다고 판단했습니다. 셋째, 건축법 시행령 제2조(용어의 정의)는 '개축'과 '재축'의 개념을 정의합니다. '개축'은 기존 건축물의 전부 또는 일부를 해체하고 다시 축조하는 것이고, '재축'은 천재지변 등으로 멸실된 건축물을 다시 축조하는 것을 의미합니다. 법원은 이 상가가 'E등급' 진단을 받은 상황에서 '재건축이 필요하다'는 합의 내용의 의미를 해석하는 데 이 법령을 참조하여 재건축이 필요하다는 요건이 충족되었다고 판단했습니다. 넷째, 주차장법 제19조 및 제5항(부설주차장의 설치 등)은 건축물 등 특정 시설물 건축 시 부설주차장을 설치해야 하며, 특정 경우에는 시장에게 설치비용을 납부하고 설치 의무를 면제받을 수 있다고 규정합니다. 법원은 이 사건 상가를 재건축하기 위해서는 부설주차장 설치가 의무화되므로, 관련 비용 98,366,400원은 재건축 공사비에 포함되는 것으로 인정했습니다. 다섯째, 시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법(시설물안전법)은 시설물의 안전등급 기준을 정하고 있습니다. 'D등급'은 주요 부재에 결함이 발생하여 긴급한 보수·보강이 필요하며 사용 제한 여부를 결정해야 하는 상태를 의미하고, 'E등급'은 주요 부재에 발생한 심각한 결함으로 인해 즉각 사용을 금지하고 보강 또는 개축을 하여야 하는 상태를 의미합니다. 이 사건에서 상가가 'E등급'을 받은 것이 재건축 비용 분담 약정의 핵심 요건 충족 여부를 판단하는 데 결정적인 근거가 되었습니다.

참고 사항

유사한 문제 발생 시 참고할 사항은 다음과 같습니다. 첫째, 합의 당사자와 효력 범위를 명확히 해야 합니다. 단체 대표가 합의할 경우, 개별 구성원(구분소유자 등)에게 효력이 미치는지 명확히 하고 위임장 등 관련 서류를 사전에 구비하여 분쟁을 예방하는 것이 중요합니다. 둘째, 합의 내용을 구체적으로 작성해야 합니다. 비용 분담 약정 시 '순수 공사비'와 같은 모호한 표현보다는 '설계 비용, 공사 내역 금액(취등록세 제외)'과 같이 구체적으로 범위를 명시하는 것이 중요합니다. 일반관리비, 이윤, 철거비, 석면처리비, 부설주차장 설치비용 등도 명확히 포함 여부를 정해야 합니다. 셋째, 약정금 지급 의무 발생 요건의 기준을 명확히 해야 합니다. 예를 들어, 안전등급 E등급 시 재건축과 같이 구체적이고 객관적으로 판단할 수 있도록 명확하게 합의해야 합니다. 관련 법규상 해당 등급의 의미도 함께 고려해야 합니다. 넷째, 정밀안전진단 결과를 면밀히 활용해야 합니다. 시설물 안전법상 안전등급 기준(D등급: 긴급 보수·보강 필요, E등급: 사용 금지 및 보강 또는 개축 필요)을 이해하고, 진단 결과가 약정 내용의 충족 여부에 어떤 영향을 미치는지 파악해야 합니다. 다섯째, 불공정한 법률행위 여부 판단 기준을 이해해야 합니다. 합의 시 급부와 반대급부의 현저한 불균형 여부, 일방 당사자의 궁박·경솔·무경험 이용 여부가 중요한 판단 기준이 되므로, 합의 내용이 불리하다고 생각될 경우 신중하게 검토해야 합니다. 여섯째, 소멸시효 기간을 정확히 확인해야 합니다. 약정금 청구는 불법행위로 인한 손해배상청구와 별개의 채권이므로, 소멸시효 기간이 다르게 적용될 수 있습니다 (상사채권 5년, 민사채권 10년 등). 채권 발생 시점부터 시효 기간을 인지하고 기한 내에 권리를 행사해야 합니다. 일곱째, 재건축 비용 산정 기준을 명확히 해야 합니다. 재건축 공사비 산정 시 관급/사급 공사 방식, 낙찰률 적용 여부, 필수 부대시설(주차장 등) 설치 비용 포함 여부 등 전문가 감정 결과를 명확히 확인하는 것이 중요합니다.