오래된 도로 부지의 농지취득자격증명 미발급 사건

주식회사 A는 경매를 통해 지목이 '전'인 토지를 최고가로 매수 신고하고, 취득 목적을 '농지전용'으로 하여 농지취득자격증명 발급을 신청했습니다. 그러나 해당 토지는 실제 오랫동안 콘크리트 포장된 도로로 이용되어 왔습니다. B면장은 해당 토지가 농지법상 농지이며 신청인이 발급 요건을 충족하지 못했다는 이유로 자격증명 발급을 거부했습니다. 이에 주식회사 A는 이 토지가 실제 농지가 아니므로 농지법상 농지에 해당하지 않아 자격증명 자체가 필요 없다고 주장하며 미발급 처분 취소 소송을 제기했습니다. 법원은 이 사건 토지가 농지전용 허가 제도가 시행되기 전부터 도로로 이용되어 농지로서의 현상을 상실했으므로 농지법상 농지에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 결과적으로 농지취득자격증명이 불필요하다는 이유로, 원고가 청구한 발급 거부 처분 취소를 기각했습니다.

관련 당사자

• 주식회사 A: 강제경매 절차에서 지목이 '전'인 토지를 최고가로 매수 신고하고 농지취득자격증명 발급을 신청했으나 거부당하자 소송을 제기한 회사
• B면장: 주식회사 A의 농지취득자격증명 발급 신청을 거부한 행정기관의 장

분쟁 상황

주식회사 A는 강원도 평창군에 위치한 지목이 '전'인 토지 7필지에 대해 개시된 부동산강제경매절차에서 최고가매수신고인이 되었습니다. 주식회사 A는 2024년 10월 17일 해당 토지 취득 목적을 '농지전용'으로 하여 B면장에게 농지취득자격증명 발급을 신청했습니다. 그러나 이 토지는 현재 콘크리트 포장이 되어 도로로 이용되고 있는 상태였습니다. B면장은 2024년 10월 21일 해당 토지가 농지법상 농지에 해당하나 주식회사 A가 농지취득자격증명 발급 요건에 따른 대상자가 아니라는 사유로 농지취득자격증명 발급 신청을 반려하는 처분을 했습니다. 주식회사 A는 이 토지가 1973년 1월 1일 농지전용허가제도가 시행되기 이전부터 도로로 이용되어 농지로서의 현상을 상실했으므로 농지법상 농지에 해당하지 않는다고 주장하며, 미발급 처분 취소 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

지목은 '전'이지만 실제로는 오랜 기간 도로로 사용된 토지가 농지법상 '농지'에 해당하는지 여부와, 농지에 해당하지 않아 자격증명이 불필요한 경우에 이루어진 농지취득자격증명 미발급 처분의 적법성입니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 이 사건 토지가 1973년 1월 1일 농지전용 허가 제도가 시행되기 이전부터 콘크리트 포장된 도로로 이용되어 왔고 현재까지도 도로의 현상을 유지하고 있음을 인정했습니다. 이에 따라 농지로서의 기능을 완전히 상실했다고 보아 이 토지는 농지법상 '농지'에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 농지가 아닌 토지에 대해서는 농지취득자격증명 발급 자체가 필요 없으므로, 피고인 B면장이 '농지임을 전제'로 발급 요건 미달을 이유로 발급을 거부한 처분 사유는 잘못되었습니다. 그러나 결과적으로 농지취득자격증명이 발급될 수 없는 상황이므로, 원고가 '미발급 처분'을 취소해 달라는 청구는 타당하지 않다고 보아 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 토지의 실제 이용 현황에 따라 농지법상 '농지'에 해당하는지 여부를 판단하는 것이 핵심입니다.

1. 농지법 제2조(정의) 제1호: 농지의 범위를 정의하고 있으며, 지목이 '전', '답', '과수원'인 토지뿐만 아니라, 그 외 지목이라도 '실제' 농작물 경작이나 다년생 식물 재배에 이용되는 토지를 농지로 봅니다. 이는 토지의 지목보다는 '현실적인 이용 현황'을 중요하게 고려한다는 '현황주의' 법리가 적용됨을 보여줍니다.
2. 농지법 제8조(농지취득자격증명의 발급) 제1항 본문: 농지를 취득하려는 사람은 농지 소재지를 관할하는 기관에서 농지취득자격증명을 발급받아야 한다고 규정하고 있습니다. 이는 농지취득자격증명이 '농지'를 취득할 때만 필요한 것임을 명시합니다.
3. 관련 법리 (농지성 상실)​: 대법원은 토지가 지목은 농지이지만 오랜 기간 농지 외 용도로 이용되어 왔고, 농지로 원상회복이 불가능하거나 현저히 곤란한 상태에 이른 경우 농지로서의 성질을 상실했다고 봅니다. 특히 1973년 1월 1일 농지전용 허가 제도가 시행되기 이전부터 농지 외 용도로 사용된 경우에는 농지로서의 법적 보호 필요성이 더욱 약해진다고 판단합니다. 이 사건 토지는 1973년 이전부터 도로로 사용되어 농지로서의 기능을 상실했다고 보아 농지법상 농지에 해당하지 않는다고 판단되었습니다. 따라서 농지법상 농지가 아니므로 농지취득자격증명 발급 대상도 아니며, 피고의 처분 사유는 잘못되었으나 결과적으로 증명서 발급이 이루어질 수 없다는 점에서 원고의 청구는 기각되었습니다.

참고 사항

토지의 지목이 농지(전, 답, 과수원 등)로 되어 있더라도 실제 이용 현황이 농작물 경작이나 다년생 식물 재배와 무관한 도로, 주차장 등으로 오랫동안 사용되었다면, 해당 토지는 농지법상 농지로 인정되지 않을 수 있습니다. 특히 농지전용 허가 제도가 도입된 1973년 1월 1일 이전부터 농지 외 용도로 사용되어 온 경우라면, 그 상태가 일시적인 것이 아닌 한 농지로서의 법적 성격을 상실했다고 볼 가능성이 높습니다. 농지취득자격증명은 오직 '농지'를 취득할 때만 필요합니다. 따라서 취득하려는 토지가 실제 농지가 아니라고 판단된다면 애초에 자격증명 신청 자체가 불필요하며 신청하더라도 발급되지 않을 수 있습니다. 강제경매와 같은 법원 절차를 통해 토지를 취득할 계획이라면, 해당 토지의 현재 이용 현황은 물론 과거의 이용 이력, 특히 농지 관련 법규 도입 이전부터의 현황을 면밀히 확인해야 합니다. 만약 농지취득자격증명 발급을 거부당했더라도, 해당 토지가 실제로 농지법상 농지가 아니라는 점이 분명하다면, 처분 취소를 구하는 것보다는 해당 토지가 농지가 아니므로 자격증명이 필요 없다는 주장을 펼치는 것이 상황에 따라 더 적절할 수 있습니다.