압류/처분/집행
원고 A는 피고 B 주식회사와 아파트 1세대에 대한 매매약정을 체결하고 3억 원을 지급했으나 B 회사는 약정된 기한 내에 아파트를 제공하지 못했습니다. A는 B 회사에 약정금 4억 5천만 원 및 지연손해금을, 피고 C지역주택조합에는 연대보증 책임 또는 조합장 E의 직무상 불법행위로 인한 손해배상 책임을 주장했습니다. 법원은 B 회사에 원고에게 4억 5천만 원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했으나 C지역주택조합에 대한 청구는 기각했습니다.
원고 A는 2021년 9월 2일 피고 B 주식회사와 아파트 1세대에 대한 매매약정을 체결하고 3억 원을 송금했습니다. 매매약정서에는 피고 C지역주택조합의 연대보증인 서명란이 있었습니다. 약정된 아파트 제공 이행기(2022년 12월 14일)가 지나자 B 회사는 이행기를 2023년 6월 30일로 연장하겠다는 확인서를 작성해주었으나 연장된 기한까지도 아파트 소유권 이전등기에 필요한 서류를 제공하지 못했습니다. 이에 원고 A는 B 회사에 약정금 4억 5천만 원(원금 3억 원 + 손해배상금 1억 5천만 원)과 지연손해금을 청구했으며 C지역주택조합에도 연대보증 책임 및 전 조합장 E의 직무상 불법행위로 인한 손해배상 책임을 주장했습니다. C조합은 연대보증의 진정성립을 다투고 총회 의결 없는 보증은 무효라고 주장했으며 E의 행위에 대한 조합의 책임도 없다고 반박했습니다. B 회사는 이행 지연이 조합의 불응 때문이라며 자신에게 책임이 없다고 주장했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 세 가지입니다. 첫째 피고 B 주식회사가 매매약정 불이행에 대한 책임을 지는가 입니다. 둘째 피고 C지역주택조합이 매매약정의 연대보증인으로서 책임을 지는가 입니다. 셋째 피고 C지역주택조합의 전 조합장 E의 직무상 불법행위에 대해 C조합이 민법 제35조 제1항에 따라 손해배상 책임을 지는가 입니다.
법원은 다음과 같이 판결했습니다. 첫째 피고 B 주식회사는 원고 A에게 4억 5천만 원 및 이에 대하여 2023년 7월 1일부터 2024년 7월 10일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 둘째 원고 A의 피고 C지역주택조합에 대한 청구는 모두 기각되었습니다. 셋째 소송비용 중 원고 A와 피고 B 주식회사 사이에 발생한 부분은 피고 B 주식회사가 부담하고, 원고 A와 피고 C지역주택조합 사이에 발생한 부분은 원고 A가 부담해야 합니다.
법원은 피고 B 주식회사의 매매약정 불이행 책임을 인정하여 원고에게 약정금 및 지연손해금을 지급하도록 판결했습니다. 그러나 피고 C지역주택조합에 대해서는 연대보증 계약의 진정성립이 인정되지 않았고 설령 인정되더라도 총회 의결 없는 보증은 무효이며 전 조합장 E의 직무상 불법행위에 대한 조합의 책임 역시 인정되지 않아 원고의 모든 청구를 기각했습니다.
이 사건과 연관된 법령 및 법리는 다음과 같습니다. 첫째 민법 제35조 제1항(법인의 불법행위능력)입니다. 이 조항은 법인의 이사 기타 대표자가 그 직무에 관하여 타인에게 가한 손해를 배상할 책임이 있다고 규정합니다. 그러나 이 사건에서는 지역주택조합의 조합장 E의 행위가 직무에 관한 행위에 해당하지 않거나 원고 A가 E의 행위가 직무에 관한 것이 아님을 알았거나 중대한 과실로 알지 못했다고 판단되어 C조합의 손해배상 책임이 부정되었습니다. 특히 보증 채무의 불명확성 매매약정이 대여금 담보를 위한 계약이라는 특수성 총회 의결 필요성 등 원고가 쉽게 알 수 있는 사정들을 근거로 '중대한 과실'이 인정되었습니다. 둘째 주택법 시행령 제20조 제3항 및 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호(조합 총회 의결사항)입니다. 이 법령들은 지역주택조합이 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결'에 대해 반드시 총회 의결을 거쳐야 한다고 규정합니다. 법원은 피고 C조합의 연대보증이 조합원에게 큰 부담이 되는 계약이므로 총회 의결이 필요하다고 보았습니다. 그러나 C조합의 총회 의결이 없었거나 있었더라도 해당 연대보증약정에 대한 구체적인 내용이 포함되지 않아 그 효력을 인정할 수 없다고 판단했습니다. 이는 단순한 내부적 제한을 넘어 제3자와의 계약에도 영향을 미치는 강행규정적 성격을 갖는다고 해석되었습니다.
유사한 문제 상황에 처했을 때 참고할 수 있는 사항들은 다음과 같습니다. 첫째 계약 당사자 및 책임 범위 명확화입니다. 계약 체결 시 누구와 계약하는지 각 당사자가 어떤 책임을 지는지 명확히 확인해야 하며 특히 업무대행사와 조합 간의 관계와 책임 소재를 분명히 파악해야 합니다. 둘째 연대보증의 효력 확인입니다. 법인 또는 단체의 연대보증을 받을 경우 보증인의 적법한 절차(예: 총회 의결)를 거쳤는지 보증 채무의 구체적인 내용(최고액 등)이 명확히 기재되어 있는지 반드시 확인해야 합니다. 단순한 대표자의 서명이나 날인만으로는 효력을 인정받지 못할 수 있습니다. 셋째 지역주택조합 관련 계약 시 주의입니다. 지역주택조합 사업은 조합원들에게 큰 부담이 되는 계약이 많으므로 주택법 시행령 등 관련 법령에 따라 총회 의결이 필요한 사항인지 확인하고 해당 절차가 적법하게 이행되었는지 확인하는 것이 중요합니다. 넷째 대표자의 직무 행위 확인입니다. 비법인사단 대표자의 행위가 개인의 사익을 위하거나 법령을 위반한 것이라도 외관상 직무에 관한 행위로 볼 수 있는 경우가 있으나 상대방이 그 행위가 직무에 해당하지 않음을 알았거나 중대한 과실로 알지 못했다면 해당 사단에 손해배상 책임을 물을 수 없습니다. 계약의 내용이 비정상적이거나 모호할 경우 대표자의 권한 범위와 적법성을 더욱 면밀히 확인해야 합니다.
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